ŞUFA ( ÖNALIM) DAVALARI “Önalım hakkı; Müşterek mülkiyete tabi taşınmazda pay sahibi olarak veya sözleşmeden doğan hakka dayanılarak, taşınmazdaki bir hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde taşınmazda hissesi bulunan hissedardan birinin veya birkaçının veyahut sözleşme ile bu hak kendisine tanınan kişi veya kişilerin, satıma konu hissenin alıcıya neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içinde satın alma hakkını veren ayni ve yenilik doğrucu bir haktır.” Önalım Hakkı; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 16.05.1951 tarih ve 1949/6–19 esas 1951/3 karar sayılı kararı ile “Şuf’a hakkı, şefin satış şartları altında kullanabileceği inşai bir haktır. Bu hakkın kullanıldığına dair şefin bir taraflı beyanı ile evvelki malik ile üçüncü şahıs arasındaki sözleşme dairesinde şefi hesabına satış münasebeti vücut bulur. Anlaşmazlık konusu kanuni şufa’da, kanundan doğan inşai bir haktır. Şuf’a hakkını kullanan şefi adına meşfu hisse kaydının düzeltilmesi sonucunu verir” şeklinde ifade edilmiştir.’ Önalım hakkının niteliği konusunda öğretide birçok görüş yer almıştır. Bu görüşler, önalım hakkının “aynî hak olduğu, “yenilik doğuran hak” olduğu, “çift şartlı satış” olduğu, “tali hak olduğu gibi bir takım görüşlerdir. Bu görüşlerden baskın olarak kabul edilen “yenilik doğuran hak” olduğudur.
Payı satın alan yeni hissedar diğer paydaşlara pay satın aldığını noter aracılığıyla göndereceği ihtarname ile bildirirse, ihtarnameyi tebliğ alan diğer paydaşların üç ay içinde önalım davası açma hakları bulunmaktadır. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmediyse bu süre iki yıldır. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi dışındaki tüm bildirimler üç aylık süreyi başlatmaz. Burada sözü edilen süre hak düşürücü süre olup hakim tarafından re’sen dikkate alınır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan satış akdinin aynısı olan bir satım ilişkisinin kurulduğu kabul edilir. Önalım bedelinin tapuda gösterilen satım bedeli olması gerektiğini ileri sürenlerin dayandığı nokta burasıdır. Ancak biz bu görüşte değiliz. Şuf’a bedeli çok hızlı değişen ekonomik koşullara uyarlanmalıdır. Detaylı açıklama için şuradaki makalemize bakabilirsiniz.
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazda söz konusu olabilir. Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı söz konusu değildir.
Önalım hakkı dava yolu ile kullanılır. Dava, payı satın alan yeni malike karşı açılır, payını satan eski paydaşa karşı açılamaz. Davayı açabilecek olanlar diğer paydaşlardır (TMK 732). Bu hissedarlardan, biri ya da birkaçı dava açabilir. Mülkiyetten başka aynî haklara (intifa, iritfak vb.) sahip olan kişiler bu davayı açamazlar.
Bir pay satışına karşı birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması durumunda hisse oranlarına bakılmaksızın eşit olarak bu haktan istifade ederler. Mahkeme önalım hakkına dayalı tapu iptal tescil davasında mevcut paylarından bağımsız olarak eşit oranda davacılar lehine iptal ve tescil kararı verir.
Önalım davasında asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Şuf’a davaları oldukça teknik davalardır ve davanın sonunda önemli mağduriyetler de ortaya çıkabilir. Bu nedenle hakkın kullanılamayacağı bazı halleri bilmek önem arz eder. Ayrıntılar için bir gayrimenkul avukatı ile görüşmeniz faydalı olacaktır.