Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Rehberi (2025)

Yeni bir taşınmaz satın aldıysanız ve kiracıyı, konut ihtiyacınız nedeniyle tahliye ettirmek istiyorsanız, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’na göre belirli şartları yerine getirmeniz gerekir. Bu rehberde, yeni malik olarak kiracıyı tahliye etmek isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken tüm detaylara yer verilmiştir.

1. Yeni Malikin Tahliye Talep Hakkı (TBK m. 351)

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni maliklerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye etmesini mümkün kılmaktadır. Buna göre;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.”

2. Yeni Malikin İhtar Zorunluluğu

Yeni malik, taşınmazı iktisap ettikten sonra kiracıyı tahliye etmek istiyorsa, edinme tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtar;

• Yazılı olmalıdır.
• Yeni malik sıfatıyla yapılmalıdır.
• Konut veya işyeri ihtiyacına dayandığı açıkça belirtilmelidir.
• Dava açılacağı belirtilmeli ve ihtar süresi sonuna kadar kiracının çıkması istenmelidir.

Örnek:

1 Mart 2025’te satın alınan bir taşınmaz için, 1 Nisan 2025’e kadar yazılı ihtar gönderilmelidir.

3. İhtar Süresi Ne Kadardır?

⏳ İhtar süresi, yeni malikin taşınmazı edinmesinden itibaren başlar ve en geç 1 ay içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir; yani süresi içinde ihtar yapılmazsa dava hakkı kaybedilir.

Dikkat: Edinme tarihinden itibaren 1 aylık sürenin geçirilmesi hâlinde, yeni malik ancak TBK m. 350’ye göre dava açabilir (bu durumda ihtiyaç iddiasının daha güçlü olması gerekir).

4. Dava Açma Süresi

⏳Yeni malik, ihtarını zamanında yapmışsa, kira sözleşmesinin süresi sonunda, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Örnek:

Kira sözleşmesi 1 Temmuz 2025’te sona eriyorsa ve ihtar süresi içinde gönderilmişse, 1 Ağustos 2025’e kadar dava açılmalıdır.

⏳ Not: Bu süre de hak düşürücü süredir. Sürenin geçirilmesi hâlinde dava hakkı sona erer.

5. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması Zorunluluğu

Yeni malik tarafından ileri sürülen konut ihtiyacının:

• Gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
• Lüks veya keyfi bir ihtiyaç olmamalıdır.
• Mahkeme, ihtiyacın güncel ve objektif koşullara uygunluğunu araştırır.

Kanıtlanması Gerekebilecek Durumlar:

• Malikin başka bir konutu varsa neden kullanılmadığı.
• Malikin mevcut konutunun yetersizliği.
• Malikin bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı.
• Taşınmazın iş yeri olarak kullanılacağı durumlarda faaliyet alanı.

Deliller: Tapu kayıtları, nüfus kayıtları, ihtarname, tanık beyanları, belediye kayıtları, gelir belgeleri, adres bilgilerinin yer aldığı MERNİS dökümleri.

6. Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
• Davada kiracı açıkça belirtilmeli ve ihtarname ile ilişkilendirilmelidir.
• Malikin ihtiyacına dair kanıtlar eksiksiz sunulmalıdır.
• Dava sırasında kiracı, ihtiyacı inkâr ederse, tanık dinletmek ve belge sunmak önemlidir.

7. Tahliye Davasının Reddi ve Kötü Niyet İddiası

️Eğer mahkeme, ihtiyacın gerçek veya samimi olmadığına kanaat getirirse davayı reddeder. Ayrıca kiracı, davacının kötü niyetli olduğunu ispatlarsa, kötü niyet tazminatı da talep edebilir (TBK m. 355).

8. Tahliye Kararının Uygulanması

Mahkeme tahliye kararı verirse:

• Kararın kesinleşmesinden sonra icra takibiyle tahliye yoluna gidilebilir.
• Tahliye kararı icra dairesine sunularak kiracının tahliyesi sağlanır.

9. Yeni Malik Tahliye Edemezse Ne Yapabilir?

İhtar süresi veya dava süresi kaçırılmışsa:

• TBK m. 350 gereği, ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi için genel hükümlere dayanarak tahliye davası açılabilir (ancak bu yol daha zorludur).
• Kiracıyla anlaşarak kira sözleşmesinin feshi sağlanabilir.

10. Sık Sorulan Sorular (SSS)

❓ Kiracıya ihtar noter yoluyla mı gönderilmelidir?
✔️ Noter kanalıyla ihtar göndermek ispat açısından en güvenilir yoldur.

❓ Kiracı çıkmazsa ne olur?
✔️ Mahkemeden alınan tahliye kararıyla icra takibi başlatılır.

❓ Yeni malik hemen dava açabilir mi?
✔️ Hayır. Önce ihtar süresi işlemeli, dava ise kira dönemi sonunda açılmalıdır.

❓ Kiracıya süre verilmeden dava açılırsa ne olur?
✔️ Usule aykırı olduğu için dava reddedilir.

❓ Yeni malik kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?

✔️Hayır. Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır2.

❓Yeni malik hangi gerekçelerle tahliye talep edebilir?

✔️Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir2.

❓ Yeni malik tahliye davasını hangi süre içinde açmalıdır?

✔️Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra tahliye davası açmalıdır. Alternatif olarak, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir2.

❓Kiracı tahliye kararına itiraz edebilir mi?

✔️Evet. Kiracı, yeni malikin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını iddia ederek mahkemeye itiraz edebilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek olup olmadığını değerlendirir2.

❓Yeni malik tahliye ettikten sonra taşınmazı başkasına kiraya verebilir mi?

✔️Hayır. Yeni malik, tahliye ettikten sonra üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiraya veremez. Eğer kiraya verirse, eski kiracı tazminat talep edebilir2.

❓Tahliye süreci nasıl işler?

✅Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunur.

✅Altı ay sonra tahliye davası açar.

✅Mahkeme, yeni malikin ihtiyacını değerlendirir.

✅Tahliye kararı verilirse, kiracı taşınmazı boşaltmak zorundadır

Sonuç

Yeni malik olarak konut ihtiyacınıza dayalı tahliye davası açmak istiyorsanız, ihtar süresi, dava açma süresi ve ihtiyacın gerçekliği gibi noktalar büyük önem taşır. Tüm süreci dikkatle yürütmeniz, hak kaybına uğramamanız açısından gereklidir.

Profesyonel destek almak için bir gayrimenkul hukuku avukatına danışmanız önerilir.

️Yeni Malikin Tahliye Hakkı: Yargıtay Karar İncelemesi

Aşağıda, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 05.06.2006 tarihli, 2006/4202 E., 2006/6329 K. sayılı kararının, detaylı bir incelemesi bulunmaktadır.

⚠️Yazarın Notu:

Karar 6570 Sayılı Kanun döneminde verilmiştir. Her ne kadar yeni TBK, kararda değinilen hususları 6570 sayılı kanun hükümlerine benzer şekilde düzenlemiş ve mülga ve yürürlükteki kanunlar arasında önemli bir hüküm farklılığı yok ise de değişen mevzuata dikkat edilmesi tavsiye olunmaktadır. 

Kararın Konusu

Dava, yeni malikin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebine ilişkindir. Yeni malik, taşınmazı iktisap ettikten sonra önceki malik ile kiracı arasında yapılmış kira sözleşmesine dayanarak tahliye talebinde bulunmuştur.

Kararda Ele Alınan Hukuki Meseleler

• İktisap ve Tahliye Davasında Seçimlik Haklar (6570 s. GMK m. 7/d)

Yargıtay kararında, yeni malikin iki ayrı yoldan tahliye davası açabileceği belirtilmiştir:

1. Önceki malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanarak, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.
2. Veya 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (GMKHK) 7/d maddesine dayanarak,
   • İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek,
   • 6 ay sonunda veya kira dönemi sonunda tahliye davası açabilir.

Bu noktada Yargıtay, yeni malik açısından seçimlik hakkın varlığını vurgulamaktadır. Malik hangi yol kendisi için daha avantajlı ise onu kullanabilir.

• İhtar Süresi (1 Ay) – Zorunluluğu ve Niteliği

6570 s. Kanun’un 7/d maddesine göre, yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar göndermek zorundadır.

• Bu süre, hak düşürücü niteliktedir.
• Sonradan telafisi mümkün değildir.

Kararda açıkça vurgulanmaktadır:

“İktisabı izleyen 1 ay içinde ihtar tebliği zorunludur; bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”

• Dava Açma Süresi – Esnek Uygulama

Yargıtay, tahliye davasının, 6 ay sonunda hemen açılması gerekmediğini, sözleşme süresinin sonuna kadar da açılabileceğini belirtmiştir.

Bu esnek yorum şunu ifade eder:

• İhtar 1 ay içinde yapılmalıdır (kesin ve zorunlu).
• Dava ise 6 ay sonunda açılabileceği gibi, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de açılabilir.

• Davacının Seçimi ve Olayın Özeti

• Davacı, 23.05.2005’te taşınmazı iktisap etmiştir.
• Önceki malik ile yapılan 1 yıllık sözleşmeye dayanarak tahliye davası açmıştır.
• Kira sözleşmesinin bitim tarihi: 31.07.2005
• Kiracıya 01.08.2005’te ihtar çekilmiş
• 11.10.2005’te dava açılmıştır

Yargıtay, bu koşullarda:

• İhtar süresinin ve
• Dava açma süresinin
  yasaya uygun olduğunu, davanın süresinde açıldığını tespit etmiştir.

⚖️ Kararın Hukuki Değeri ve Önemi

Bu karar, uygulamada sıkça karşılaşılan “Yeni malik hangi yoldan tahliye davası açmalı?” sorusuna netlik kazandırmaktadır. Yargıtay:

• Yeni malikin hem 7/d maddesine hem de eski sözleşmeye dayanarak seçimlik hakla dava açabileceğini,
• Ancak hangi yolu seçerse ona bağlı kalacağını,
• İhtar ve dava sürelerinin niteliğini (özellikle ihtarın zorunlu ve telafi edilemez olduğunu)
  vurgulayarak, uygulayıcılar için önemli bir yol haritası çizmiştir.

Öğreti ve Uygulamada Yeri

Öğretide de Yargıtay kararına paralel şekilde kabul edilmektedir:

• Seçimlik hak ilkesi: Yeni malik en avantajlı yolu seçebilir.
• İhtar süresi: Hak düşürücü, katı ve telafisi olmayan bir süredir.
• Dava süresi: Kira sözleşmesinin sonu beklendiği sürece, süresinde açılmış sayılır.

➡️ Bu karar, kiracılık ilişkilerinin devamlılığı ilkesi ile malikin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi kurmak açısından önemlidir.

✅ Sonuç ve Pratik Tavsiyeler

• Yeni malik, taşınmazın iktisap tarihini dikkatle kaydetmeli,
• En geç 1 ay içinde yazılı ihtar göndermeli,
• Dava açma süresini, seçtiği hukuki yola göre hesaplamalıdır.

⚠️ Aksi hâlde, dava süre yönünden reddedilebilir.

Kararın Tam Metni: Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar ve Dava Açma Süresi

Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar ve Dava Açma Süresi

İKTİSAP VE KONUT İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

İHTAR SÜRESİ

DAVA AÇMA SÜRESİ

İHTİYACIN VARLIĞININ KANITLANMASI

SEÇİMLİK HAKLAR

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2006/4202 Karar: 2006/6329 Tarih: 05.06.2006

ÖZET: 6570 s. Kanun kapsamında kalan bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse bu Kanunun 7/d maddesinde ön görülen sürelerden yararlanarak, dilerse önceki malik ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye dayanarak dava açabilir. (6570 sayılı GMKHK. m. 7)

KARAR METNİ: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği görüşülüp düşünüldü. Dava iktisap ve konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş, hükümü davacı vekili temyiz etmiştir. 6570 s. Kanun kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Kanunun 7/d maddesinde ön görülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 s. Kanunun 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap gününden itibaren bir (1) ay içerisinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak iktisabı izleyen bir ay içinde ihtar tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. 6570 s. Kanunun 7/d maddesine göre açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Olayımıza gelince; taraflar arasında davalının kiralanan yerde önceki malik ile yapılan sözleşme ile kiracı olarak bulunduğu sözleşmenin bir yıl süreli olarak kurulduğu, bitim tarihinin 01.08.2005 tarihi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde taşınmazı 23.05.2005 gününde iktisap ettiğini belirtmiş, davayı 6570 s. Kanunun 7/d maddesinin kendisine tanıdığı seçimlik hakkını kullanarak önceki malik ile yapılan sözleşmeye dayanarak açmıştır. Bu halde sözleşme süresinin sona erdiği 31.07.2005 gününe nazaran bir aylık dava açma süresi içerisinde 01.08.2005 gününde tebliğ edilen ihtarnameye göre 11.10.2005 gününde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığından işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı biçimde süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. Sonuç: Hükmün yukarda açıklanan sebeple (BOZULMASINA) ve istem halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 05.06.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yeni İktisap ve Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar ve Dava Açma Süresi