KİRA TESPİT DAVALARINDA SIK SORULAN SORULAR

Kira Tespit Davası

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Öğretide asıl adı kira bedelinin tespiti/belirlenmesi davası olan halk arasında ise kira tespit davası olarak anılan dava türü Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.

            Yargıtay söz konusu davayı şu şekilde tanımlamıştır;

“Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler.” (YHGK, 2014/4/3-348 E., 2016/173 K., T: 24.02.2016)

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?

Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolayısıyla, bunun dışındaki gerek taşınır gerekse taşınmaz kiraları için bu yola başvurulamaz.

Bu dava, ancak ortada bir kira sözleşmesi varsa ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı varsa (5 yıl ve üstündeki kira sözleşmeleri için hukuki yarar şartı aranmamaktadır.) açılabilecektir.

• Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır: Kira sözleşmesinin yapımı herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat günlük hayatta ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde bir kira kontratı yapılması esastır. Bununla birlikte işini daha sağlama almak isteyenler, sözleşmeyi noter huzurunda da yapabilirler.

• Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır: Daha önce de belirttiğimiz üzere, bu şart kira sözleşme süresinin 5 yılın altında olduğu durumlarda geçerlidir. Davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa, dava hâkim tarafından reddedilecektir. Örneğin; kira bedelinin artışına dair yasal sınırlar içerisinde taraflar arasında bir anlaşma gerçekleşmiş ise ve sözleşmenin yapımı üzerinden 5 sene geçmemişse bu davayı ikame etmede hukuki bir yarar yoktur.

KİRA TESPİT DAVASI NEDEN AÇILIR?

Kiraya zam yapılma vakti geldiğinde kiracı, normal şartlar altında, kira bedeline en fazla TÜFE (TÜFE’ nin 12 aylık ortalaması alınır) oranında zam yapabilecektir. Bu, kanun tarafından belirlenen yasal azami zam miktarıdır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanmaktadır.

Kira tespit davası iki şekilde karşımıza çıkar:

• İlk olarak kira sözleşmesi süresinin 5 yılın altında olduğu durumlardır. Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlenmemiş olması veya kiraya hiç zam yapılmamış olması ya da aşırı bir zam yapılarak emsal değerlerin üzerine çıkılmış olması gibi olaylar bu duruma örnek gösterilebilir. Hukuki yarar şartı bu noktada önem ihtiva etmektedir. örneğin, kira sözleşmesinde taraflar arasında bir kira artış oranı belirlenmiş ve buna göre her dönem kira artışı yapılıyorsa bu durumda dava açmak için hukuki yarar bulunmamaktadır.

• İkinci olarak kira sözleşmesinin süresi 5 yıl ve üzeri olduğu durumlardır. Öyle zamanlar gelir ki enflasyon ve faiz oranları çığrından çıkabilir. Arz – talep dengesizliği ve ekonomik unsurların neden olduğu bu durum, gayrimenkul değerlerini öngörülenin çok üzerine çıkarabilir. Bu sebeple kira bedeline yapılabilecek yasal azami zam oranı yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Böylelikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır. bu hususta hukuki yarar şartı aranmaz. Kira sözleşmesinin süresi 5 yıl ve üstü olan her durumda dava açılabilir.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Kural olarak kira tespit davası açılmasında bir süre sınırı yoktur. TBK m. 345’e göre,  kira sözleşmesi devam ettiği sürece kira tespit davası her zaman açılabilir. Buna karşılık, kira bedelinin tespiti için açılacak davada, kararın etkisi bakımından davanın açılacağı zaman önem taşımaktadır.

TBK m. 345/II ‘ye göre; yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar kira tespit davası açılırsa veya yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesine kadar kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya ihtarda bulunulur  ve sonrasında da izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.

            TBK m. 345/II hükmü, kira tespit davasının yalnızca kiraya veren tarafından açılması ihtimalini kaleme almıştır. Kira tespit davasının, kiracı tarafından açılması mümkün olduğundan, kiracının açtığı davada TBK m. 345/I hükmünü uygulamak gerekir. Dolayısıyla sözleşmede artış kararlaştırılmamış veya kiracı tarafından önceden ihtar çekilmemiş olsa dahi kiracının açtığı davada verilen kararın geriye etkili olduğu kabul edilmelidir.

DAVAYI KİMLER AÇABİLİR?

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiraya veren, malik veya kiracı açabilir.

 Nitekim Yargıtay da bu konuda kira bedelinin tespitine ilişkin davayı, kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin açabileceği gibi, kiralanan taşınmazın maliki veya paylı mülkiyette paydaşlardan her birinin de açabileceğini belirtmiştir.

Uygulamada karışıklığa yol açan husus ise birden fazla kiraya veren, malik veya kiracı bulunması halinde davanın nasıl açılacağı durumudur.

Bu hususu sıfatları aynı olan taraflar arasındaki hukuki ilişkinin tespiti ile incelemek gerekmektedir.

Yargıtay’ın kararında da açıkça ifade edildiği gibi, birden fazla kiraya veren veya kiralanan yerin maliki paylı mülkiyet niteliğinde ortaklığa sahip olduğu durumlarda; (yani her tarafın bir pay oranı varsa) bu durumda kiraya verenlerden herhangi biri kendi payı bakımından kira tespit davası açabilmektedir. Zira Yargıtay bu paydaşlar arasında ihtiyari dava arkadaşlığını kabul etmiştir. Bunun için ihtar şartını da tek başına yerine getirmesi yeterli olacaktır.

            Öte yandan elbirliği ile mülkiyette birden fazla kiraya veren veya kiralanan yerin maliki sıfatını haiz ortak olması halinde ise; bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Dolayısıyla biri dava açtığında diğerleri de davaya dâhil edilmelidir. Aksi halde dava hâkim tarafından usulden reddedilecektir. bir başka deyişle, burada taraflar hep beraber hareket etmelidir. Beraber ihtar çekmeli, beraber dava açmalı ya da taraflardan biri dava açarsa diğerleri muvafakat vermelidir.Fakat ihtar konusunda Yargıtay’ın tavrı son derece katıdır. İhtarname, dava açıldıktan sonra eksikliğinin giderilmesi mümkün olmayan bir dava şartı niteliği haiz olması nedeniyle davayı usulden reddedilmesine karar vermiştir. Bu bağlamda söz konusu ihtarnamede tüm tarafların adı muhakkak bulunmalıdır.

“iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.” (Yargıtay 3. H.D. 2017/4020 E. , 2018/12776 K. T: 13.12.2018 T.)

“Olayımıza gelince; davacılar kiralanan taşınmaza elbirliği halinde malik bulunmaktadırlar. Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde tüm mirasçıların birlikte ihtar gönderip birlikte dava açmaları gerekir. Elbirliği halinde maliklerin tümü tarafından gönderilmeyen temerrüt ihtarnamesi tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle temerrüde esas alınamaz. İhtarnamedeki bu noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu durumda temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alınarak, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.” (Yargıtay 6. HD 2012/4999 E. , 2012/7656 K. T: 22.05.2012)

DAVA KİME  KARŞI AÇABİLİR?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi kiminle yapılmış ise onun aleyhine açılmalıdır.

Eğer kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişi varsa husumetin her kiracıya yöneltilmesi gerekir. Burada kiracılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır ve kiracılardan birisine yapılan ihtardan diğer kiracının da birlikte haberdar olması asıldır.

KİRA TESPİT DAVASI AÇMADAN ÖNCE İHTAR ÇEKMEK GEREKİR Mİ?

İhtar hususu aslında davanın açılma süresi ve etkisi yönünden sonuç doğurur.

Buna göre; ancak kiraya veren kira döneminin sona ermesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması veya dava açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır.

Yani ihtar çekmek mahkemece belirlenecek olan kira bedelinin geçerli olacağı kira bedelinin belirlenmesi için önemlidir. kira tespit bedelinin sona erecek kira döneminden sonraki dönemde geçerli olabilmesi için;

• Davanın sözleşme yenileme zamanına en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında dava açılabilir.

• Öte yandan bu 30 günlük süre içerisinde kiranın artırılacağına yönelik, kiracıya yazılı ihtar yapılmışsa; bu durumda dava yeni kira dönemi içerisinde açılabilir.

YENİ MALİK KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Kiralananın el değiştirmesi, kiracının kira sözleşmesine bağlılığı açısından bir farklılık yaratmamaktadır. Zira yeni mal sahibi de aynen eski kiraya veren gibi kira ilişkisi ile bağlıdır. Bu bağlamda yeni malik ile yeni kontrat yapılsa dahi ilk yapılan kira sözleşme tarihi aynen geçerliliğini devam ettirir. Yani yeni bir kira ilişkisi kurulmuş sayılmaz. Dolayısıyla eski malik, kira tespit davası açabilme konusunda hangi noktadaysa yeni malik de o noktadan devam edecektir. Bu durum kira sözleşmelerinde sözleşmeye bağlılık  ilkesinden  (ahde vefa – pacta sunt servanda) kaynaklanmaktadır.

Ayrıca Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle kar kaybı ile ilgili yazımıza buradan ulaşabilirsiniz.

KİRA TESPİT DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleri; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA TESPİT DAVALARINDA HARÇ NASIL BELİRLENİR?

Kira tespit davalarında harç, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın yıllık miktarı üzerinden hesaplanır. Örneğin; mevcut kira bedeli 2.000 TL, talep edilen kira bedeli 4.000 TL olsun. Bu durumda harca esas değer, 12x(4.000-2.000) = 24.000 TL’dir. Harç hesaplanırken ise harca esas değerin yaklaşık olarak  ‰69’u alınır ve dava ilk açıldığı zaman mahkeme bu tutarın ¼’nü ister. Buna da peşin harç denir. Verdiğimiz örneğe devam edecek olursak 24.000 TL’nin ‰69’u 1.656 TL’dir. Bunun da ¼’nü alırsak, dava açarken ödememiz gereken peşin harç tutarını bulmuş oluruz. Bu da örneğimizde 414 TL’dir.

KİRA TESPİT DAVALARI, KISMİ DAVA VEYA BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILABİLİR Mİ ?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/2792 E. , 2021/267 K. sayılı, 16.03.2021 tarihli kararında da görüleceği üzere, kira bedeli bölünmezdir. Bu nedenle de kira tespit davalarında ıslah yoktur. Dava açılacağı zaman kesin bir bedel talep edilmelidir. Bunun için yapılması gereken ise dava açılmadan önce emsal kira bedelinin araştırılmasıdır.

• Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/2792 E. , 2021/267 K. , 16.03.2021 T.

 Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Uygulamada kira sözleşmeleri genelde bir yıllık yapılmasına rağmen, bir yıllık kira döneminin bitiminde, kendiliğinden devam eder. Kirasını düzenli ödeyen ve artışlarını düzenli yapan kiracı uzun yıllar kiralananı kullanabilmektedir. Bu noktada 1 yıllık olarak yapılan kira sözleşmesi yıllar boyunca devam edebilmekte, bu sırada rayiç kira bedelleri çok değişebilmektedir. Burada şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır ki; anılan düzenleme yalnızca belirli süreli kira sözleşmeleri açısından yapılmıştır. Peki kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ne olacak? Burada kanımızca, sanki sözleşme belirli süreli imişcesine hareket etmek gerekir. Yani sözleşmenin akdedildiği tarih esas alınarak yenileme zamanı, bu tarihin üzerinden geçen yıllık periyotlar olarak belirlenmelidir. Bu şekilde, mahkemenin tespit edeceği tutar, yenilenen sözleşme yılı açısından hüküm doğuracaktır.

            Kira hukuku bir çok prosedürü ve şekil şartlarını barındıran bir alandır. Bu nedenle kira tespit davaları ile ilgili uyuşmazlıklarınızda hak kaybına uğramamak için bir gayrimekul/kira hukuku avukatı ile temasa geçmenizde yarar vardır.

Demirbaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu