Başlıklar
ToggleGayrimenkul alım-satım işlemleri, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nda şekil şartına bağlanan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde, tapu müdürlüklerinde yapılması zorunludur. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar aralarında adi yazılı sözleşmelerle taşınmaz satışına ilişkin hükümler içeren anlaşmalar yapabilmektedir.
Bu gibi durumlarda, eğer sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa, geçersiz sayılır. Peki, bu geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapan taraf ödediği bedeli geri alabilir mi?
Bu sorunun cevabı, Yargıtay içtihatlarında netleşmiştir. Yazımızda, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle ödenen paranın iadesine ilişkin hukuki gerekçeleri ve Yargıtay’ın içtihadını ele alacağız.
Türk Medeni Kanunu m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 uyarınca, taşınmaz satışları ancak resmî şekle tabi olarak tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılabilir. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
🔴 Önemli Not: Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi dahi, tek başına mülkiyet devri doğurmaz. Bu sözleşmeler bir taahhüt niteliğindedir; taraflar edimlerini ifa etmedikçe ve tapuda işlem yapılmadıkça mülkiyet geçişi gerçekleşmez. Ancak noterde yapılan satım vaadi sözleşmeleri , özellikle tapuya şerh edilmiş iseler adi bir sözleşmeye göre çok daha fazla koruma sağlarlar.
Geçersiz bir sözleşme uyarınca ödeme yapılmışsa, Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 hükümleri gereğince bu ödeme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmelidir.
Bu durumda alıcı, taşınmaz satışı gerçekleşmediği halde ödemede bulunduğu için, karşı taraftan yaptığı ödemeyi iade etmesini isteyebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4221 E., 2017/7390 K. sayılı, 25.05.2017 tarihli kararı, bu konuda emsal niteliktedir.
Davacı, davalıya taşınmazın satışı amacıyla resmî şekle bağlı olmayan adi bir sözleşme kapsamında ödeme yaptığını; ancak satışın gerçekleşmediğini, dolayısıyla ödediği paranın iadesini talep etmiştir.
Davalı ise sözleşmenin geçerli olduğunu, davacının vazgeçtiğini ve iade borcu olmadığını savunmuştur.
Yerel mahkeme, sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığını ve dolayısıyla hükümsüz olduğunu belirterek davacının yaptığı ödemenin sebepsiz zenginleşme kapsamında iadesine karar vermiştir.
📌 Yargıtay bu kararıyla, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle yapılan ödemelerin iade edilebileceğini açıkça ortaya koymuştur.
Gayrimenkul alım-satımı ciddi şekil şartlarına bağlı bir işlemdir. Tapu dairesinde veya resmi şekil şartına uygun olarak yapılmayan satış sözleşmeleri geçerli değildir ve bu sözleşmelere dayanılarak yapılan ödemelerin geri alınması mümkündür. Özellikle Yargıtay kararları, bu konuda alıcıyı koruyucu niteliktedir.
Bu nedenle, taşınmaz alımında resmî prosedürlere uygun davranılmalı; aksi durumda ödediğiniz bedelin iadesi için hukuki yollara başvurmanız gerekebilir. Bu süreçte bir taşınmaz hukuku avukatının desteğiyle hareket etmek, hak kaybını önleyecektir.
Türk hukukunda taşınmaz (gayrimenkul) satışları için şekil şartı esastır. Medeni Kanun m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 hükümleri uyarınca, bir taşınmaz satımı ancak resmî şekilde ve tapuda yapılmışsa geçerlilik kazanır. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar noter veya adi yazılı sözleşmeler ile taşınmaz satışına yönelik anlaşmalar yapmaktadır. Bu şekilde yapılan harici satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.
Bu durumda gündeme gelen en önemli mesele, alıcının ödediği satış bedelinin iadesidir. İşte bu noktada denkleştirici adalet ilkesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.
Eğer bir gayrimenkul satış sözleşmesi, kanunda öngörülen resmî şekil şartına uygun değilse, bu sözleşme geçersizdir ve taraflara hak doğurmaz. Ancak bu geçersiz sözleşme gereği ödeme yapılmışsa, ödemeyi yapan kişi, karşı tarafın sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle ödediği bedelin iadesini talep edebilir.
Bu noktada Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 maddeleri uyarınca, haksız iktisap (sebepsiz zenginleşme) hükümleri çerçevesinde hak talep edilebilir.
Davacı, tapuda devir yapılmadan yalnızca adi yazılı bir “alım-satım ve komisyon sözleşmesi” ile arsa almış, bu sözleşme uyarınca davalılara 24.000 TL ödeme yapmıştır. Ancak taşınmaz adına tescil edilmemiştir. Sonrasında taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmış, bu kapsamda davacı 6.000 TL daha borç para verdiğini ve toplam 30.000 TL zarara uğradığını iddia etmiştir.
İlk derece mahkemesi, yalnızca 24.000 TL’nin iadesine ve bu bedelin denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde 38.092 TL olarak tazmin edilmesine karar vermiştir. Ancak 6.000 TL borç için herhangi bir araştırma yapılmamış, istem reddedilmiştir.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında şu tespitlerde bulunmuştur:
Bu nedenlerle karar bozulmuştur.
Denkleştirici adalet ilkesi, haksız kazancı önlemeyi ve hukuki ilişkilerde taraflar arasında makul bir denge kurulmasını amaçlar. Geçersiz sözleşmelere dayanarak yapılan ödemelerde, taraflar arasındaki menfaat farkı, denkleştirici bir hesaplamayla telafi edilir.
Bu uygulama, özellikle taşınmaz alım-satımı gibi yüksek bedelli işlemlerde, ödeme yapan tarafın mağduriyetini önlemeye yöneliktir.
Tapulu taşınmazların alım-satımı ciddi şekilde düzenlenmiş ve şekil şartlarına bağlanmıştır. Tapu müdürlüğü dışında yapılan alım-satım işlemleri geçersizdir. Ancak bu tür sözleşmelerle ödeme yapanlar paralarını geri alabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu konuda haksız zenginleşmenin önlenmesi ve mağduriyetin giderilmesi yönündedir.
Eğer siz de bu durumda mağdur olduysanız, ödemelerinizi ispatlayan belgelerinizle birlikte alanında uzman bir gayrimenkul avukatıyla iletişime geçerek hukuki süreç başlatabilirsiniz.
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞI
ESAS NO : 2013/7969
KARAR NO : 2013/7923
Y A R G I T A Y İ L A M I
İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BURSA 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 13/09/2012
NUMARASI : 2011/89-2012/575
DAVACI : ……………VEKİLİ AVUKAT .HÜSEYİN DEMİRBAŞ
DAVALI LAR : ………………. 2-…………………. LTD . ŞTİ .
Taraflar arasında görülen alacak ve tazminat davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların 2004 yılında 12.500,00 TL bedelle müvekkiline arsa sattıklarını, satış bedelinin tamamını tahsil etmelerine rağmen tapuda gerekli ferağ ve tescil işlemini yapmadıklarını, müvekkilinin dava konusu arsa üzerinde dava dışı üçüncü bir kişinin inşaat yaptığını öğrenince, davalı E. ‘in müvekkiline bu defa başka bir arsayı satmayı teklif ettiğini, bunun üzerine taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılarak önceki sözleşmenin iptal edildiğini, yeni sözleşme gereğincemüvekkilinin davalılara 11.500,00 TL daha ödediğini, ayrıca tapuda devir yapılabilmesi için ödenmesi gereken borçlar olduğu gerekçesiyle davalıların müvekkilinden 6.000,00 TL de borç para aldıklarını, karşılığında müvekkiline bono verdiklerini; dava konusu arsanın müvekkili adına tapuda resmi devir işleminin yapılmadığını belirterek; arsa için 2004 yılında ödenen 12.500,00 TL ile 2007 yılında ödenen 17.500,00 TL’nin toplamı olan 30.000.00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesine göre tespit edilecek karşılığının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ve davalıların eylemi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarara karşılık şimdilik 2.000,00 TL tazminatın müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacı vekili 27.06.2012 tarihli ıslah dilekçesinde; müvekkilinin harici gayrimenkul satış sözleşmesi nedeni ile davalılara 24.000,00 TL ödediğini, ödünç olarak 6.000,00 TL borç para verdiğini, uğranılan zarara karşılık 2.000,00 TL tazminat istediklerini, 24.000,00 TL’yi 14.092,00 TL artırarak bilirkişi tarafından denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle hesaplanan 38.092,00 TL’ye; 2.000,00 TL maddi tazminat talebini 26.000,00 TL artırarak 28.000,00 TL’ye çıkardıklarını beyan etmiştir. Davalı taraf duruşmalara katılmamış, cevap dilekçesi de vermemiştir. …/… -2- ESAS NO : 2013/7969 KARAR NO : 2013/7923 Mahkemece; taraflar arasındaki geçersiz sözleşmenin tarafının davalı E. olduğu, davacıdan parayı E.’in aldığı, olayda diğer davalının sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü cihetine gidilerek; davalı E.’e ödenen 24.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan karşılığı olan 38.092,00 TL tazminatın davalı Emin’den tahsiline; fazlaya ilişkin istemin reddine; davalı ……..San. Ve Tic. Ltd. Şti. yönünden açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddedilmiştir. Dava; harici satış sözleşmesi gereğince satışı vadedilen arsanın ferağının verilmemesi nedeni ile ödenenin iadesi ve uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Dosya içeriğinden; davacı M. ile davalı E. arasında O. Ş.’in tanıklığında 04.06.2007 tarihinde ‘Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması’ başlıklı adi yazılı sözleşme akdedildiği, sözleşmenin konusunun 5233 ada 9 nolu parsaldeki 240 m2’lik arsa olduğu; arsanın hali hazırda dava dışı H.S.T. adına kayıtlı olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde alıcının davacıdan 24.000,00 TL kapora alındığının yazılı olduğu, davacı yanın ayrıca keşidecisinin davalı E.Y.ve lehtarının M.C.olduğu; 4.000,00 ve 2.000,00 TL bedelli 2 adet bonoyu dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır. Buna göre; davacı ile davalı E.Y. arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin olarak imzalanan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir (MK.706,Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60). Bu nedenle davacı ödediği paraları haksız iktisap kuralları gereğince davalı E.’den geri isteyebilir. Sözleşme geçersiz olduğu için de tasfiyesi haksız iktisap kuralları uyarınca, denkleştirici adalet kuralı ile hakkaniyet gözetilerek yapılır. Bu bağlamda mahkemece; sözleşmede yazılı olan 24.000,00 TL’nin denkleştici adalet ilkesine göre hesaplanan karşılığının davalı E.Y.’dan alınmasına karar verilmesi isabetlidir. Ancak; davacı taraf; davalıya satım bedeli olan 24.000,00 TL haricinde 6.000,00 TL’de borç para verdiğini iddia etmiş, iddiasını ispat için keşidecisinin davalı E.Y.olan, 2 adet toplam 6.000,00 TL bedelli bonoyu dosyaya ibraz etmiş, mahkemece, bu istemle ilgili hukuki dinlenilme hakkı ve M.K.6.maddesi gereğince isbat kuralları ve delilleri toplanmamış, istemin reddinin gerekçesi kararda açıklanmamıştır. Hal böyle olunca mahkemece; davalı E.’in isticvap edilmesi, keşidecisi olduğu bonoları davacıya verilme sebebi temel alacağın bonolarda yer alan karşılığının ne olduğu belirlenerek, gerektiğinde bu yönde taraf delilleri toplanıp, yeterli araştırma yapılıp, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu husus hükmün bozulmasını gerektirmiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
12 Comments
Geçersiz gayrimenkul satış vaadi ile 500.000.- TL peşinat ödedim.taşınmazı maalesef vermedi .yapmış olduğumuz adi sözleşmede vaad yerine getirilmediği takdirde ödenen para o günün kuru üzerin den dolara çevrilecek ve ödenmeyen her ay için % 1 faiz ödenecektir şartı bulunmaktadır.Hukuki sonuç ne olabilir.
Geçersiz sözleşmede yer alan yan koşullar da geçersiz kabul edilebilir. Detaylı bilgi için bizimle temasa geçebilirsiniz.
Düzenleme Satış vaadi sözleşmesiyle parası verilmiş arsamızı üzerimize alamadık oyaladılar zaman aşımına uğradı ödenilen parayı dava açıp geri alabilirmiyiz.
Satış vaadinde zamanaşımı 5 yıl ise de satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen paranın iadesinde zamanaşımı 10 yıldır. Zamanaşımın başlangıç tarihi de farklı ihtimallere göre değişmektedir. Fazla gecikmeden bir avukat yardımıyla dava açma yoluna gitmelisiniz.
2015 yılında banka hesabı üzerinden açıklama kısmına daire bedeli yazarak ev aldık ama tapusunu yakın akraba diye almakta geciktik. 2022 Kasım’da tapuyu almak için görüştüğümüz de vermeyeceğini söyledi bunun üzerine dava açtık. Neticesi hakkında değerlendirmeniz olabilir mi.
Verdiğiniz bilgilerle sadece hukukçu olmayanlar bahsettiğiniz davanın sonucu hakkında yorum yapabilir.
Ev satış sözleşmesi ile verdiğimiz 20000 TL kapora sonucu ev alim girişiminde bulunduk. Fakat tapuya gidilecek gün 30.000 TL para talep edildi. İtiraz edip satış işlemini gerçekleştirmedik. Üstüne kapora iademiz ve sözleşmede yazan 20.000 cayma bedeli verilmedi. Komisyoncuda olan paramın aidesini alabilir miyim ? Yardımcı olursanız sevinirim.
Geçersiz sözleşmedeki cayma bedelini talep edemeyebilirsiniz ancak verdiklerinizi geri alma hakkınız var. İade için sözleşmenin diğer tarafına dava açmalısınız.
Ev sözleşmesi ile verdiğimiz 25 bin kaporayı geri alabilirmiyiz kredi miktarını az çıkarttılar bize söylenilen tutardan daha az bir miktar çıkarttılar buyuzden evden vazgeçtik ve kapora için zorluk çıkartıyorlar ne yapmamız gerekir
Harici taşınmaz satımına ilişkin sözleşme nedeniyle verdiğiniz kaporayı geri alabilirsiniz. Ödenmezse duruma göre asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde iadesi için bir dava açmalısınız.
Merhaba adı satış sözleşmesinde vaat edilen yer parselasyon yapılamadığı için 3ncü şahıslara satılmış ancak alıcı taahhütname ile SVS yükümlülüklerini kabul etmiş ancak yerine getirememistir vaat alacaklısı SVS 21 yıl önce 3.kisilere 16 yıl önce satılmış olmasına rağmen yeni dava açmıştır Satış vaadi sözleşmesi ve buna dayanan alacak zaman aşımına uğramış olurmu Teşekkür eder iyi günler dilerim
Merhaba 2015 yilinda evimi sattim Alan kisiye guvendim 6 ay bosaltma musaade istemistim yanliz 10 gun gecmeden evi basalt zaten Kira da verirmiyorsun darken mecbur bosalttim bu sefer anahtari teslim edecem gel al dedim geldi basladi ya eve simdi gidince tekrar gelip yedek anahtar ile eve zarar verirsen falan dedi tum anahtarlari verdim dedim yok olmaz dedi o zaman mahallede anahtarci bar git cagir kiliti degissin dedim olmaz diyor Adamai dovecektim esim ve komsular tutu hukmun geri aciklanmasina cezam vardi ondan korkuyordum ne istiyorsun dedim bana para ver yarin evin basins is gelmezse parani geri veririm dedi sozleme yapalim dedi esim cok sinirli oldugumu bildigi icin ne olur Kabul et basini belaya sokma iceri girersen ilaclarini nasil alacan hepsi yesil kirmizi receteli ilaclar ne olur dedi tamm dedim kagida eve zarar gelmedigi taktirde parayi iban numarama atacak diye yazdim Altina ben imzaladim sag tarafina ona imzalattim hatta iki defa imza attirdim ama parayi yatirmadi hemen av. Verdim icraya koy dedim icrada ben para almadim o imza Benim degil demis savci beni ve onu cagirdi ikimize de Yaziyi yazdirdi sonra Boyle’ kaldi hastaligimla ugrasirken unutmus gitti bu gune kadar az once futbolcularin haberini gorunce aklima geldi ne yapabilirim