Başlıklar
ToggleYeni bir taşınmaz satın aldıysanız ve kiracıyı, konut ihtiyacınız nedeniyle tahliye ettirmek istiyorsanız, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’na göre belirli şartları yerine getirmeniz gerekir. Bu rehberde, yeni malik olarak kiracıyı tahliye etmek isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken tüm detaylara yer verilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni maliklerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmesini mümkün kılmaktadır. Buna göre;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.”
Yeni malik, taşınmazı iktisap ettikten sonra kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, edinme tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtar;
Örnek:
1 Mart 2025’te satın alınan bir taşınmaz için, 1 Nisan 2025’e kadar yazılı ihtar gönderilmelidir.
⏳ İhtar süresi, yeni malikin taşınmazı edinmesinden itibaren başlar ve en geç 1 ay içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir; yani süresi içinde ihtar yapılmazsa dava hakkı kaybedilir.
Dikkat: Edinme tarihinden itibaren 1 aylık sürenin geçirilmesi hâlinde, yeni malik ancak TBK m. 350’ye göre dava açabilir (bu durumda ihtiyaç iddiasının daha güçlü olması gerekir).
⏳Yeni malik, ihtarını zamanında yapmışsa, kira sözleşmesinin süresi sonunda, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Örnek:
Kira sözleşmesi 1 Temmuz 2025’te sona eriyorsa ve ihtar süresi içinde gönderilmişse, 1 Ağustos 2025’e kadar dava açılmalıdır.
⏳ Not: Bu süre de hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi hâlinde dava hakkı sona erer.
Yeni malik tarafından ileri sürülen konut ihtiyacının:
Kanıtlanması Gerekebilecek Durumlar:
Deliller: Tapu kayıtları, nüfus kayıtları, ihtarname, tanık beyanları, belediye kayıtları, gelir belgeleri, adres bilgilerinin yer aldığı MERNİS dökümleri.
️Eğer mahkeme, ihtiyacın gerçek veya samimi olmadığına kanaat getirirse davayı reddeder. Ayrıca kiracı, davacının kötü niyetli olduğunu ispatlarsa, kötü niyet tazminatı da talep edebilir (TBK m. 355).
Mahkeme tahliye kararı verirse:
İhtar süresi veya dava süresi kaçırılmışsa:
❓ Kiracıya ihtar noter yoluyla mı gönderilmelidir?
✔️ Noter kanalıyla ihtar göndermek ispat açısından en güvenilir yoldur.
❓ Kiracı çıkmazsa ne olur?
✔️ Mahkemeden alınan tahliye kararıyla icra takibi başlatılır.
❓ Yeni malik hemen dava açabilir mi?
✔️ Hayır. Önce ihtar süresi işlemeli, dava ise kira dönemi sonunda açılmalıdır.
❓ Kiracıya süre verilmeden dava açılırsa ne olur?
✔️ Usule aykırı olduğu için dava reddedilir.
❓ Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?
✔️Hayır. Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır2.
❓Yeni malik hangi gerekçelerle tahliye talep edebilir?
✔️Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir2.
❓ Yeni malik tahliye davasını hangi süre içinde açmalıdır?
✔️Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Alternatif olarak, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir2.
❓Kiracı tahliye kararına itiraz edebilir mi?
✔️Evet. Kiracı, yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını iddia ederek mahkemeye itiraz edebilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek olup olmadığını değerlendirir2.
❓Yeni malik tahliye ettikten sonra taşınmazı başkasına kiraya verebilir mi?
✔️Hayır. Yeni malik, tahliye ettikten sonra üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiraya veremez. Eğer kiraya verirse, eski kiracı tazminat talep edebilir2.
❓Tahliye süreci nasıl işler?
✅Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur.
✅Altı ay sonra tahliye davası açar.
✅Mahkeme, yeni malikin ihtiyacını değerlendirir.
✅Tahliye kararı verilirse, kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır
Sonuç
Yeni malik olarak konut ihtiyacınıza dayalı tahliye davası açmak istiyorsanız, ihtar süresi, dava açma süresi ve ihtiyacın gerçekliği gibi noktalar büyük önem taşır. Tüm süreci dikkatle yürütmeniz, hak kaybına uğramamanız açısından gereklidir.
Profesyonel destek almak için bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilir.
Aşağıda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2006 tarihli, 2006/4202 E., 2006/6329 K. sayılı kararının, detaylı bir incelemesi bulunmaktadır.
⚠️Yazarın Notu:
Karar 6570 Sayılı Kanun döneminde verilmiştir. Her ne kadar yeni TBK, kararda değinilen hususları 6570 sayılı kanun hükümlerine benzer şekilde düzenlemiş ve mülga ve yürürlükteki kanunlar arasında önemli bir hüküm farklılığı yok ise de değişen mevzuata dikkat edilmesi tavsiye olunmaktadır.
Kararın Konusu
Dava, yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkindir. Yeni malik, taşınmazı iktisap ettikten sonra önceki malik ile kiracı arasında yapılmış kira sözleşmesine dayanarak tahliye talebinde bulunmuştur.
Kararda Ele Alınan Hukuki Meseleler
Yargıtay kararında, yeni malikin iki ayrı yoldan tahliye davası açabileceği belirtilmiştir:
Bu noktada Yargıtay, yeni malik açısından seçimlik hakkın varlığını vurgulamaktadır. Malik hangi yol kendisi için daha avantajlı ise onu kullanabilir.
6570 s. Kanun’un 7/d maddesine göre, yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar göndermek zorundadır.
Kararda açıkça vurgulanmaktadır:
“İktisabı izleyen 1 ay içinde ihtar tebliği zorunludur; bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”
Yargıtay, tahliye davasının, 6 ay sonunda hemen açılması gerekmediğini, sözleşme süresinin sonuna kadar da açılabileceğini belirtmiştir.
Bu esnek yorum şunu ifade eder:
Yargıtay, bu koşullarda:
⚖️ Kararın Hukuki Değeri ve Önemi
Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan “Yeni malik hangi yoldan tahliye davası açmalı?” sorusuna netlik kazandırmaktadır. Yargıtay:
Öğreti ve Uygulamada Yeri
Öğretide de Yargıtay kararına paralel şekilde kabul edilmektedir:
➡️ Bu karar, kiracılık ilişkilerinin devamlılığı ilkesi ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi kurmak açısından önemlidir.
✅ Sonuç ve Pratik Tavsiyeler
⚠️ Aksi hâlde, dava süre yönünden reddedilebilir.
Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar ve Dava Açma Süresi
İKTİSAP VE KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE
İHTAR SÜRESİ
DAVA AÇMA SÜRESİ
İHTİYACIN VARLIĞININ KANITLANMASI
SEÇİMLİK HAKLAR
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2006/4202 Karar: 2006/6329 Tarih: 05.06.2006
ÖZET: 6570 s. Kanun kapsamında kalan bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse bu Kanunun 7/d maddesinde ön görülen sürelerden yararlanarak, dilerse önceki malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanarak dava açabilir. (6570 sayılı GMKHK. m. 7)
KARAR METNİ: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü. Dava iktisap ve konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükümü davacı vekili temyiz etmiştir. 6570 s. Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanunun 7/d maddesinde ön görülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 s. Kanunun 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap gününden itibaren bir (1) ay içerisinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. 6570 s. Kanunun 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Olayımıza gelince; taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu, bitim tarihinin 01.08.2005 tarihi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazı 23.05.2005 gününde iktisap ettiğini belirtmiş, davayı 6570 s. Kanunun 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak önceki malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak açmıştır. Bu halde sözleşme süresinin sona erdiği 31.07.2005 gününe nazaran bir aylık dava açma süresi içerisinde 01.08.2005 gününde tebliğ edilen ihtarnameye göre 11.10.2005 gününde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı biçimde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan sebeple (BOZULMASINA) ve istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 05.06.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.