Gayrimenkul Satışında Geçersiz Sözleşmeler ve Ödenen Bedelin İadesi: Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Giriş

Gayrimenkul alım-satım işlemleri, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nda şekil şartına bağlanan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde, tapu müdürlüklerinde yapılması zorunludur. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar aralarında adi yazılı sözleşmelerle taşınmaz satışına ilişkin hükümler içeren anlaşmalar yapabilmektedir.

Bu gibi durumlarda, eğer sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa, geçersiz sayılır. Peki, bu geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapan taraf ödediği bedeli geri alabilir mi?

Bu sorunun cevabı, Yargıtay içtihatlarında netleşmiştir. Yazımızda, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle ödenen paranın iadesine ilişkin hukuki gerekçeleri ve Yargıtay’ın içtihadını ele alacağız.

Türk Hukukunda Taşınmaz Satışı ve Şekil Şartı

Türk Medeni Kanunu m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 uyarınca, taşınmaz satışları ancak resmî şekle tabi olarak tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılabilir. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

🔴 Önemli Not: Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi dahi, tek başına mülkiyet devri doğurmaz. Bu sözleşmeler bir taahhüt niteliğindedir; taraflar edimlerini ifa etmedikçe ve tapuda işlem yapılmadıkça mülkiyet geçişi gerçekleşmez. Ancak noterde yapılan satım vaadi sözleşmeleri , özellikle tapuya şerh edilmiş iseler adi bir sözleşmeye göre çok daha fazla koruma sağlarlar.  

Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen Bedel Geri Alınabilir Mi?

Geçersiz bir sözleşme uyarınca ödeme yapılmışsa, Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 hükümleri gereğince bu ödeme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmelidir.

Bu durumda alıcı, taşınmaz satışı gerçekleşmediği halde ödemede bulunduğu için, karşı taraftan yaptığı ödemeyi iade etmesini isteyebilir.

Yargıtay’ın Görüşü: (Örnek Karar İncelemesi)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4221 E., 2017/7390 K. sayılı, 25.05.2017 tarihli kararı, bu konuda emsal niteliktedir.

Kararın Özeti:

Davacı, davalıya taşınmazın satışı amacıyla resmî şekle bağlı olmayan adi bir sözleşme kapsamında ödeme yaptığını; ancak satışın gerçekleşmediğini, dolayısıyla ödediği paranın iadesini talep etmiştir.

Davalı ise sözleşmenin geçerli olduğunu, davacının vazgeçtiğini ve iade borcu olmadığını savunmuştur.

Yerel mahkeme, sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığını ve dolayısıyla hükümsüz olduğunu belirterek davacının yaptığı ödemenin sebepsiz zenginleşme kapsamında iadesine karar vermiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi:

• Taşınmaz satışının geçerli olması için tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılması gerektiği,
• Taraflar arasında yapılan adi sözleşmenin bu şekil şartını karşılamadığı için geçersiz olduğu,
• Geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan ödeme, karşılıksız kaldığından dolayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmelidir,
• Karar hukuka uygundur.

📌 Yargıtay bu kararıyla, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle yapılan ödemelerin iade edilebileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul alım-satımı ciddi şekil şartlarına bağlı bir işlemdir. Tapu dairesinde veya resmi şekil şartına uygun olarak yapılmayan satış sözleşmeleri geçerli değildir ve bu sözleşmelere dayanılarak yapılan ödemelerin geri alınması mümkündür. Özellikle Yargıtay kararları, bu konuda alıcıyı koruyucu niteliktedir.

Bu nedenle, taşınmaz alımında resmî prosedürlere uygun davranılmalı; aksi durumda ödediğiniz bedelin iadesi için hukuki yollara başvurmanız gerekebilir. Bu süreçte bir taşınmaz hukuku avukatının desteğiyle hareket etmek, hak kaybını önleyecektir.

• Gayrimenkul alım-satımlarında her zaman tapu dairesinde resmi senetle işlem yapılmalıdır.
• Adi sözleşmeler hatta bazı durumlarda noter sözleşmeleri mülkiyet devri sağlamaz.
• Eğer alıcı, sözleşmeye güvenerek ödeme yaptıysa ve satış gerçekleşmediyse, ödediği bedelin iadesi için dava açabilir.
• Bu tür davalarda, ödemenin yapıldığını kanıtlayan banka dekontları, yazılı sözleşme, mesajlaşmalar, tanık beyanları önemli delillerdir.
• Dava türü genellikle sebepsiz zenginleşme davası olup, Borçlar Kanunu’na göre 2 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmalıdır. Ancak işlem haksız fiil veya hile içeriyorsa bu süre farklılık gösterebilir.

Gayrimenkul Davaları: Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen Paranın Denkleştirici Adalet İlkesine Göre İadesi

Giriş

Türk hukukunda taşınmaz (gayrimenkul) satışları için şekil şartı esastır. Medeni Kanun m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 hükümleri uyarınca, bir taşınmaz satımı ancak resmî şekilde ve tapuda yapılmışsa geçerlilik kazanır. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar noter veya adi yazılı sözleşmeler ile taşınmaz satışına yönelik anlaşmalar yapmaktadır. Bu şekilde yapılan harici satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Bu durumda gündeme gelen en önemli mesele, alıcının ödediği satış bedelinin iadesidir. İşte bu noktada denkleştirici adalet ilkesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.

Geçersiz Sözleşmeye Dayalı Ödeme İade Edilir mi?

Eğer bir gayrimenkul satış sözleşmesi, kanunda öngörülen resmî şekil şartına uygun değilse, bu sözleşme geçersizdir ve taraflara hak doğurmaz. Ancak bu geçersiz sözleşme gereği ödeme yapılmışsa, ödemeyi yapan kişi, karşı tarafın sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle ödediği bedelin iadesini talep edebilir.

Bu noktada Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 maddeleri uyarınca, haksız iktisap (sebepsiz zenginleşme) hükümleri çerçevesinde hak talep edilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2013/7969 E., 2013/7923 K. Sayılı Kararı

Olayın Özeti:

Davacı, tapuda devir yapılmadan yalnızca adi yazılı bir “alım-satım ve komisyon sözleşmesi” ile arsa almış, bu sözleşme uyarınca davalılara 24.000 TL ödeme yapmıştır. Ancak taşınmaz adına tescil edilmemiştir. Sonrasında taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmış, bu kapsamda davacı 6.000 TL daha borç para verdiğini ve toplam 30.000 TL zarara uğradığını iddia etmiştir.

Mahkemenin Kararı:

İlk derece mahkemesi, yalnızca 24.000 TL’nin iadesine ve bu bedelin denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde 38.092 TL olarak tazmin edilmesine karar vermiştir. Ancak 6.000 TL borç için herhangi bir araştırma yapılmamış, istem reddedilmiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında şu tespitlerde bulunmuştur:

• Tapulu taşınmazın satışı adi yazılı sözleşmeyle yapılamaz; bu tür sözleşmeler geçersizdir.
• Geçersiz sözleşme uyarınca yapılan ödemeler, haksız iktisap hükümleri uyarınca geri alınabilir.
• Bu iade, denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek yapılmalıdır.
• 6.000 TL tutarındaki borç para iddiası hakkında ise hiçbir inceleme yapılmaması, hukuki dinlenilme hakkının ihlali anlamına gelir. Mahkemenin bu yönde delil toplaması gerekirdi.

Bu nedenlerle karar bozulmuştur.

Denkleştirici Adalet İlkesi Nedir?

Denkleştirici adalet ilkesi, haksız kazancı önlemeyi ve hukuki ilişkilerde taraflar arasında makul bir denge kurulmasını amaçlar. Geçersiz sözleşmelere dayanarak yapılan ödemelerde, taraflar arasındaki menfaat farkı, denkleştirici bir hesaplamayla telafi edilir.

Bu uygulama, özellikle taşınmaz alım-satımı gibi yüksek bedelli işlemlerde, ödeme yapan tarafın mağduriyetini önlemeye yöneliktir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Tapusuz taşınmaz alımına dair yapılan her türlü işlem geçersizdir.
• Noter sözleşmeleri bile tek başına mülkiyet devri sağlamaz.
• Ödeme yapılmadan önce tapudaki devir işlemi kesinlikle tamamlanmalıdır.
• Eğer sözleşme geçersizse, yapılan ödeme sebepsiz zenginleşme olarak geri talep edilebilir.
• Ödemenin belgelendirilebilir olması, (dekont, makbuz, senet vs.) hak arama sürecini kolaylaştırır.
• Bu tür davalarda zamanaşımı süreleri de dikkate alınmalıdır. Genel olarak 10 yıllık zamanaşımı geçerlidir.

Sonuç

Tapulu taşınmazların alım-satımı ciddi şekilde düzenlenmiş ve şekil şartlarına bağlanmıştır. Tapu müdürlüğü dışında yapılan alım-satım işlemleri geçersizdir. Ancak bu tür sözleşmelerle ödeme yapanlar paralarını geri alabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu konuda haksız zenginleşmenin önlenmesi ve mağduriyetin giderilmesi yönündedir.

Eğer siz de bu durumda mağdur olduysanız, ödemelerinizi ispatlayan belgelerinizle birlikte alanında uzman bir gayrimenkul avukatıyla iletişime geçerek hukuki süreç başlatabilirsiniz.

Yargıtay Kararı Tam Metin:

Gayrimenkul Davaları: Geçersiz Sözleşme nedeniyle Ödenen Paranın İadesi

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞI

ESAS NO : 2013/7969

KARAR NO : 2013/7923

Y A R G I T A Y İ L A M I

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BURSA 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 13/09/2012

NUMARASI : 2011/89-2012/575

DAVACI : ……………VEKİLİ AVUKAT .HÜSEYİN DEMİRBAŞ

DAVALI LAR : ………………. 2-…………………. LTD . ŞTİ .

Taraflar arasında görülen alacak ve tazminat davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların 2004 yılında 12.500,00 TL bedelle müvekkiline arsa sattıklarını, satış bedelinin tamamını tahsil etmelerine rağmen tapuda gerekli ferağ ve tescil işlemini yapmadıklarını, müvekkilinin dava konusu arsa üzerinde dava dışı üçüncü bir kişinin inşaat yaptığını öğrenince, davalı E. ‘in müvekkiline bu defa başka bir arsayı satmayı teklif ettiğini, bunun üzerine taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılarak önceki sözleşmenin iptal edildiğini, yeni sözleşme gereğincemüvekkilinin davalılara 11.500,00 TL daha ödediğini, ayrıca tapuda devir yapılabilmesi için ödenmesi gereken borçlar olduğu gerekçesiyle davalıların müvekkilinden 6.000,00 TL de borç para aldıklarını, karşılığında müvekkiline bono verdiklerini; dava konusu arsanın müvekkili adına tapuda resmi devir işleminin yapılmadığını belirterek; arsa için 2004 yılında ödenen 12.500,00 TL ile 2007 yılında ödenen 17.500,00 TL’nin toplamı olan 30.000.00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesine göre tespit edilecek karşılığının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ve davalıların eylemi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarara karşılık şimdilik 2.000,00 TL tazminatın müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacı vekili 27.06.2012 tarihli ıslah dilekçesinde; müvekkilinin harici gayrimenkul satış sözleşmesi nedeni ile davalılara 24.000,00 TL ödediğini, ödünç olarak 6.000,00 TL borç para verdiğini, uğranılan zarara karşılık 2.000,00 TL tazminat istediklerini, 24.000,00 TL’yi 14.092,00 TL artırarak bilirkişi tarafından denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle hesaplanan 38.092,00 TL’ye; 2.000,00 TL maddi tazminat talebini 26.000,00 TL artırarak 28.000,00 TL’ye çıkardıklarını beyan etmiştir. Davalı taraf duruşmalara katılmamış, cevap dilekçesi de vermemiştir. …/… -2- ESAS NO : 2013/7969 KARAR NO : 2013/7923 Mahkemece; taraflar arasındaki geçersiz sözleşmenin tarafının davalı E. olduğu, davacıdan parayı E.’in aldığı, olayda diğer davalının sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü cihetine gidilerek; davalı E.’e ödenen 24.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan karşılığı olan 38.092,00 TL tazminatın davalı Emin’den tahsiline; fazlaya ilişkin istemin reddine; davalı ……..San. Ve Tic. Ltd. Şti. yönünden açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddedilmiştir. Dava; harici satış sözleşmesi gereğince satışı vadedilen arsanın ferağının verilmemesi nedeni ile ödenenin iadesi ve uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Dosya içeriğinden; davacı M. ile davalı E. arasında O. Ş.’in tanıklığında 04.06.2007 tarihinde ‘Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması’ başlıklı adi yazılı sözleşme akdedildiği, sözleşmenin konusunun 5233 ada 9 nolu parsaldeki 240 m2’lik arsa olduğu; arsanın hali hazırda dava dışı H.S.T. adına kayıtlı olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde alıcının davacıdan 24.000,00 TL kapora alındığının yazılı olduğu, davacı yanın ayrıca keşidecisinin davalı E.Y.ve lehtarının M.C.olduğu; 4.000,00 ve 2.000,00 TL bedelli 2 adet bonoyu dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır. Buna göre; davacı ile davalı E.Y. arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin olarak imzalanan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir (MK.706,Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60). Bu nedenle davacı ödediği paraları haksız iktisap kuralları gereğince davalı E.’den geri isteyebilir. Sözleşme geçersiz olduğu için de tasfiyesi haksız iktisap kuralları uyarınca, denkleştirici adalet kuralı ile hakkaniyet gözetilerek yapılır. Bu bağlamda mahkemece; sözleşmede yazılı olan 24.000,00 TL’nin denkleştici adalet ilkesine göre hesaplanan karşılığının davalı E.Y.’dan alınmasına karar verilmesi isabetlidir. Ancak; davacı taraf; davalıya satım bedeli olan 24.000,00 TL haricinde 6.000,00 TL’de borç para verdiğini iddia etmiş, iddiasını ispat için keşidecisinin davalı E.Y.olan, 2 adet toplam 6.000,00 TL bedelli bonoyu dosyaya ibraz etmiş, mahkemece, bu istemle ilgili hukuki dinlenilme hakkı ve M.K.6.maddesi gereğince isbat kuralları ve delilleri toplanmamış, istemin reddinin gerekçesi kararda açıklanmamıştır. Hal böyle olunca mahkemece; davalı E.’in isticvap edilmesi, keşidecisi olduğu bonoları davacıya verilme sebebi temel alacağın bonolarda yer alan karşılığının ne olduğu belirlenerek, gerektiğinde bu yönde taraf delilleri toplanıp, yeterli araştırma yapılıp, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu husus hükmün bozulmasını gerektirmiştir.  Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. 

Geçersiz Sözleşme Paranın İadesi