Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Bu yazımızda uygulamada, izale i şüyu davası, paydaşlığın giderilmesi davası veya paylaşma davası olarak da bilinen önemli bir miras ve gayrimenkul hukuku davası olan ortaklığın giderilmesi davasını, yargılamada karşılaşılabilecek tüm yönleri ile uygulamaya dönük bir bakış açısı altında, inceleyeceğiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi veya yaygın diğer adıyla izale-i şuyu, müşterek (paylı) veya iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi menkul ya da gayrimenkul mallardaki ortaklığın sona erdirilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi talebi yenilik doğurucu bir haktır. Tüm paydaşların oybirliği ile yapılacak bir sözleşme ile ortaklığın giderilmesi sağlanamıyorsa bu iş bir mahkeme kararıyla gerçekleştirilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi veya İzale-i Şuyu Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi veya izale-i şuyu davası, en az bir paydaş veya ilgilinin talebi ile müşterek (paylı) veya iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi menkul ya da gayrimenkul mallardaki ortaklığın mahkeme tarafından sona erdirilmesini amaçlayan bir gayrimenkul hukuku davasıdır. Bu davanın miras hukuku ile de yakın ilgisi vardır.   

Paylı veya elbirliği mülkiyeti şeklinde ortaya çıkan bir ortaklığın herhangi bir nedenle devam etmesi mümkün görünmüyorsa bu dava ile ortaklığın sonlandırılarak ferdi ve tam mülkiyet koşullarının oluşması sağlanır.

Mahkeme, taşınmazın paydaş sayısı ve pay durumuna göre aynen taksim veya satılarak, bedelinin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Özellikleri

Ortaklığın giderilmesi davası elbirliği veya paylı mülkiyete tabi taşınır ve taşınmaz mallarda söz konusu olur. Elbirliği mülkiyeti hemen daima miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda oluşurken, paylı mülkiyet; sözleşmeden, imar uygulamalarından, diğer bazı sebeplerden ortaya çıkabilir. Bununla birlikte paylı mülkiyetin kaynağı da genellikle mirastır.

Motorlu taşıt, traktör gibi taşınır bir mal veya bir gayrimenkul hissedarları arasında bölünemezliği gibi fiziki imkansızlar veya iradi anlaşmazlıklar nedeniyle rızaen taksim edilemiyor veya idaresi ya da semerlerinin paylaşılması konusunda anlaşmazlıklar yaşanıyorsa paydaşlardan bir ya da birkaçı diğerlerine karşı bu davayı açarak mevcut ortaklığın sona erdirilmesini sağlayabilirler.

Ortaklığın giderilmesi aynen taksim ya da satış ile mümkün olur. Bu nedenle bu davalarda açıklığa kavuşturulacak ilk nokta dava konusu malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığıdır. Zira dava konusu malın paydaşlar arasında taksimi mümkün ise ve en az bir paydaş bunu talep etmiş ise ortaklık öncelikle aynen taksim suretiyle giderilir. Aynen taksimin teknik ve hukuki yönden mümkün olup olmadığı bilirkişi raporu ile tespit edilir.

Bölünebilirlik değerlendirmesinde, taşınmazın alanı, sınırları, pay ve paydaş sayısı, payların eşit olup olmadığı gibi hususlarla varsa imar planı ve yasal düzenlemeler dikkate alınır. Örneğin dava konusu tarla niteliğinde bir tarım arazisiyse Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun öngördüğü asgari parsel alanı göz önünde bulundurulur.  Paydaşlar arasında taksim sonucunda Kanunun öngördüğü asgari parsel alanı sağlanabiliyorsa taşınmaz aynen taksim edilir ve ferdi mülkiyete geçilmiş olur.  

Ortaklığın giderilmesi davalarının diğer dava türlerinden ayrılan bazı yönleri vardır. Bu davaların kazananı ya da kaybedeni yoktur. Davanın sonucu davalı ve davacıyı eşit oranda etkiler. Bu durum yargılama giderleri için de geçerlidir. Bu davalarda, davalının mahkûm olması söz konusu olmadığından yargılama giderleri payları oranında tüm paydaşlara paylaştırılmaktadır.

Taşınmazdaki pay oranları ayrık olmak üzere davanın sonucundan taraflar eşit olarak yararlanır. Bir başka deyişle davacı ve davalı paydaşlar dava sonucundan payları oranında yararlanır. Davacı davasından feragat etse bile davalı davayı devam ettirmek istiyorsa feragat nedeniyle davanın reddine karar verilemez. Yine bu davalarda davalının beyanının da dikkate alınması gerekir. Örneğin davacı taksim istemiş, davalı da satış talebinde bulunmuşsa ve taksim de kabil değilse davacı satış istemediği için dava reddolunmaz. Davalı satış istediğine göre satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satışın paydaşlar arasında yapılabilmesi için de davalının kabul beyanına ihtiyaç vardır.

İzalei şuyu davasında verilen red kararları kesin hüküm oluşturmaz. Davacı davasından feragat etmiş ve davalı da davayı takip etmediği için dava reddolunmuş ise paydaşlardan herhangi biri aynı davayı yeniden açabilir.

Davacı küçükse velisi, vesayet altındaysa vasisi, kendisine kayyım tayin edilmişse kayyım tarafından dava açılır. Yeni paydaşın, kendisine bu payı satanın açtığı ortaklığın giderilmesi davasını takip hakkı vardır.

Ortaklığın Giderilmesi İzalei Şuyu Davasında Görevli Mahkeme :

İzalei Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davaları, HMK Md. 4/1-b hükmü uyarınca davaya konu edilen taşınır veya taşınmaz malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Ortaklığın Giderilmesi, İzale-i Şüyu Davasında Yetkili Mahkeme :

Ortaklığın giderilmesi veya izale-i şüyu davası bir gayrimenkul hakkında ise HMK Md.12 uyarınca, dava, bu malın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Gayrimenkul mallar birden fazla ve farklı yerlerde bulunuyorsa dava herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir. Örneğin Bursa, Nilüfer ve Bursa, Karacabey de bulunan iki adet taşınmaz için Bursa Sulh Hukuk Mahkemesinde veya Karacabey Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası ikame etmek mümkündür.

Dava araç gibi taşınır bir maldaki ortaklığının giderilmesine yönelikse ikili bir durum ortaya çıkar. Buna göre i) dava konusu taşınır; bir terekenin parçası değilse HMK. Md.6 uyarınca dava genel yetkili mahkemede açılır. Genel yetkili mahkeme, dava konusu malı elinde bulunduran gerçek veya tüzel kişinin yerleşim yeri mahkemesidir. ii) Dava konusu menkul mal bir terekeye ait ise HMK Md. 10 uyarınca ortaklığın giderilmesi davası murisin son yerleşim yeri mahkemesinde açılır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Yargılama Usulü:

Ortaklığın giderilmesi davaları, HMK m. 316/1-a hükmü uyarınca, basit yargılama usulüne tabidir. Bu durum bahsi geçen davalarda yazılı yargılama usulüne tabi davalara göre daha sade bir yargılama usulünün uygulandığı anlamına gelir. Örneğin dilekçeler safhası dava ve cevap dilekçelerinden ibarettir. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen tüm davalar basit yargılama usulüne tabi olduğundan bu usul adeta sulh hukuk mahkemeleri ile özdeşleşmiştir. Basit yargılama usulüne tabi ve sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren bütün davaların adli tatilde görülebilen davalardan olduğu düşünülse de 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile bu durum değişmiştir. Anılan Kanunun adli tatilde görülebilecek dava ve işleri düzenleyen 103. Maddesinde, mülga 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 176. Maddesinin 1. Fıkrasının 10. Bendinde yer alan “kanunların sulh mahkemesini veya hakimini görevlendirdiği dava ve işler”‘ hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda, sulh hukuk mahkemesinde görülen bir dava, 6100 Sayılı Kanun m. 103 ‘ de açıkça belirtilen istisnalardan bir değilse adli tatilde görülebilecek davalardan değildir. Ortaklığın giderilmesi davaları, m. 103’ de sınırlı olarak sayılan dava ve işler arasında yer almadığından, adli tatilde görülemeyen davalardandır. 

Türk vatandaşı olmayan davacının ikili veya çok taraflı bir adli yardım anlaşması uyarınca bağışıklık tanınmış kişilerden değilse dava açarken teminat göstermesi gerekmektedir.

Birden fazla gayrimenkul malın tek bir davaya konu edilmesi mümkündür.

Paydaşlığın giderilmesi davaları sonucunda verilen karar on yıl içinde infaz edilmezse zamanaşımına uğrar. Ortaklığın taksim suretiyle giderilmesine dair ilamların ise zamanaşımına uğraması söz konusu değildir.

Ortaklığın giderilmesi davasının temyiz dahil her aşamasında davadan feragat etmek mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi (izale-i Şuyu) Davalarında Zamanaşımı

Ortaklığın giderilmesi davası herhangi bir zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Her zaman açılması mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale i Şüyu) Davasını Kimler Açabilir?  

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı; paydaşlardan veya iştirak halinde maliklerden biridir.

Yasal mirasçıların yanında atanmış (mansup) mirasçı da ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.

Küçüğün adına velisi, kısıtlı adına ise vesayet makamından (sulh hukuk mahkemesi) alacağı izinle vasisi dava açmalıdır.

Bir taşınmazda mülkiyetten gayri sınırlı ayni hakkı örneğin, intifa, sükna, ipotek hakkı bulunan kişinin izale i şüyu davası açması (paydaş sıfatı bulunmadığı için) mümkün değildir.

Noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir taşınmaz satım vaadi sözleşmesi bulunsa bile tapuda paydaş gözükmeyen bir kimsenin ortaklığın giderilmesi davası açma hakkı yoktur.

Çıplak mülkiyet hakkı sahibi intifa hakkı sahibine ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Aralarındaki ilişki paylı mülkiyet ilişkisi değildir. Öte yandan çıplak mülkiyet hakkını iradi olarak resmi senetle satma hakkına sahiptir.  

Belediyelerin imar uygulamaları sonucu oluşmuş ve paydaşı oldukları taşınmazlarla ilgili olarak izalei şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açma hakkı vardır. Belediyelerin paydaşı olmadıkları imar uygulaması sonucunda paylı mülkiyete dönüşmüş taşınmazlarla ilgili olarak da bazı koşullarda dava açma hakları bulunmaktadır. Bunlara aşağıda yeri geldikçe değinilecektir.  

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile bir taşınmazda paydaş olan kişi tapu kütüğünde paydaş olarak gözükeceğinden ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Türk vatandaşlığı iptal edilen veya vatandaşlıktan çıkarılanların mallarının tasfiyesi Hazineye ait olduğundan, Hazine gerektiğinde o şahısların malları için ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Ortak veya Paydaştan Alacaklı olan Kimseler Ortaklığın giderilmesi Davası Açabilir mi?

Elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın ortağından alacaklı olan kişinin icra hakimliğinin izni ile ortaklığın giderilmesi davası açması mümkündür. Paylı (müşterek) mülkiyette ise borçlu paydaşın payı belli olduğundan ve alacaklının bu payı müstakilen haczettirip satması mümkün bulunduğundan ortaklığın giderilmesi davası açılmasına gerek yoktur.

İflas Memuru , müflis şirkete ait bir mal için icra mahkemesinden alacağı izin ile ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Kamu alacaklarının tahsili usulü hakkındaki 6183 sayılı kanunun 63. maddesi uyarınca devlet, vilayet özel idareleri ve belediyeler kanunun 1. maddesinde yazılı vergi, harç vs. alacaklarının tahsili için borçlunun iştirak halinde bulunan malını ortaklığın giderilmesi yoluyla sattırıp paraya çevirmek hakkına sahiptir. Bunun için ilgili idarelerin icra hakimliğinden izin almalarına ihtiyaç yoktur. Hazine de alacaklarından dolayı, herhangi bir izne ihtiyaç olmadan borçlusunun paydaşı olduğu bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Terekeye temsilci olarak atanan ve taşınmazda paydaş olmayan kimsenin dava açma hakkı yoktur.

Tapunun düşünceler hanesinde, miktar fazlasının hazineye ait olduğuna dair bir şerh bulunması halinde, bu şerh mülkiyet hakkı bahşetmediğinden hazine tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Önce tapu iptali ve tescile ilişkin bir dava açılmalıdır.

Arsada Tapusu Olmayan Ancak Üzerindeki Ev Kendisine Ait Olan Kişi Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir Mi?

Tapu kütüğünde bir evin veya ağaçların üçüncü bir şahsa aidiyeti konusunda bir şerh bulunuyorsa paydaş olmayan kişi salt bu şerhe dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Zira bu ev ve ağaçlar arzın bütünleyici parçası olduğundan dava açma hakkı paydaş maliklere aittir. Tapu kütüğünde bir evin veya ağaçların üçüncü bir şahsa aidiyeti konusunda bir şerh yoksa ev ve ağaç gibi bütünleyici parçaların sahibi olan üçüncü kişiler muhdesatın tespiti davası açabilirler. Ancak doğrudan eda davası niteliğinde bir tazminat/alacak davası açmaları daha mantıklıdır.

İntikal Yapılmamış Olsa Da İzalei Şuyu Davası Açılabilir Mi?

Miras yoluyla geçen eden taşınmaz mallar için tapuda intikal işlemi yapılmamış olsa dahi ortaklığın giderilmesi davasının açılması mümkündür. Tapuda muris adına kayıtlı bir taşınmaz mal hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için tapuda intikal işleminin yapılması şart değildir. Mirasçılık sıfatını gösterir veraset ilamı ibraz edilerek intikal işlemi yapılmadan da ortaklığın giderilmesi (paylaşma) davası açılabilir.

Mirastan Feragat Eden Veya Mirası Reddeden Kişi Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir Mi?

Mirastan feragat eden, mirastan ıskat olunan, mirası reddeden kimse ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ancak bunlar şahsi sonuç doğuracağından bu kısıtlama onların mirasçılarına geçmez.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kimlere Karşı Açılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, davacı olmayan paydaşlar aleyhine açılır. Davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi şarttır.

Paydaşlardan ölmüş olanların yasal mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Paydaşlardan birinin ölmüş olduğunun dava açıldıktan sonra öğrenilmesi halinde davacıya ölenin yasal mirasçılarını gösterir mirasçılık belgesi çıkartılması için bir ara kararıyla yetki ve süre verilmelidir. Davacı bu yetki üzerine mahkemede veya noterde mirasçılık belgesi çıkaracak ve ölenin yasal mirasçılarını davaya edecektir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında, usul hukukunun öngördüğü anlamda husumet bulunmadığına, her paydaşın payı oranına dava sonucu üzerinde hakkı olduğuna yukarıda değinmiştik. Bu nedenle hisseleri çok küçük bile olsa tüm paydaşların davaya dahil edilmeleri gerekmektedir.

Tapuda bir kısım paylar kim olduğu, yaşayıp yaşamadığı bilinmeyen kişiler adına kayıtlı ise defterdarlık veya mal müdürlüğü bu şahıslara kayyım tayin edilerek onların huzuruyla davaya devam olunur. Bu talebe ilişkin bir dava dilekçesi örneği aşağıda yer almaktadır.

Geride yasal veya atanmış mirasçı bırakmadan ölen bir paydaş varsa bu kişinin malı en son mirasçı olarak hazineye intikal edeceğinden, bu gibi hallerde hazinenin davaya dahil edilmesi gerekecektir.

Davalı paydaş küçükse velisinin, kısıtlı ise vasisinin davalı olarak gösterilmesi gerekir. Veli veya vasinin temsil ettiği kimse ile menfaatleri çatışmakta ise küçük veya kısıtlıya kayyım tayin edilmesi gerekir.

Taraf Teşkili Nedir?

Bir davada, davalıların tümünün usulüne uygun tebligat yapılarak davadan haberdar edilmeleri işlemine taraf teşkili denir. Taraf teşkili davanın esasına girebilmek için gerçeklemesi zorunlu olan bir usul hukuku şartıdır.

İzale i Şüyu Davalarında Taraf Teşkili

Ortaklığın giderilmesi davalarında taraf teşkili zor ve zaman alıcı olabilir. Paydaşların sayısı, sağ olup olmadıkları bilinmeyebilir. Paydaşlar birbirini tanımayabilir veya ölen bir paydaşın mirasçılarına ulaşmak zor olabilir. Taşınmaz mallarda paydaşlar ve payları tapu kayıtlarından tespit edilebilir. Tapu kayıtları esas alınarak tüm paydaşların davaya dahil edilmesi sağlanır. Taşınmaz mal bir terekeye ait ve iştirak halinde mülkiyete tabi ise murisin yasal mirasçılarını gösteren veraset belgesinin temin edilerek dosyaya ibrazı da şarttır

Tapuda paydaş olmayan kimselerin davaya dahil edilmesi mümkün değildir. Başkalarına ait bir arsaya bina yapan üçüncü şahısların arsa üzerinde mülkiyet hakları olmadığından taraf olarak davaya katılamazlar. Taşınmaz üzerinde tapuda paydaş olmayan 3. şahsa ait ev veya ağaç meşruhatının bulunması bu kimselerin davalı olarak gösterilmesini gerektirmez. Bu durumdaki kişiler dilerlerse paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacak davası açabilirler. Muhdesatın tespiti davası yoluyla haklarını tespit ettirmelerine de bir engel yoktur.

Tapunun beyanlar hanesine miktar fazlası Hazineye aittir şerhi varsa bu şerh Hazineye mülkiyet hakkı bahşetmediğinden Hazinenin davaya dahil edilmesi gerekmez, taşınmaz bu şerhle birlikte satılır.

İzale-i Şuyu Davasının Açılamayacağı Durumlar :

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez.  

İzalei şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında belirli bir paydaki ortaklığın izalesi değil taşınmazın tamamındaki ortaklığın giderilmesi talep olunabilir. Örneğin paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin ölmesi sonucu belirli bir payda iştirak halinde mülkiyet durumu oluşmuşsa sadece bu paydaki elbirliği mülkiyetine konu ortaklık değil taşınmazın tamamındaki ortaklığın giderilmesi için dava açılır ve dava tüm paydaşlara yöneltilir.

Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyetine dair bir şerh varsa veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkansızlığına dair hükümler konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Paydaşlar ortaklığın devamı için sözleşme yapabilirler. Türk Medeni Kanunu’nun 698. Maddesi buna cevaz vermektedir. Sözü geçen hükme göre hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle ortaklar paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü altına girebilirler. Bu durumda ortaklığın giderilmesi isteminde bulunulamaz. Ancak yine TMK Md. 698/2 hükmüne göre paylaşmayı isteme hakkı sözleşme ile en fazla 10 yıl sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ve paylaşmayı istemenin sınırlandırılmasına dair sözleşmeler resmi şekle tabidir. Bu sözleşmeler tapu siciline şerh de verilebilir ancak verilmesi zorunlu değildir. Menkullerde ise sözleşmenin yazılı olması yeterlidir. 10 yılllık sürenin başlangıcı sözleşmenin düzenlenme tarihidir. Haklı sebeplerin varlığı halinde bu süre dolmadan da sözleşmenin feshi ve ortaklığın giderilmesi isteminde bulunulabilir.

Paylı mülkiyete tabi bir mal sürekli bir amaca özgülenmişse, bu özgüleme devam ettiği süre boyunca ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu özgüleme de TMK Md. 698/2 uyarınca en fazla 10 yıl olabilir. Ancak iki taşınmaz arasında tesis edilmiş belirli bir amaca özgüleme içeren ayni haklar söz konusu ise ortaklığın giderilmesi süre ile sınırlı olmaksızın talep edilemez.

TMK Md. 698/son hükmüne göre uygun olmayan zamanda paylaşma (ortaklığın giderilmesi)  isteminde bulunulamaz. Örneğin imar planı çalışmaları devam eden ve değer kazanacağı açık olan bir taşınmaz söz konusu ise, bu çalışmalar en azından belli bir seviyeye gelmeden, ortaklığın giderilmesi isteminde bulunulamaz

Kamulaştırmaya konu taşınmazlarda, kamulaştırma kararı paydaş ve ilgililere tebliğ olunduktan sonra o taşınmazın devir ve temliki mümkün değildir. Bu durumda satış yoluyla ortaklığının giderilmesi de istenemez.

Kamu hizmetine tahsis edilmiş olan mallarda ortaklığının giderilmesi (paylaşma) talep edilemez. Kamunun paydaşı olduğu taşınmazlarda kamu hizmetine tahsis edilmiş olan bölüm ifraz (ayırma) yolu ile ayrılarak kalan kısım için ortaklığın giderilmesi davasına devam olunur. Ancak bu durum kamunun paydaş olduğu tüm taşınmazlar için geçerli değildir. Bazı kamu mallarının özel mülkiyete konu mallardan farkı yoktur. Bunlarda paylaşma veya ortaklığın giderilmesi her zaman mümkündür. Burada kastedilen bir bölümü okul, hastane, kamu hizmet binası gibi kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlardır.

Başkasının arsasına yapılan bina söz konusu ise ve bu bina TMK Md. 722 kapsamına giren bir yapı ise arazinin bütünleyici parçası olacağından arzdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.

Mal ayrılığı rejiminde, eşlerden her biri, birlikte malik oldukları mallardaki ortaklığın giderilmesini talep edebilirler. Karı koca arasındaki cebri icra yasağı bu gibi davalarda uygulanmaz.

Ortaklığın giderilmesi (paylaşma) davalarında, dava konusu gayrimenkulün kiraya verilmiş olması, kaydında haciz şerhi bulunması, üzerinde irtifak, intifa veya ipotek gibi sınırlı ayni hak tesis edilmiş olması, gayrimenkul satım vaadi ile veya harici sözleşme ile satılmış olması ortaklığın giderilmesi (paylaşma) davası açılmasına engel değildir. Ancak bu türden hukuki muameleler taşınmazın belirli bir amaca özgülendiği anlamına geliyor ve tüm paydaşlarca birlikte yapılmışsa özgüleme devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi (izale i şüyu) davasına konu edilemezler.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale i Şüyu veya Paylaşma) Davasında Dikkat Edilecek Hususlar :

Ortaklığın giderilmesi davası aynen taksim veya satılarak bedelinin paylaştırılası talebiyle açıldıktan sonra tüm ortaklara tebligat yapılarak taraf teşkili sağlanır. Dava görülmekte iken taraflardan birinin ölümü halinde, veraset ilamı çıkarılarak, ölen paydaşın mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir.

Davanın uzamaması için tebligatların yapılıp yapılmadığının, celb edilecek tapu kaydında davalı olarak gösterilmemiş paydaş bulunup bulunmadığının, ölen paydaş olup olmadığın tetkik edilmesi uygun olacaktır. Taraflardan birine tebligat yapılamaması durumunda tebliğe elverişli adresinin araştırılması, hiçbir şekilde bulunamıyorsa ilanen tebligat yapılarak taraf teşkilinin sağlanması gerekir.

Dava açılıp dava dilekçesi tüm paydaşlara tebliğ edildikten sonra tarafların taleplerinin esasına geçilir. Önce aynen taksim seçeneği değerlendirilir. Bu daima teknik bir konudur ve bilirkişi incelemesi ile çözüme kavuşturulur.

            Tipik bir ortaklığın giderilmesi davasında;

• Taraflara HMK ve Tebligat Kanunu hükümlerine göre dava dilekçesi tebliğ edilir.
• Tapu kayıtları celb edilir.  
• Miras yoluyla intikal eden ve tapuda intikal işlemi yapılmamış bir taşınmaz söz konusu ise pay oranının belirleyebilmek için veraset ilamı ibraz edilir.
• Taşınmazda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılır aynen taksimin (bölünme) mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişi raporu alınır. Bu raporda taşınmazın değeri de hesaplatılır.
• Bedel ilavesi ile taksimin mümkün olup olmadığı incelenir.
• Tarafların satış isteminin bulunup bulunmadığı da incelenir. Paydaşların tümü satış istemediklerini beyan etmişlerse satış yoluyla paydaşlığın giderilmesine karar verilemez.
• Taşınmazın aynına (mülkiyetine) yönelik bir çekişme varsa bu çekişmeye ilişkin davanın sonuçlanması bekletici mesele yapılır. Mülkiyete yönelik çekişmenin halli için taraflara yetkili ve görevli mahkemede dava açmak üzere süre verilir.
• Dava konusu taşınmazın taksimi (bölünmesi) mümkün ise aynen veya eksik değerdeki paya para eklenerek ortaklığın giderilmesine, taksim (bölünme) mümkün değilse dava konusu taşınmazın satılarak bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.

İzalei Şüyu veya Ortaklığın Giderilmesi Davasında Bekletici Mesele

Ortaklığın giderilmesi veya izale i şuyu davalarında özellikle taşınmazın aynına dair çekişme bulunan hallerde çekişmenin karara bağlanması bekletici mesele yapılmalıdır.

Dava konusu taşınmazın aynı ile ilgili bir uyuşmazlığın bulunması halinde bu uyuşmazlığın sonuçlanması bekletici mesele yapılır. Örneğin taşınmaz hakkında muris muvazaasına veya şufa hakkına dayalı bir tapu iptali ve tescil davası açılmış ise bu davanın sonuçlanması beklenecektir.

Örnek;

“Dava; bir adet taşınmazda ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir. Davalı tarafından taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir olduğu ileri sürülmüş, mahkemece sonucu etkili görülmeyerek, davacının davasının kabulüyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından, taşınmaz üzerinde Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/473 esas sayılı dosyasından ihtiyati tedbir bulunduğundan, davanın neticesinin beklenilmesi gerektiğinden bahisle temyiz edilmiştir.

Dava konusu edilen ve satışına karar verilen 4753 Ada 31 parsel sayılı taşınmazda Davalı …’ın hissesine yönelik olarak, Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/473 esas sayılı dosyasında …, …, …, …, … tarafından 29/07/2009 tarihinde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açıldığı ve taşınmaza yönelik ihtiyati tedbir konulduğu davalı tarafından temyiz dilekçesine eklenen tensip zaptından ve tapu kaydından anlaşılmaktadır. Tapu iptali ve tescil davasının kabul edilmesi durumunda, davaya konu taşınmazın pay ve paydaş durumunun değişeceği kuşkusuzdur. Öte yandan taşınmazla ilgili olarak ihtiyati tedbir kararı da varlığını sürdürmektedir. Bu nedenle mahkemece, tapu iptali ve tescil talebine ilişkin dava dosyasının sonucunun beklenerek, sonucu dairesinde işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden, hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6. HD, E: 2012/12273, K: 2012/14393, T: 7.11.2012 )

Bunların dışında ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaza veya maliklerine ilişkin kaydi konulardaki hata ve eksikliklerin düzeltilmesine veya giderilmesine imkan sağlamak için taşınmazın tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin davaların da sonucunun beklenmesi gerekir.

Dava konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması ve davacının taşınmazı tapuya tescil etmek üzere süre talep etmesi halinde tescil sürecinin tamamlanmasının bekletici mesele yapılması gerekmektedir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydında gösterilen paydaşlarının isimlerinin nüfus kayıtlarında farklı olması halinde nüfus veya tapu kayıtlarının düzeltilmesi konusu bekletici mesele yapılmalıdır.  

Dava konusu taşınmazın tapuda yazılı alanı ile keşifte yapılan tespitler arasında ölçü farklılıklarının olması veya taşınmazın kadastro çapının yapılan keşifte taşınmaz üzerine uymaması, taşınmazın sınırlarının hatalı olması da bu durumun düzeltilmesine yönelik işlemlerin bekletici mesele yapılmasını gerektirir.

Veraset ilamınının hatalı olması veya iptali için dava açılması halinde de mirasçılık durumunun netleşmesi bekletici mesele yapılır.

Bunların dışında taşınmazın intifa hakkı ile yüklü bulunduğu, kiraya verildiği, ipotek ile sınırlandırıldığı, tapu kaydında haciz olduğu gibi iddiaların bekletici mesele yapılması gerekmemektedir.

Davayı uzatmak için, davanın açılmasından sonra kötü niyetle ileri sürülmüş mülkiyete ilişkin iddialar da bekletici mesele yapılmaz. Ancak kötü niyetli değilse örneğin tedbir talebi mahkemesince kabul edilmişse bekletici mesele yapmak gerekecektir.

Taşınmaza faydalı ve zorunlu masraflar yapıldığı iddiası da bekletici mesele yapılmasını gerektirmez

Ortalığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bulunan binaların kal’ i ne yönelik olarak açılmış davaların da bekletici mesele yapılması gerekmemektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Birleştirme Derdestlik ve Islah Gibi Usul Hukuku Muameleleri   

Davaların Birleştirilmesi Nedir?

Aralarında bağlantı bulunan iki ayrı dava dosyasının birlikte görülmek üzere tek dava dosyasında toplanması şeklindeki usul hukuku işlemine davaların birleştirilmesi denir. Hukuk Muhakemeleri Kanunun 166/1 maddesine göre davaların aynı veya benzer sebeplerden doğması veya biri hakkında verilecek hükmün diğerini etkileyecek nitelikte bulunması durumunda bağlantı var sayılır. Aynı veya farklı yargı çevresinde yer alan aynı düzey ve sıfattaki hukuk mahkemelerinde açılmış davaların, talep üzerine veya kendiliğinden birleştirilmesine karar verilebilir.  Davalar, tarih olarak daha önce açılmış dosyada birleştirilir.

Ortaklığın giderilmesi basit yargılama usulüne tabi davalardandır. Bu davaların örneğin yazılı yargılama usulüne tabi bir dava ile birleştirilmesi mümkün değildir

Paydaşları aynı olan birden fazla taşınmaz mala ilişkin ayrı ayrı ortaklığın giderilmesi davaları açılmışsa bu davaların birleştirilmesi mümkündür. Yine paydaşları aynı olan menkul ve gayrimenkul mallara ilişkin ortaklığın giderilmesi davaları da birlikte açılabilir. Ayrı ayrı açılmışsa davaların birleştirilmesi talep edilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Derdestlik

Derdestlik Nedir?

Derdestlik; tarafları, sebebi ve konusu aynı olan bir davanın aynı veya başka bir mahkemede tekrar açılması halidir.

Belirli bir taşınmaz mal hakkındaki ortaklığın giderilmesi davası diğer bir mahkemede görülmekte iken aynı taşınmaz mala ilişkin yeni bir ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde derdestlik söz konusu olacak ve tarafların talebi veya mahkemenin kendiliğinden nazara alınması üzerine bu ikinci dava, dava şartı (derdestlik) yokluğundan, reddedilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Islah

Islah Nedir?

Islah, bir davada tarafların yapmış oldukları bazı usul hukuku muamelelerini tamamen veya kısmen düzeltmelerini mümkün kılan bir usul hukuku işlemidir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında ıslah da mümkündür. Islah dava sebebini değiştirme şeklinde mümkün olabilir. Islah ile davaya yeni bir taşınır veya taşınmaz mal eklenemez. Islahla ancak dava konusu edilen hususular değiştirilip genişletilebilir. Yargıtay dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla dava konusu haline getirilmesine cevaz vermemektedir. Gerçekten de dava dilekçesinde dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah ile davaya ithali mümkün değildir.

Menkul Mallarda Ortaklığın Giderilmesi

Menkullerle ilgili ortaklığın giderilmesi davası gayrimenkuller hakkındaki ortaklığın giderilmesi davaları ile aynı usule tabidir.

Misli malların aynen taksimi mümkündür. Cinsleri aynı olan ve ölçülebilen mallar misli mallardır.  Örneğin her paydaşa aynı miktarda altın verilerek taksim yapılabilir. Ancak ölçülebilmekle beraber cinsleri ve dolayısıyla kıymetleri ayrı olan mallar ivaz suretiyle de olsa aynen taksim edilemez. Örneğin bir paydaşa halı, birine kilim diğerine buğday verilmek suretiyle ortak malların taksimi yapılamaz.

Fiilen mevcut olmayan taşınır malların ortaklığının giderilmesi istenemez.

Paranın ortaklığının giderilmesi de istenemez. Para mal olarak kabul edilmez.

Taşınmaz mallarda olduğu gibi taşınır malın paydaşlarından birinde alacağı olan 3. şahıs o malın tamamının satış yolu ile ortaklığının giderilmesini talep edebilir. Ancak bu müşterek mülkiyete konu olan taşınır malda mümkün değildir. Müşterek mülkiyette borçlu paydaşın payı belli olduğundan O payın müstakilen haczi ve satışı mümkündür.

Taşınır mal üzerinde intifa hakkı varsa bu hakla yükümlü olarak ortaklık giderilir.

İzalei Şuyu Davalarında Ortaklığın Giderilmesi Türleri

Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim veya satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilir. Yargıtay’ ın yerleşik uygulamasına göre ortaklığın giderilmesi davalarında yürürlükte bulunan Türk Medeni Kanunu’nun 699/2 maddesi hükmü gereği istek olduğu takdirde asıl olan gayrimenkulün aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermektir.

Paylar arasında vasıf yönünden farklılık olmaması gerekmekle birlikte tam eşitliği sağlamak mümkün olamıyorsa bu halde ivaz ilavesi yoluyla denkleştirme yoluna gidilir. Medeni Kanun’un 699. maddesine göre ivaz sadece para olabilir. Menkul veya gayrimenkul mal olamaz. 

İvaz ilavesi suretiyle denkleştirme paydaşların rızasına tabi değildir.

Bu ilkler çerçevesinde taşınmaz malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığı uzman bilirkişi refakatiyle yapılacak keşifle ortaya konulur.

İzale i Şüyu Davasında Aynen Taksim Yolu İle Ortaklığın Giderilmesi:

Aynen taksim (bölünme) ile ortaklığın giderilmesi tüm paydaşların anlaşmasıyla (rızai taksim)  olabileceği gibi hakimin müdahalesiyle de olabilir.

Paydaşlar kendi aralarında bir sözleşme ile mahkemeye başvurmadan elbirliği mülkiyetine tabi menkul veya gayrimenkul mal varlığı değerlerini taksim edebilirler. İştirak halinde mülkiyette bu sözleşmenin yazılı olması şarttır. Paylı mülkiyete konu taşınmaz mallarda ise yazılı sözleşmeyle taksim söz konusu değildir. Ancak paydaşlar tapuda yapacakları tasarruf işlemleriyle fiili olarak taksimi gerçekleştirip ortaklığı sona erdirebilirler.  

Taksim edilen mal varlığı değeri menkul ise zilyetliğinin nakli , gayrimenkul ise paylaştırılan adına tapuya tescili ile aynen taksim işlemi tamamlanır. 

Kazai Taksim veya Hükmen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi  

Ortaklığın giderilmesi davasında hakimin müdahalesi ile yapılan taksime kazai taksim veya hükmen taksim denir. Hükmen taksim bir çeşit cebri paylaştırma olmakla paydaşların taksime razı olup olmamaları önem taşımaz.

Aynen taksimin, müşterek malın kıymetine önemli noksanlık veya zarar gelmeden yapılması şarttır.

İzaei şüyu davaları taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olduklarından bu davalarda davalı da davacı ile aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma talep etmesi davalının aynen taksim suretiyle paylaşma talep etmesine engel değildir. Paydaşlardan birinin aynen bölüşmeyi istemesi durumunda hakimin öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırması gerekir. Ortaklığın giderilmesi davalarında malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı, tarım arazisi ise niteliği ve Toprak Koruma Kanunu ile imar mevzuatına göre taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın bölünme ile önemli ölçüde değer kaybına uğraması söz konusu ise taksim yoluyla paylaştırılmasına karar verilemez.

Asıl olan paydaşlığın sona erdirilmesidir. Paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı mülkiyette bırakılamaz.

Dava konusu taşınmazın mutlak bir şekilde niteliği değişmeden ve her paydaşa ayın nitelikte parça düşecek şekilde uygulama yapılması zorunludur. Örneğin imar planında bir bölümü yol ve yeşil alanda kalan taşınmazın yol ve yeşil alan bir parça, yapılaşmaya müsait olan kısmı diğer parça olacak şekilde bölünemez. Yine bir bölümü imar planı sınırı içinde diğer bölümü ise dışında olan büyük bir taşınmazda bölünme yoluyla oluşturulacak tüm parçalar aynı nitelikte olmalıdır. İmar sınırları dışındaki alan bir parça imar planı içindeki alanlar ise diğer parça olacak şekilde bölünme yapılamaz.

İmarlı Taşınmazın Aynen Taksimi

İmar planı bulunan alanlarda taksimin şartları 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 15. maddesinde ve Resmi Gazete Tarihi: 02.11.1985 Resmi Gazete Sayısı: 18916 mükerrer sayısında yayınlanan Planlı Alanlar Yönetmeliği’nin Parselasyon planı, ifraz-tevhid ve istisnalar başlıklı 19.-22. maddelerinde belirtilmiştir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlığın anlaşma ya da hükmen sona erdirilmesinde de imar planlarında ya da Tip İmar Yönetmeliğinde ifraz (ayırma) işlemleri ile ilgili olarak getirilen bu sınırlamalara uyulması gerekir.

Planlı Alanlar Yönetmeliği’nin konuyla ilgili hükümlerine göre; imar planlarında yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına (ayrılma) ve tevhidine (birleştirme) izin verilmez.

Düzenleme imar planı (İmar parselasyon planı/18. Madde uygulaması ) yapılmış yerlerde ifraz ve tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. Bu çerçevede örneğin ifraz sonucu oluşacak parseller; düzenleme imar planının asgari parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlerine aykırı olamaz.  Bir başka ifadeyle imar planı asgari bir parsel büyüklüğü öngörüyorsa ifraz ile oluşturulacak parseller bundan küçük olamaz.

Yönetmeliğin 21. Maddesine göre ifrazı istenen taşınmazın umumi hizmetlere rastlayan kısımları ayrıldıktan sonra geriye kalan kısmı müstakil inşaat yapmaya elverişli ise, bu parselde ifraz (ayırma) uygulaması yapılarak inşaat ruhsatı verilmesi mümkündür. Eğer geriye kalan kısım müstakil bir imar parseli oluşturmaya yetmiyorsa, ifraz işlemi yapılamaz.

Bir diğer önemli şart da bölünme ile oluşturulacak parsellerin tümünün yola cephesinin olmasıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 20. Maddesinde bir adada ifraz yapılmak suretiyle yola cephesi bulunmayan parsel oluşturulamayacağı belirtilmiştir.

Bir başka şart da parselasyon planı yapımıdır.  Yönetmeliğin 19/1. maddesine göre, her türlü imar adasında parselasyon planı (18. Madde uygulaması)  yapılmadan bu adada ifraz ve tevhit yapılamaz.

İmarsız Taşınmazların Aynen Taksimi

Ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim incelemesine tabi taşınmaz imar planı sınırları içinde değilse ve köy yerleşik alanı içinde de bulunmuyorsa bu taşınmazlar için 2/11/1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine bakılır. Sözü geçen yönetmeliğin 13. Maddesinde İfraz suretiyle oluşturulacak parsellerin genişliklerinin 20 metreden , parsel derinliklerinin ise 30 metreden az olamayacağı belirtilmiştir. 15. Maddesinde ise İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasına işlenmiş ve kamuya ait bir yola cephesinin bulunması gerektiği, parselden terk suretiyle yol oluşturulamayacağı, çıkmaz sokaklarda cephesi olan parsellerin ifraz edilemeyeceği, ifraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamayacağı belirtilmiştir. Köy yerleşik alanında yer alan taşınmazların ifrazına yönelik hükümler sevk eden aynı yönetmeliğin 44. Ve 45. Maddelerinde de benzer düzenlemeler bulunmaktadır.

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri 15 metreden, parsel derinlikleri ise 20 metreden az olamaz. Ayırma suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir ve bu şekilde elde edilen parseller, ikinci kez ayırma işlemine tabi tutulamaz.

Tüm bu hükümler aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirmesinde nazara alınacaktır Koşulların katılığı nedeniyle çok az ortaklığın giderilmesi dava dosyasında aynen taksime karar verildiği görülmektedir.

İskan Dışı Alanlarda Aynen Taksim

Plansız alanlar Yönetmeliğinin 62. Maddesine göre üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlarda oluşturulacak parsel, 5.000 m²’den küçük olamaz. İfraz sonucu oluşturulacak parsellerin kadastro veya tapulama haritasında mevcut ve kamuya ait bir yola, en az 25 metre cephesinin bulunması şarttır. Bu taşınmazların ifrazında da parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz.

Tarım Arazilerinin Aynen Taksimi

5403 Sayılı Toprak Koruma Kanununun amaçlarından biri de tarım arazilerinin bölünmesinin önlenmesidir. Bu amaç kanunun 1. Maddesinde açıkça belirtilmiştir.

Toprak koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/2 maddesinde bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından asgari tarımsal arazi büyüklerinin belirleneceği belirtilmiştir. Fıkranın son cümlesine göre Bakanlık tarafından belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal arazileri, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur .

Kanunun 8/3 maddesinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemeyeceği belirtilmiştir. Bunlar asgari ölçülerdir. Bakanlık daha büyük olarak belirleme yapabilir ve asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altına düşecek şekilde ifraz edilemez ve şuyulandırılamaz. Pay ve paydaş adedi artırılamaz. Bu nitelikteki tarım arazilerinin ifraz edilemeyeceği hususu bakanlık il ilçe teşkilatlarının talebiyle tapu sicilinin beyanlar hanesine şerh verilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında dava konusu taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda yer alan ve yukarıda değinilen sınırlamalar da nazara alınır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taksim, İfraz, Ayırma Projesi

Arazinin fiili durumu ve yukarıda özetlenen mevzuata göre bölünme mümkün ise taraflardan bir ayırma projesi hazırlayıp mahkeme sunmaları istenir veya bilirkişilere bir ayırma (ifraz) projesi hazırlattırılır. Bölünme ile oluşan parçaların denkleştirilmesi için bazılarına cephe, konum, parsel geometrisi, vs. bakımından para ilavesi gerekiyorsa bu durumun da bilirkişi raporunda belirtilmesi gerekir.

 İfraz Hakkında Kamu Kurumlarının Görüşünün Sorulması

Bilirkişi heyeti tarafından taksim projesi hazırlanmasından sonra taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise ilgili belediye encümeninden, belediye sınırları dışında ise il özel idaresi encümeninden imar planı ve ilgili mevzuata göre ayırmanın (taksimin) mümkün olup olmadığının sorulması gerekir. Belediye veya il encümenine sorulmasının nedeni imarla oluşan çap kayıtlarının düzeltilmesi, ayırma ve birleştirme işlemlerinin yapılmasının İmar Kanunu’nun 16. maddesi hükmü gereği münhasıran belediye ve il encümeninin yetki alanına girmesidir.  5302 Sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’na Göre il encümeni valinin başkanlığında, il genel meclisinin her yıl kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye ile biri malî hizmetler birim amiri olmak üzere valinin her yıl birim amirleri arasından seçeceği beş üyeden oluşur. 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’nun 16. Maddesine göre ise Büyükşehir belediye encümeni, belediye başkanının başkanlığında, belediye meclisinin kendi üyeleri arasından bir yıl için gizli oyla seçeceği beş üye ile biri genel sekreter, biri malî hizmetler birim amiri olmak üzere belediye başkanının her yıl birim amirleri arasından seçeceği beş üyeden oluşur.

Yetkili belediye veya il özel idaresinden ayırmanın mümkün olmadığı yönünde olumsuz yanıt gelmesi halinde mahkemece taşınmazın açık artırma ile satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilir. Cevap olumlu ise ifraz (ayırma) işlemini onaylamaya yetkili makamın (belediye ve il encümeninin) ayırma projesini onaylaması gerekir. İmar Kanunun 16/2 Maddesi hükmüne göre belediye veya valilikler müracaatın (dosyanın) kendilerine intikalinden itibaren en geç 30 gün onaylama işlemini sonuçlandırır.

Ayırmanın (Taksimin) Tapuya Tescili

Ayrılan parçalar kayden oluşturulup tapuya tescil edilmeden aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemeyeceği açıktır.

Encümen onayından sonra ayırma projesine göre ortaya çıkan parçaların aidiyetinin tespit edilmesi ve ortaklığın taksim yoluyla giderilmesine karar verilmesinden önce ayırma projesini içeren dosyanın mahkeme tarafından tapu ve kadastro teşkilatına gönderilerek ayırma (ifraz) sonucu oluşacak yeni parsellerin tapuya tescilinin sağlanması gerekecektir. İmar Kanunun 16/3 maddesi uyarınca tapu tescil işlemini 1 ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.

Ortaklığın Aynen Taksim Yoluyla Giderilmesinde Taşınmazların Paylaşılması Ve Tescil

Tapu tescil süreci de sonuçlandıktan sonra sıra hangi parselin hangi paydaşa düşeceğinin belirlenmesine gelecektir. Ancak bu işleme geçmeden sağlanması gereken bir koşul daha vardır. İfraz projesine göre oluşacak parsellerin değer yönünden birbirine müsavi olması başka bir ifadeyle eşitlenmesi gerekir. İzalei şuyu davalarında paylaştırma yapılırken ayrıma projesine göre ortaya çıkan payların değer yönünden eşit olması sağlanmalıdır. Türk Medeni Kanun’un 699/2 Maddesi, bölünme sonucu ortaya çıkacak parçaların değerlerinin birbirine denk olmaması halinde, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirmenin sağlanmasını öngörmektedir. Bölünme sonucu oluşan her bir parçanın değeri ve bu değerleri eşitlemek için eklenecek para miktarı da bilirkişi aracılığıyla belirlenir.

Denkleştirme sağlandıktan sonra taksim projesine göre ortaya çıkan parçaların paydaşlar ya da iştirak halinde malikler arasında ne şekilde paylaştırılacağı (hangi parçanın kime düşeceği) konusuna geçilir. Asıl ve öncelikli olan paydaşların veya iştirak halinde maliklerin kendi aralarında anlaşarak hangi parçanın kime düşeceğini belirlemeleridir. Tarafların bir anlaşmaya varmaları halinde, hakim, bu anlaşmaya göre karar verir. Paydaşlar kendi aralarında anlaşamazlarsa hangi parçanın kime düşeceği mahkeme huzurunda çekilecek kura ile belirlenir. Kura mutlak ve zorunlu bir uygulamadır. Mahkemece başka bir yöntem belirlenemez.

Hangi parçanın kime düşeceği tespit edildikten sonra hakim, ortaklığın giderilmesine ve ayırma sonucu oluşan parsellerin paydaşlar arasındaki anlaşma veya kura uyarınca paydaşlar adına tesciline karar verir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Kat Mülkiyetine Geçiş Yoluyla Aynen Taksim

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz mal birkaç bağımsız bölümden oluşan bir bina ise ve inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunuyorsa kat mülkiyeti kurulması yoluyla da aynen taksim (paylaşma) mümkün olabilir. 

Yapı Kullanma İzin Belgesi Nedir?

Yapı kullanma izin belgesi; bir yapının inşaat ruhsatı ve eklerine uygun olarak tamamlandığını ve kullanmaya hazır durumda bulunduğunu gösteren, yapı ruhsatını düzenlemiş olan belediye veya il özel idaresince yapı sahibine verilen bir belgedir. Halk arasında iskan müsaadesi, iskan raporu, istimal raporu, iskan izni gibi terimlerle de ifade edilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesinin Alınması

Ortaklığın giderilmesi davasına konu binanın yapı kullanma izin belgesi yoksa ilgili belediye veya il özel idaresinden bu yapı için kullanma izin belgesi alınıp alınamayacağı araştırılır. Mümkün ise ilgili belediye veya il özel idaresinde bu süreç tamamlanır.

Kat Mülkiyetinin Tesis Edilmesi

Kat mülkiyeti; inşaatı tamamlanan ve yapı kullanma izin belgesi alınan bir yapıda her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı oluşturulan özel bir mülkiyet tipidir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlar tapuda kat mülkiyeti siciline tescil olunurlar. Kat mülkiyeti, sahibine, mülkiyete ait tüm hakları bahşeder.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için;  

Ana yapının tamamında kat mülkiyeti kurulmalıdır. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin ayrı şahıslara ait olması zorunlu değildir. Ana yapının bütün bölümleri aynı şahsa ait olsa bile o kimse, yalnız başına bunu bağımsız bölümlere ayırıp, her bağımsız bölüme arsa payı verip kat mülkiyetine çevirebilir. Bu halde kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüme ayrı bir sayfa verilir, ancak tek malik olduğundan mülkiyet hanesine aynı isim yazılacaktır.

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için ana yapının müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olması gerekir. Ana yapı iştirak halindeyse öncelikle paydaşların bunu müşterek mülkiyete çevirmeleri, ondan sonra kat mülkiyeti tesis etmeleri gerekir.

Aynı şahsa ait, aynı katta birden fazla daire varsa malikin isteği ile tek bağımsız bölüm olarak birleştirilip, kütükte aynı sayfaya kaydedilmesi de mümkündür. Ayrı katlardaki bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak birleştirilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte asma katlı dükkanlar, dubleks daireler, aynı katta sayılıp tek bir bağımsız bölüm olarak kaydedilirler.

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra tapuda kat mülkiyeti kurulur.

Kat mülkiyeti iki şekilde kurulabilir.

Resmi sözleşme ile;

Kat Mülkiyeti Kanunun 12 ve 13. Maddelerine göre Kat mülkiyetinin kurulması için, o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının gerekli belgelerle birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir. Noter huzurunda tanzim edilen sözleşme geçerli sayılmaz.

634 Sayılı kat Mülkiyeti Kanunun 12. Maddesinde kat mülkiyetine geçiş için gereken belgeler sayılmıştır. Bunlar Proje müellifi mimar tarafından hazırlanan ve yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve aynı kanunun 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış “yönetim plânı”‘ dır.

Yapı kullanma izin belgesini alınmış olması yapının mimari projesine, inşaat ruhsatına, imara ve fenne uygun biçimde tamamlanmış olduğunun tespiti anlamına geldiğinden bu aşamada teknik bir inceleme söz konusu olmaz.  Şu kadar ki her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir. Bazı paydaşların bu yönde anlaşmaları hali hariç olmak üzere tek bir bağımsız bölümün paylı mülkiyet esasına göre birden fazla paydaşa paylaştırılması olanaklı değildir.

Tapu memuru, tüm belgeler tamam ve dilekçeyi verenlerin yetkili olduğunu tespit ettikten sonra  kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. “Sözleşme düzenlendikten sonra kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir.  

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Kararı ile Kat Mülkiyeti Kurulması

Kat mülkiyetinin, bir ortaklığının giderilmesi davasında, davacı veya davalının isteği üzerine mahkemece verilecek kararla da tesisi mümkündür. Bütün paydaşların bu konuda ittifak etmesi şart değildir.

Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulmasına karar verilmesinde aranan kat mülkiyeti kurulması şartları mahkeme dışı (paydaşlar arasındaki sözleşme ile) kat mülkiyeti kurulması şartları ile aynıdır. Bununla birlikte dava olgusunun gerektirdiği ilave birkaç koşul daha bulunmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Kararı İle Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin Aranan Şartlar Şunlardır.

Dava konusu yapının kagir olması,

Davacı veya davalı olan paydaşlardan birinin kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş olması,

Yapıda her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet imkanı bulunması,

KMK md.12’de sayılan belgelerin dava sırasında taraflarca temin edilmiş bulunması şarttır.

Bu şartlardan biri eksikse satış yoluyla ortaklığa son verilir.

Kat mülkiyetine geçiş için bunu talep eden ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa hakim tarafından süre verilmesi gerekir.

Yönetim planı gibi belgeleri, paydaşların verilen süre içinde tamamlamaktan kaçınmaları halinde bunların da imzalanmış sayılmasına karar verilmesi gerekmektedir.

Mahkemece verilen süre içerisinde bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde dava konusu yapının her bir bağımsız bölümünün konumu, yüzölçümü, kullanım amacı göz önünde bulundurulmak suretiyle değerinin tespiti ve bu değere göre özgülenecek arsa payı tespit edilir. Bağımsız bölümlere arsa payı verilmesi önemli bir noktadır. Arsa payı daha sonra ödenecek aidatların hesaplanmasına teşkil ettiği gibi yapının yıkılması halinde bağımsız bölüm maliklerinin arsa üzerindeki ortaklık payını da ifade etmektedir. Burada bağımsız bölümün büyüklüğü veya zemindeki arsa payı değil değeri dikkate alınır. Bilirkişi heyeti farklı uzmanlık alanlarından seçilen kişilerden oluşturulmalıdır. Hukukçu, gayrimenkul değerleme uzmanı ve bir mimardan oluşması uygun olacaktır. 

Kat Mülkiyetinin Tescili

Sonraki aşama tapu kütüğüne tescil aşamasıdır. Bağımsız bölümlerin arsa payları ve bağımsız bölüm numaraları ve sahipleri de belirtilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir ve bu şekilde kat mülkiyeti kuruluşu tamamlanır.

Aynen paylaşılacak taşınmazlar tapu kütüğüne tescil edilmeden ortaklığın giderilmesi davasında karar verilmemelidir. Yargıtayın uygulaması bu yöndedir. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil yapıldıktan sonra mahkeme hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa ait olacağını belirleyerek ortaklığın giderilmesine karar verecektir.

Ortaklığın giderilmesine konu olan yapı üzerinde haciz ve ipotekler varsa, bu hal, ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle giderilmesine engel teşkil etmez. Bu durumda haciz ve ipotek ilgili paydaşa (borçlu) paydaşa tahsis edilen kat ve dairelere intikal eder.

İmar Yasası uyarınca şuyulandırılan taşınmazların ortaklığının giderilmesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinde düzenlenmiştir. Ortaklar anlaşma ile veya dava açarak şüyuu giderip ortaklığı sona erdiremezlerse, şuyulandırmayı yapan idare, ortak olmadığı halde 3194 sayılı İmar Yasasının 16. maddesine dayanarak bu davayı açabilecektir.

Davaya bakacak olan sulh mahkemesi hakimi, bilirkişi aracılığıyla her taşınmazın şüyuundan önceki değerlerini tespit edecek, bunlardan değeri en fazla olanın sahibine diğerlerini saptanan değerleriyle satın almasına karar verecektir.

Buna ilişkin sulh mahkemesi kararının tebliğinden itibaren 1 ay içinde bedel ödenmez veya 6 ay içinde ödenmek üzere banka teminat mektubu veya ayni teminat gösterilmez ise ikinci aşamada hakim, eğer şuyulandırılmış taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmuş bina varsa ve kat ve imar durumuna göre bunun muhafazası mümkünse, diğer taşınmazlar buna katılarak; eğer mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık artırma suretiyle satılmasına ve satış bedelinin her taşınmazın ilk aşamada saptanan değerlerine göre oranlanarak paylaştırılmasına, böylece ortaklığın giderilmesine karar verecektir.

Kat Mülkiyeti Kurulmak Suretiyle Ortaklığın Giderilmesine Karar Verilmesi

Tescil işlemi tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin değeri birbirine eşit ise ortaklığın giderilmesine karar verilerek dava sonuçlandırılacaktır. Bağımsız bölümlerin değeri birbirine eşit değilse değeri az olan bağımsız bölüme para eklenmesi suretiyle denkleştirme yapılarak eşitlenmeleri sağlanacaktır.

Bundan sonraki aşamada tüm bağımsız bölümler için ortaklar arasında önceden mevcut ve halen devam eden bir fiili taksim olgusu var ise bu fiili duruma göre,  olmadığı takdirde ortakların kendi aralarında yapacakları anlaşmaya göre, anlaşma da söz konusu olmadığı takdirde mahkeme huzurunda çekilecek kura ile her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşecek şekilde paylaştırılır. Bir bağımsız bölüm paylı kalması konusunda açıkça anlaşmaları halinde birden fazla paydaşa da paylaştırılabilir. Her bir paydaşa birer bağımsız bölüm verildikten sonra artan bağımsız bölüm veya bölümler kalırsa bunların paydaşlar içinde ana taşınmaz üzerindeki hissesi yüksek olana veya olanlara özgülenmesi, diğerlerine ise ivaz (para) verilerek payların denkleştirilmesi gerekir.

Şu kadar ki Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre, paylı mülkiyette,  kat mülkiyetine elverişli yapıdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesinde paydaşlar arasında anlaşmaya dayalı fiilen taksim ve buna göre kullanımın varlığı halinde kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin bu fiili kullanıma göre paydaşlara özgülenmesi gerekir.

Kat Mülkiyetine Tabi Binanın Paylı Mülkiyete Dönüşmesi Durumunda Ortaklığın Giderilmesi 

Nadiren rastlansa da kat mülkiyetine tabi bir yapının imar mevzuatı hükümlerine göre ortaklaştırılması (paylı mülkiyete dönüştürülmesi) mümkündür. Bu taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi usulü Kat MülkiyetiKanununun 54. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre bütün malikler anlaşmışlarsa, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Tüm malikler arasında böyle bir anlaşmaya varılması mümkün olamamışsa, her taşınmazın ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara TÜİK tarafından açıklanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir taşınmazın hükme en yakın tarihte ulaştığı değer tespit edilir. Değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife dair karar verilir. İlgili malik bu teklif kabul ederek bedeli de öderse ortaklık giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka teminat mektubu veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, açık artırma yoluyla satılıp ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, daha önce takdir edilmiş olan (hükme en yakın tarihteki) değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Keşif Ve Bilirkişi İncelemesi ve Dikkat Edilecek Hususlar  

Mahkemenin, tarafların ve bilirkişilerin keşifte üzerinde duracakları hususlara değinmek gerekirse;

• Dosyaya celb edilmiş olan tapu kaydı ve çap örneğinin dava konusu taşınmaza uyup uymadığı belirlenmelidir.
• Dava konusu taşınmazın mevcut vaziyeti itibariyle,  pay ve paydaş durumuna göre, en küçük pay sahibine de araziden bir parça verilmesi gerektiği göz önünde bulundurularak önemli bir kıymet kaybı olmaksızın ivazsız veya para ilavesiyle aynen taksim olanağı olup olmadığı tespit edilmelidir.
• Taksimin mümkün olduğu görüşü ortaya çıkarsa hakim taraflardan bir taksim projesi hazırlamalarını istemeli, taraflar projede anlaşamazlarsa bilirkişi tarafından taksim projesi yapılmasına karar verilmelidir.
• Taraflarca veya bilirkişi tarafından hazırlanan taksim projesinin uygulanma imkanı bulunup bulunmadığı belediye veya mücavir alan hudutları içinde olan yerler için belediyeden diğer yerler için de il özel idaresinden sorulmalı uygulanma kabiliyetini haizse projenin onaylanması istenmelidir.  
• Taksim projesinin onaylanmasından sonra, proje araziye uygulanarak her paya isabet eden arazi parçasının arazi üzerinde gösterilmesi, her paya projede numara verilmesi, hangi parçanın hangi paydaşa ait olacağı konusunda paydaşlar oybirliğiyle anlaşamazlarsa kura çekilmek suretiyle parçaların paylaştırılması gerekir.
• Hakimin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesinden ve bu kararın kesinleşmesinden sonra paydaşlardan birinin başvurması üzerine tapu memuru, ilam ve krokiye göre her paydaşın payını tapuya tescil edecek ve her birine müstakil tapu senedi verecektir.
• Dava konusu taşınmazın kıymeti de belirlenmelidir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı anlaşılırsa satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verilir. Bilirkişi raporunda taşınmazın değeri de hesaplanır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arz Üzerindeki Bina ve Ağaçların (muhdesatın) Durumu

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi muhdesatın belirli bir ortağa ait olduğu konusunda tüm paydaşlar ittifak ederlerse bu şeyler O paydaşa ait sayılır. Tapu kaydında muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğuna dair şerh var ise buna itibar edilmesi zorunludur.

Tüm paydaşlar bina ve ağaç gibi muhtesastın belirli bir paydaşa ait olduğu konusunda ittifak etmezlerse bunlar mütemmim cüzü kabul edilerek taşınmaz muhtesat ile birlikte satılır ve satış bedeli payları oranında paydaşlara dağıtılır. Dava davalıların bir kısmının gıyabında yürütülmüş ve muhdesat konusunda gelmeyen davalıların beyanı alınamamışsa ittifak yok sayılır.

Paydaşlarının tümünün kabulünün veya tapu kütüğünde muhdesat şerhinin bulunması halinde kıymet takdirinde bunların değerinin de ayrıca hesaplanması gerekir.

Buna göre önce taşınmazın üzerindeki bina, ağaçlar veya tesisler yokmuş gibi çıplak değeri hesaplanır. Ardından muhdesatın (bina, ağaç ve sairenin) değeri hesaplanır. Raporda taşınmazın arz değeri ile üzerindeki yapı ve , ağaç ve tesislerin değeri ve bu değerden ortakların payına düşecek olan miktar gösterilir.

Satış bedelinden her paydaşa ne kadar verilmesi gerektiğinin hakim tarafından kararda açıkça gösterilmesi şarttır.

Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) İle Satış

Taşınmaz mal üzerinde bulunan binalar, kulübe, ağaç gibi şeyler arzın bütünleyici parçası niteliğindedir. Bütünleyici parçanın arzdan ayrılmaları mümkün olmadığından zeminden ayrı olarak satılamazlar.

Bina ve ağaçların arzın paydaşlarından bir ya da birkaçına ait olduğu diğer paydaşlarca çekişmesiz kabul ediliyorsa veya tapu kaydında bu konuda şerh varsa bunların değeri ve taşınmazın toplam değerine olan yüzdesi bilirkişi raporunda ayrıca belirlenerek ait olduğu paydaşa ödenmesi yolunda hüküm tesisi gerekir.

Bir örnekle açıklamak gerekirse; X,Y ve Z ‘ nin paydaşı olduğu bir arazide X tarafından inşaa edilmiş bir ev ve Y tarafından dikilmiş ağaçlar olduğunu varsayalım. Arazinin değeri 900.000,00 TL, evin değeri 90.000,00 TL, ağaçların değeri 10.000,00 TL toplam değer ise 1.000.000,00 TL olarak belirlenmişse, evin değerinin toplam değere oranı 9/100 olduğundan satış hasılatının 9/100’ ü evin ait olduğu paydaşa, ağaçların değeri toplam değerin 1/100’ ünü oluşturduğundan satış hasılatının da 1/100 ü ağaçların ait olduğu paydaş Y’ ye ödendikten sonra kalan tutar tapudaki veya veraset ilamında gösterilen paylarına göre diğer ortak veya paydaşlara ödenecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşlar muhdesatın aidiyeti konusunda ittifak edememişlerse ve tapu da da buna dair bir şerh yoksa bunların değerinin ayrıca hesaplanıp kendisine ait olduğunu iddia eden paydaşa ödenmesi şeklinde uygulama yapılamaz ve mahkemece bu şekilde karar verilmez. Bununla birlikte, bina ve ağaç gibi muhdesatın kendine ait olduğunu iddia eden paydaş, satıştan sonra, nedensiz zenginleşme hükümlerine göre, diğer paydaşlar aleyhine alacak davası açabilir.

Taşınmazda paydaş olmayan kimse, bu arz üzerindeki ev veya ağaçlarda hak iddia ederse, bu iddia ortaklığın giderilmesi davasında nazara alınmaz. Bu durumdaki kişi davada taraf da olmaz.

Bina ve ağaçların arzın mütemmim cüzü olarak birlikte satışına ve bedelinin arzda paydaş olanlara payları oranında taksimine karar verilmesi gerekir. Öte yandan üçüncü kişi durumunda olan ve taşınmaz üzerindeki bina ve/veya ağaçlarda mülkiyet iddiasında bulunan kimse, taşınmaz paydaşları aleyhine her zaman bina veya ağaçların değerinden dolayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak bir tazminat davası açabilir. Bu bina ve ağaçlar taşınmazın değerine olumlu etki yapmış, paydaşların mal varlığında artışa yol açmışlarsa tazminat davasının kabulüne karar verilecektir. Taşınmaz üzerindeki binanın mevcudiyeti her durumda tazminatı gerektirmez. Bazı hallerde gecekondu niteliğindeki binaların varlığı taşınmazın değerine olumsuz etki etmekte ve satışı da güçleştirmektedir. Bu gibi durumlarda da davanın reddine karar verilecektir.

İzale i Şüyu Davasında Muhdesatın Aidiyeti

İzale i Şüyu (Ortaklığın giderilmesi) davasına konu taşınmaz üzerinde mevcut bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda çekişme var ise bu anlaşmazlığın ayrı bir dava açılarak giderilmesi gerekir. Görülmekte olan bir ortaklığın giderilmesi davasında dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) üzerinde bazı paydaşların mülkiyet iddiası varsa ve diğer paydaşlar bu iddiayı kabul etmiyorlarsa hak iddia eden paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK’nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Muhdesatın sahibi olan paydaş süre verilmesini beklemeden de davasını ikame edebilir. İlgili paydaşın uygulamada “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” olarak adlandırılan bu davayı açması halinde izale-i şuyu davası yargılamasında, bu davanın sonuçlanmasının bekletici mesele yapılması gerekir. Zira ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz bütünleyici parçalar dahil edilerek satılacağından bu parçalar üzerindeki bina ve ağaç gibi şeylerin mülkiyet durumunun tespiti değerlerinin muhdesat sahibine ödenebilmesi için zorunludur.

Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucu beklenir. Açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilir.

Bütünleyici parçanın (muhdesat) taşınmazın paydaşlarına (ortaklarına) değil, üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak ortaklığın giderilmesi davasına dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere üçüncü kişi muhdesat sahibinin paydaşlara sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir alacak davası açması mümkündür. 

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Esas: 2014/27130, Karar : 2017/383 sayılı kararında ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların tespiti istemine ilişkin davaların (muhdesatın tespiti davalarının) kendine özgü davalardan olduğu, dava sonucunda verilecek ilamın icra ve infaz kabiliyetinin bulunmadığı, bu nedenle davanın uygulama alanın sınırlı olduğu, taraflar arasında bir ortaklığın giderilmesi davası mevcut ise o davanın yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan paydaşların  veya mirasçılarının kamulaştırma söz konusu ise kamulaştırılan taşınmazın maliklerinin ya da mirasçılarının davada taraf olarak gösterilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise muhtesatın bulunduğu yer mahkemesidir.

Satış Yoluyla Ortaklığı Giderilmesi Kararı Verilmesinden Sonra Yapılacak İşlemler

Mahkemece, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine dair verdiği kararın kesinleşmesinden sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Kararda satışın paydaşlar arasında mı yoksa aleni olarak mı yapılacağı da gösterilir.

Satış memuru, mahkemece yapılan kıymet takdiri ile yetinemez. Yeniden kıymet takdiri yapmaya ve bun ilgililere tebliğ etmeye mecburdur. Bunun için taşınmaz malın, tapu kaydı, çap örneği imar durumu v.s. getirtilir. Yeniden bilirkişi incelemesi yapılır.  Kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçildiği halde satış yapılamamışsa kıymet takdiri işlemi tekrarlanır. İlgililer rapora itiraz ederlerse bu itiraz şikayet yoluyla satışa karar veren mahkemece karara bağlanır.

İzale – i Şuyu satış memuru, İcra ve İflas Kanununun 114-125-126 maddelerine uygun şekilde satış şartnamesi hazırlayıp usulüne göre ilan eder. Satış ilanının gazete ile yapılmasında bir zorunluluk yoktur. İlanın ilk satış tarihinden gününden en az bir ay önce yapılması şarttır.

Satış ilanının taşınmaz malın bütün paydaşlarına, ipotek ve haciz alacaklıları, irtifak hakkı ve sınırlı ayni hak sahiplerine ayrı ayrı tebliğ edilir. Bu işlem tebligat kanunu hükümlerine göre yapılır.

Satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davaların İhalenin İptali (İhalenin Feshi)

Türk Borçlar Kanunun “Artırmanın İptali” başlıklı 281. Maddesi İcra İflas Kanununda yer alan ihalenin feshine benzer bir durumu düzenlemektedir. Buna göre hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve herhâlde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilir. Kanun son fıkrasında cebrî artırmalar hakkında özel hükümlerin saklı olduğu belirtilmiştir.

İcra İflas Kanunun 134/2 maddesinde İhalenin feshini isteyebilecek olanlar tahdidi olarak sayılmıştır. Bunlar; 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerdir.

İhalenin feshi, şikayet yoluyla, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde İcra Mahkemesinden istenir. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluk ve usulsüzlüklere en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir.  

İhalenin feshi talebinin incelenmesi İcra ve İflas Kanunu Md. 134 ve Borçlar Kanunu Md. 281 hükümlerine göre yapılır.

En belirgin fesih nedenleri ihalenin İcra ve İflas Yasasına uygun yapılmaması, kanuna aykırılıkların olması, ihaleye fesat karışmasıdır.

İzale i şuyu satışında ihalenin feshi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.  Satış memurluğunca satış işlemleri ve cebri artırma İcra ve İflas Kanununa göre yapılmakla birlikte işlemler sulh hukuk mahkemesinin denetimi altında yürüdüğünden satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararını veren sulh hukuk mahkemesi, icra mahkemesi sıfatıyla ihalenin feshi davasına bakmakla görevlidir. Bu dava İcra mahkemesinde açılamaz.

Yetkili Mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya
ölenin son yerleşim yeri mahkemesidir. Davacı satıştan zarar gören kimsedir. Davalı cebri artırmada taşınmaz kendisine ihale eden kişidir.

İhalenin Feshi Dava Açma Süresi

İhalenin feshi Davası açma süresi fesih sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gündür. Taşınır malların satışı hakkında ihalenin feshi talebinde bulunulamaz. Merciince düzeltilmesi mümkün bir eksiklik için ihalenin feshi davası açılamaz. İcra müdüründen bu eksikliğin giderilmesi talep olunabilir. Şikayet üzerine hakim tarafından da eksikliğin giderilmesi/düzeltilmesi satış memurluğuna bildirilebilir.   

İhalenin Feshi Davasında Yargılama Usulü

İhalenin feshi davası basit yargılama usulüne tabi davalardandır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerine göre taraf teşkili sağlandıktan sonra duruşma açılır ve taraflar dinlenir. İhalenin feshi davasının usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.  İspat yükü davacı üzerindedir. Davacının ihalenin feshi sebeplerinden en az birinin varlığını kanıtlaması beklenir. Davacının, davasını,  her türlü delille ispatlaması mümkündür. Tanık dinlenebilir. Mahkeme esasa girerek davanın reddine karar verirse davacıyı (ihalenin feshini talep eden)  bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına da mahkûm eder.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında İhalenin Kesinleşmesinden Sonra Yapılacak İşlemler

İhalenin kesinleşmesinden sonra ihale bedeli satış memuru tarafından bir bankaya depo edilir. Mahkeme, satışa konu malın vergi borcu olup olmadığını ilgili vergi dairesinden müzekkere ile sorar. Cevap geldikten sonra satış bedelinin paydaşlara dağıtımını yapar . Bu iş için gerekirse bilirkişi de tayin edebilir. Hakim veya tayin ettiği bilirkişi, öncelikle satış bedelinden yargılama ve satış giderlerini, vergi borçlarını varsa bilirkişi ücretini çıkarır, geri kalan parayı payları oranında ortak ve hissedarlara paylaştırır.

Yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri bu masrafı yapan ve avukat tutmuş olan paydaşın payına ilave edilir. Varsa taşınmaza ait vergi borçları ilgili vergi dairesine ödenir.

Paydaşların paylarının ödenmesi için bankaya talimat yazılır.

İhalenin kesinleşmesinden sonra mahkeme, alıcının talebi üzerine taşınmaz malın tescili için tapuya müzekkere yazar. Alıcının, tescil işleminde ihale bedeli üzerinden gerekli alım harcını ve ayrıca tahakkuk edecek katma değer vergisini ödemesi gerekir.           

İrtifak, İntifa, İpotek Hakkı Gibi Sınırlı Ayni Haklarla Veya Haciz Gibi Şahsi Bir Hakla Yükümlü Taşınmaz Mallarda Ortaklığın Giderilmesi

İrtifak, intifa, ipotek hakkı gibi sınırlı ayni haklarla veya haciz gibi şahsi bir hakla yükümlü taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi hakkının mümkün olduğunu, bu kısıtlamaların ortaklığın giderilmesine mani olmadığını yukarıda belirtmiştik.

İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı; sahibine, bir başkasına ait arsa, tarla, bağ, bahçe gibi bir taşınmaz maldan belirli koşullar altında yaralanma hakkı veren ayni bir haktır.  Bu hak bir taşınmazın maliki olan kişiye başka bir taşınmaz üzerinde sınırlı kullanım hakkı sağlar. TMK Md. 779’ a göre göre irtifak hakkı, bir taşınmaz lehine diğer taşınmaz üzerinde kurulur.  İrtifak hakları arzi (araziye bağlı) veya şahsi (kişiye bağlı) olabilir. En yaygın arzi irtifak hakları, geçit hakkı ve kaynak hakkıdır. Kişiye özgülenen (şahsi irtifak haklarının en bilinenleri ise intifa ve sükna ( oturma) haklarıdır. 

Taşınmaz malın irtifak, intifa, ipotek gibi sınırlı bir ayni hakla yükümlü olması ortaklığın giderilmesi talebine engel değildir. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz bu haklarla yükümlü olarak satılır. Aynen taksimde ise ana kural, bu hakkın her bir parçaya aynen geçirilmesidir. Ancak irtifak hakkı, ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz malın belli bir kısmına hasredilmiş ve sadece o kısım yönünden etkiler doğuruyorsa örneğin taşınmazın belli bir cephesinden komşu taşınmaz sahibine tanınmış bir geçit hakkı ise aynen taksimde bu irtifak taşınmazın o kısmında kalacaktır. Bu durumda geçit hakkıyla yükümlü olan kısım bir veya birkaç parçaya isabet ediyor ve diğer parçalara isabet etmiyorsa denkleştirme ile parçaların değerinin eşitlenmesi gerekecektir.

Hacizle yükümlü olan taşınmazlarda da aynen taksime karar verilmesi halinde haciz borçlu paydaşa isabet eden parçaya aktarılır. Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde ise borç tutarı borçlu paydaşın payından alınarak alacaklıya ödenir. 

İmar Uygulaması ile Şuyulandırılmış Taşınmazlarda Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Yukarıda açıklandığı üzere bazı taşınmazların İmar Kanunu’nun 18. Maddesi uygulaması yapılırken paylı mülkiyete dönüştürülmesi mümkündür. Bu durum imar uygulamasının doğasından ve birtakım zorunluluklardan kaynaklanabilir. Yine yukarıda belirtildiği üzere İmar planı yapılırken paylı mülkiyete dönüştürülen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Bu taşınmazlarda paydaşlardan her biri dava açabileceği gibi bazı durumlarda idare de paydaşmış gibi İzalei Şuyu davası açabilir. İmar Kanunun 16/3 maddesi bahsi geçen kanun hükümlerine göre şüyulandırılan taşınmazların sahiplerinin ilgili idarenin kendilerine yapacağı bildirimden itibaren altı ay içinde kendi aralarında anlaşamadıkları veya içlerinden birinin ortaklığın giderilmesi için mahkemeye başvurmadığı takdirde ilgili idarenin hissedarmış gibi, izale i Şuyu davası açabileceğini öngörmüştür.  

Bu gibi taşınmaz mallara ait davaların açılması için meydana getirilen imar durumunun tapuya tesciline gerek yoktur. Bu işlem yapılmadan önce de dava açılabilir. Ancak duruşmanın devamı sırasında imar durumunun tescili için ilgililere süre verilmesi ve karardan önce bunun ikmal edilmesi şarttır.

İmar planının veya şuyulandırma işlemi ile dağıtım cetvellerinin iptali için idari yargıda iptal davası açılmış ise ön mesele olarak bu davanın sonucunun beklenmesi gerekir.

İmar planı ile şuyulandırılan taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi davası da yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde cereyan eder. Aynı şekilde belediye veya il özel idaresinden imar çapı tapu memurluğundan tapu kaydı getirildikten ve kayda göre taraf teşkili yapıldıktan sonra kıymet takdiri ve satış bedelinden paydaşlara düşecek miktarın tespiti için refakate alınacak uzman bilirkişiler ile keşif yapılır. Yapılacak keşifte bu gibi taşınmazlar genellikle imar planı öncesinde bir kişiye ait yapı veya ağaçların yeni oluşturulan imar parseli içinde kaldığı gına çok rastlanması nedeniyle arazinin üzerindeki ağaç, bina ve tesislerin değerlerini ve bunların kimlere ait olduğunun da tespit edilmesi gerekir.Şuyulandırma yapılırken taşınmaz üzerindeki bina ve ağaçların kime ait olduğununun tapu siciline şerh verilmiş olması gerektiğinden bu belirleme tapu kaydına bakılarak yapılabilir.

İmar parselasyon planı yapılırken hisselendirilen taşınmazlar hakkındaki ortaklığın giderilmesi davalarında sadece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi kararı verilemez. Bunun nedeni imar parselasyon  planı sürecinde bölünme mümkün olmadığından taşınmazların paylı mülkiyette bırakılmış olmasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Harç Ve Masraflar :

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri payları oranında tüm paydaşlara yüklenir. Taraflar lehine maktu vekaletname ücretine hükmedilir. Kayyımla takip edilen davalarda kayyıma ücret takdir edilmez.

Taşınır malların ortaklığının giderilmesi davaları maktu harca tabidir. Taşımazlardaki ortaklığın giderilmesi davalarında ise taşınmazın değeri üzerinden binde 5 nispi harç alınır.  

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Sonucu Verilen Kararların İnfazı :

Taksime Ait Kararların İnfazı :

Taksim konusu taşınır malsa mahkemece taksim edilip, taksim anında zilyetlik de devredilmişse ilam kendiliğinden infaz edilmiş demektir.

Taksim konusu taşınmaz malsa, hakim, yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan taksime yönelik işlemler (taksim projesinin hazırlanması, yetkili idarelerden onay alınması, denkleştime yapılması, kura çekilmesi gibi) tamamlandıktan sonra kesinleşen projeyi esas alarak taksimi arazide fiilen kendisi yapacaktır. Sınır işaretleri koydurarak araziyi proje uyarınca paylara ayıracak, payların dağıtılmasında anlaşma olmazsa kura çekmek suretiyle hangi payın hangi paydaşa ait olacağını tespit edecek ve bu hususu kararında açıkça belirtecektir.

Görüldüğü üzere taksim kararının infazı icra memuruna bırakılmayıp nihai karardan önce hakim tarafından bizzat yapılmaktadır.

Bu ilama dayanarak, isteyen taraf ilama ekli proje ile birlikte tapuya başvurarak taksimde kendisine isabet eden kısmın müstakil tapusunu alma hakkına sahiptir.

Bu karara rağmen paydaşlardan birinin diğerinin payına müdahalesi olursa, ilam kesinleştikten sonra payına müdahale edilen taraf, ilamı icraya koyarak payına el atan paydaşın müdahalesinin önlenmesini isteyebilir.

Taksimin Feshi :

Mahkemenin taksime dair ilamı kesinleştikten sonra, taraflarca taksimin iptali istenemez. Ancak koşulları varsa yargılamanın iadesi talep edilebilir.

Paydaşlarca yapılan sözleşmeye dayalı rızai taksimde ise her sözleşmede olduğu gibi, taksim sözleşmesinin de belirli sebeplerin varlığı halinde feshi istenebilir. Bu sebepler; hata, hile, korkutma gibi iradeyi fesada uğratan sebeplerle gabin ve ehliyetsizlik gibi hallerdir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Kararlarının yerine Getirilmesi (infazı) 

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 367/2 maddesine göre Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Sulh Hukuk Mahkemesince ortaklığın satış yoluyla giderilmesine dair verilen kararlarda taşınmaz üzerindeki ayni haklarla ilgili olduğundan bu kararlar kesinleşmedikçe infaz olunamaz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Dava Dilekçesi

BURSA SULH HUKUK MAHKEMESİ’ NE

DAVACI               :  Orhan Yılmış

                                Nilüfer, Bursa   

VEKİLİ                  : Av. Hüseyin DEMİRBAŞ – Av. Meral DEMİRBAŞ –

                              Av. Kadir Kağan DEMİRBAŞ

                                 Adres başlıktadır.

DAVALI                 : 1) Hasan Yılmış

                                      Mustafakemalpaşa, Bursa

                                   2) Karacabey Belediye Başkanlığı

                                      Karacabey, Bursa

DAVA                    : Taşınmazdaki Paydaşlığın Giderilmesi

 AÇIKLAMALAR    :

            1) Taraf gerçek kişiler; 01.04.2022 tarihinde vefat eden … in yasal mirasçılarıdır.  (EK 1 : Veraset İlamı)

            Davalılardan …. Belediye Başkanlığı, muris …’in 1951/2400 payına sahip olduğu Beyşehir İlçesi, Yeni Mahalle, 1001 ada, 2 parsel sayılı, kagir ev ve arsası vasıflı taşınmazın paydaşıdır. (EK 2 : Tapu Kaydı)

            2) Muris ….’den intikal eden aşağıda yazılı taşınmazlar, yasal mirasçılar arasında taksim olunamadığından işbu ortaklığın giderilmesi davasını açmak gerekmiştir.

            3) Taşınmazlar; (EK 3 : Tapu Kayıtları)

            a) … İli, … İlçesi, … Mahallesi, 146 ada, 9 parsel sayılı, iki katlı kagir ev ve arsası vasıflı taşınmaz.

            b)  … İli, … İlçesi, …. Mahallesi, 150 ada, 1049 parsel sayılı, tarla vasıflı taşınmaz.

            c)  … İli, … İlçesi, … Mahallesi, 153 ada, 1051 parsel sayılı, tarla vasıflı taşınmaz.

            d) … İli, … İlçesi, … Mahallesi, 1001 ada, 2 parsel sayılı, kagir ev ve arsası vasıflı taşınmaz,

            Taşınmazların aynen taksimi mümkün değildir. Taraflar arasında haricen bir anlaşmada gerçekleşmediğinden işbu davanın açılarak satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep etmek gerekmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER   :HMK, TMK. Ve sair ilgili  mevzuat.

DELİLLER                      :

1.Tapu ve kadastro kayıtları

2. İmar durumu, çap ve krokiler

3. … Belediyesi kayıtları

4.Mernis kayıtları

5. Keşif ve bilirkişi incelemesi

5.Yasal her türlü delil

            Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır.

            HMK Md. 145 ve diğer maddelerine göre delil bildirme hakkımız saklıdır.

SONUÇ VE İSTEK         :

            Yukarıda açıklanan nedenlerle, fazlaya dair haklar saklı kalmak üzere yargılamanın yapılarak;

            a) …….Mahallesi, 146 ada, 9 parsel sayılı,

            b) …….Mahallesi, 150 ada, 1049 parsel sayılı,

            c) …… Mahallesi, 153 ada, 1051 parsel sayılı,

            e)…….Mahalle, 1001 ada, 2 parsel sayılı,

            taşınmazlardaki ORTAKLIĞIN SATIŞ YOLUYLA GİDERİLMESİ, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa YÜKLETİLMESİ talep ve dava olunur.

                        Saygılarımla. 09.09.2022 

                                                                                                                   DAVACI  VEKİLİ

                                                                                                               Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

EKİ: 1)Vekaletname sureti

         2)Taşınmaza ait tapu kayıtları

         3) Veraset İlamı       

İzalei Şuyu Davasında Kayyım Tayini Dilekçe Örneği    

BURSA SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI                      : … San ve Tic. Ltd. Şti.

                                     Nilüfer, BURSA

VEKİLİ                         : Av.Hüseyin DEMİRBAŞ-Av.Meral DEMİRBAŞ-Av.Erdal YÜKSEL

                                     Adres başlıktadır.

DAVALI                      : Hasımsız

KONU                        : Kayyım tayini hakkında

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkil ……….Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. Bursa ili, Osmangazi ilçesi, Yunuseli Mahallesinde kain ve tapuda … ada, … parselde kayıtlı taşınmazda … ile birlikte paydaş olup gayrimenkulün aynen taksim veya anlaşarak satış yolu ile de taksimi mümkün olmadığından; Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/738 E. Sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır. Davalının adresinin tespiti için Osmangazi Tapu Müdürlüğü’ne, Osmangazi Belediyesi Emlak Müdürlüğü’ne ve Osmangazi İlçe Nüfus Müdürlüğü’ne müzekkere yazılmış ancak adres ve kimlik bilgileri tespit edilememiştir. Osmangazi Tapu Müdürlüğü’nün 20.10.2014 tarihli, Osmangazi Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğünün 22.10.2014 tarihli ve Osmangazi İlçe Nüfus Müdürlüğü’nün 04.02.2015 tarihli yazıları ekte sunulmaktadır. (EK 1:Osmangazi Tapu Müdürlüğü, Osmangazi Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğü ve Osmangazi Kaymakamlığı İlçe Nüfus Müdürlüğü yazıları)

2. Tapu kaydında sadece adı yazılı olup adres ve kimlik bilgileri bilinmeyen kimsenin hissesi mevcut ise, onların Hazineye ait olması mümkündür. Gaib olan kimsenin mirasının Hazineye kalma ihtimali mevcut ise, atanacak kayyımın o yerdeki en büyük mal memuru olması gerekir. (3561 sayılı Mal Memurlarının Kayyum Tayin Edilmesine Dair Kanun )

3. Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/738 E.sayılı dava dosyası ile görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davasında davalı …’ın adres ve kimlik bilgileri tespit edilemediğinden davalı adına kayyum tayini davası açmak üzere tarafımıza yetki verilmiş olup, yetki belgesi dava dilekçesi ekinde sunulmaktadır. (EK 2: 18.02.2015 tarihli yetki belgesi)  

4. Açıklanan nedenlerle ilgili taşınmazda kayıt maliki görünen … ‘a Maliye Hazinesi’nin kayyum tayin edilebilmesi için iş bu davanın açılması zorunlu hale gelmiştir.

HUKUKİ NEDENLER    :İlgili mevzuat hükümleri

DELİLLER                     :

1.Tapu kaydı (EKLİDİR)

2.Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/738 E.sayılı dosyası

3.Osmangazi  Tapu Müdürlüğünün 20.10.2014 tarihli yazısı (EKLİDİR)

4.Osmangazi Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğünün 22.10.2014 tarihli yazısı (EKLİDİR)

5.Osmangazi İlçe Nüfus Müdürlüğünün 04.02.2015 tarihli yazısı (EKLİDİR)

6.Bursa 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/738 E.sayılı dosyasından verilen 18.02.2015 tarihli yetki belgesi (EKLİDİR)

7.Tanık beyanları

8.Yasal her türlü delil

SONUÇ VE TALEP        :Açıklanan nedenlerle adres ve kimlik bilgileri bilinmeyen …’a bursa defterdarlığının kayyum tayinine karar verilmesini saygı ile arz ve talep ederiz. 16.03.2015

                                                                                                      DAVACI

                                                                                      … İNŞAAT SANAYİ VE TİC. LTD.ŞTİ.

                                                                                                           VEKİLİ

                                                                                              Avukat Hüseyin DEMİRBAŞ

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer ?

Günümüzde bir davanın ne kadar süreceğine dair bir tahminde bulunmak sanıldığından zor bir iştir. Bir izale i şüyu davasında taraf teşkili, aynen taksimin mümkün bulunması, taşınmaz üzerindeki muhdesatın (bina, ağaç v.s.) aidiyeti, mülkiyet uyuşmazlıkları, bekletici meselenin varlığı gibi hususlar davanın süresinde belirleyicidir. Taraf teşkili sağlandıktan sonra aynen taksim de mümkün değilse davanın uzun sürmesi beklenmez.

Dava devam ederken taraflardan birinin ölmesi, mirasçılarının davaya dahil edilmesine, yeni tebligat işlemleri yapılmasına dolayısıyla davanın uzamasına yol açacaktır.

İzale-İ Şüyu Satışına Kimler Girebilir ?

Kanundaki düzenlemeye göre gerekli şartları sağlayan herkes izale i şuyu açık artırmasına (ihale) katılabilir. Bununla birlikte Medeni Kanun satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasını da mümkün kılmıştır. Bunun için tüm paydaşların satışın sadece hissedarlar arasında yapılmasını kabul etmesi gerekir. Hemen belirtelim ki ortaklığın giderilmesi davası genellikle paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar sonucunda açıldığı için paydaşların bu ihtimalde ittifak etmeleri kolay değildir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale i Şuyu) Davasında Masrafları Kim Öder ?

Her davada olduğu gibi izale-i şuyu davasında da masrafları davacı karşılar. Ancak davanın taraflardan hiçbiri tek başına masraflara katlanmaz. Bu davanın kendine has özelliği dolayısıyla dava sonunda avukatlık ücreti, ilan masrafları, posta giderleri, satış masrafları ve diğer diğer tüm masraflar taraflar arasında payları oranında paylaştırılır.

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlığın giderilmesi davası, izale-i şüyu davası gibi isimlerle anılan davalar miras hukukunun ve gayrimenkul hukukunun alanına giren davalardır. Bu davaların miras avukatı veya gayrimenkul avukatı tarafından takip edilmesi tavsiye olunmaktadır.

Demirbaş Hukuk Bürosu, Avukat Hüseyin Demirbaş, Bursa avukat