10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye rehberi kapak görseli – Demirbaş Hukuk Bürosu

Güncel Yargıtay Kararları Işığında 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye hakkı, Anayasa Mahkemesi tarafından da (E. 2015/102, K. 2016/151) mülkiyet hakkı ve sözleşme özgürlüğü arasındaki makul dengeyi sağlayan anayasaya uygun bir düzenleme olarak kabul edilmiştir. Mahkeme, 10 yıllık bekleme süresini kiracının korunması için yeterli görmüş ve mülk sahibinin sebepsiz fesih hakkını hukuka uygun bulmuştur.

Anayasa Mahkemesi, kararında, mülkiyet hakkı ile sözleşme özgürlüğünü kira hukukunun sosyal koruma prensibiyle harmanlayarak, 10 yıllık uzama süresini hukuki bir “makul eşik” olarak nitelendirmiştir. Mahkeme gerekçesinde, kira sözleşmesinin doğası gereği kişisel bir hak kurduğunu ve mülk sahibinin mülkiyet hakkının sonsuza kadar kısıtlanamayacağını vurgulamıştır. Düzenlemenin kamu yararı taşıdığını belirten Yüksek Mahkeme, kiraya verenin uzun yıllar boyunca kendi taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisinin (dolaysız zilyetliğinin) engellenmesinin toplumda yarattığı huzursuzluğun giderilmesi gerektiğini ifade etmiştir. Bu bağlamda, sebepsiz fesih imkânının ancak 10 yıllık bir kira süresinden sonra tanınmış olması, mülkiyet hakkının özüne dokunulmadığının ve taraflar arasındaki dengenin mülk sahibi aleyhine aşırı bozulmasının önüne geçildiğinin kanıtı olarak gösterilmiştir.

Diğer taraftan Mahkeme, esnaf ve tacir niteliğindeki kiracıların “ölçülülük” itirazlarını değerlendirirken, 10 yıllık bekleme süresinin kiracının ticari yatırımlarını amorti etmesi ve yerleşik bir müşteri kitlesi oluşturması için fazlasıyla yeterli bir zaman dilimi olduğunu kaydetmiştir. Anayasa’nın 13. maddesinde yer alan ölçülülük ilkesi uyarınca yapılan denetimde; davanın açılabilmesi için öngörülen “1+10” yıllık sürenin, kiracının barınma veya çalışma hakkına getirilen müdahaleyi “katlanılabilir” kıldığı sonucuna varılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesini belirli bir sürenin sonunda mülkiyet hakkı lehine esnetmektedir. Bu kapsamda, halk arasında “on yıllık kiracı tahliyesi” olarak bilinen imkân, aslında teknik şartlara ve çok sıkı bildirim sürelerine bağlanmış bir fesih hakkıdır.

On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye: TBK Madde 347 ve Yargıtay İçtihatları (2026 Güncel)

Kira hukukunda kiraya verene tanınan en güçlü araçlardan biri, on yıllık uzama süresinin sona ermesiyle birlikte herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilme hakkıdır. Ancak bu hakkın kullanılması, yerine getirilmesi zorunlu birtakım koşullara bağlıdır; bu koşulların gözden kaçırılması, hakkın fiilen kullanılamaması sonucunu doğurmaktadır.

Hakkın Özü ve Koşulları

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiraya veren, on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken iki husus öne çıkmaktadır: bildirimin yazılı yapılması bir geçerlilik koşuludur; sözlü bildirim hukuken sonuç doğurmaz. Üç aylık süre ise hak düşürücü nitelikte olmasa da zamanlamanın doğru kurgulanmaması, fesih bildiriminin bir sonraki uzama yılına sarkmasına ve dolayısıyla tahliyenin en az bir yıl ertelenmesine yol açar.

Sözleşmenin Yenilenmesi: Sürenin Sıfırlandığı An

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E. ve 2026/137 K. sayılı kararı, uygulamada sıkça karşılaşılan ancak yeterince bilinmeyen bir meseleyi netleştirmektedir: kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde on yıllık uzama süresi sıfırdan işlemeye başlar.

Söz konusu uyuşmazlıkta taraflar arasında 1998 yılında imzalanan kira sözleşmesi, 2007 yılında yenilenerek yeni bir sözleşme akdedilmiştir. Kiraya veren, on yıllık uzama süresini 1998 sözleşmesine göre hesaplayarak ihtar göndermiştir. Yargıtay ise on yıllık uzama süresinin 2007 tarihli yenilenen sözleşmenin bir yıllık ilk süresinin dolduğu 2008 tarihinden itibaren başladığını ve 2018’de sona erdiğini kabul etmiştir. Buna göre kiraya verenin 2021 yılında gönderdiği ihtar ve ardından açılan tahliye davası süresinde bulunmuş, karar onanmıştır.

Bu tespit son derece önemlidir: uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar zaman zaman yeni bir sözleşme imzalamakta, ancak eski sözleşmeden biriken on yıllık sürenin devam ettiğini varsaymaktadır. Yargıtay’ın bu kararı, söz konusu varsayımın hukuken geçersiz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

⚠️ Mülk Sahipleri İçin “Yeni Sözleşme” Uyarısı

Pek çok mülk sahibi, kira bedelini güncellemek veya şartları netleştirmek amacıyla mevcut kiracısıyla yeni bir yazılı sözleşme imzalamaktadır. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli güncel kararı uyarınca;

• Yapılan her yeni sözleşme, TBK 347 kapsamındaki 10 yıllık tahliye süresini sıfırlamakta ve sayacı en başa döndürmektedir.
• Eğer amacınız sadece kira bedelini artırmaksa, yeni bir sözleşme imzalamak yerine “kira artış protokolü” yapmak veya “kira tespit davası” yoluna gitmek, tahliye hakkınızı korumanız bakımından daha güvenlidir.

Hukuki Statü: “Uzama” mı, “Yenileme” mi?

Karar, “uzama” kavramı ile “yenileme” (yeni sözleşme) arasındaki farkı netleştirmiştir. Eğer sözleşme kendi kendine uzuyorsa 1994 yılı esastır; ancak taraflar imza atıp yeni bir metin oluşturmuşlarsa, artık o metindeki tarihler esastır.

Karşı Oy Yazısı

Kararda azınlıkta kalan (Karşı Oy) üyeler, “Kiracı ve kiralanan değişmediği sürece yeni sözleşme sadece eskinin devamıdır, mülkiyet hakkı bu kadar uzun süre kısıtlanamaz” demiştir. Ancak HGK çoğunluğu bu görüşü benimsememiş, “Sözleşme serbestisi ve iradilik” prensibini üstün tutmuştur.

Şekil Koşulları: İhtar, Dava Açma Süresi

Son dönemde yargı kararları, bu hakkın kullanılmasında şekil ve koşullarını titizlikle denetlemektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2026 tarihli, 2025/6170 E. ve 2026/137 K. sayılı ilamı, bu hakkın niteliğini şu şekilde özetlemektedir:

“On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Bu hüküm uyarınca, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için artık bir ihtiyaç, yeniden inşa veya haklı bir sebep (kira borcunun ödenmemesi gibi) sunma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Tahliye Hakkının Doğması İçin Gereken “1+10” Kuralı

Uygulamada yapılan en büyük hata, 10 yıllık sürenin başlangıcını yanlış hesaplamaktır. Davanın kabulü için şu aşamaların tamamlanması zorunludur:

1. Sözleşme Süresinin Bitimi: Örneğin 1 yıllık bir sözleşme yapılmışsa, önce bu 1 yıl dolmalıdır.
2. 10 Yıllık Uzama Süresi: İlk yılın bitiminden sonra sözleşme kanun gereği her yıl otomatik olarak uzar. Bu otomatik uzamaların üzerinden tam 10 yıl geçmelidir.
3. Fesih Yılına Giriş: Toplamda 11 yıl (1 yıl orijinal süre + 10 yıl uzama) bittikten sonra, kiraya veren ancak bu süreyi izleyen uzama yılının sonu için fesih hakkını kullanabilir.

Bildirim Süresi ve Yazılılık Şartı

TBK m. 348 uyarınca fesih bildiriminin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. İspat kolaylığı ve hak kaybı yaşanmaması için bu bildirimin noter kanalıyla yapılması önem arz eder.

• Üç Ay Öncesi Kuralı: Bildirimin, hedeflenen tahliye tarihinden (kira yılının bitiminden) en az üç ay önce kiracının eline geçmiş (tebliğ edilmiş) olması şarttır. İhtarın noterden çekilme tarihi değil, kiracıya ulaştığı tarih esas alınır.

Dava Açma Süresi (Yasal Takvim)

TBK m. 347 kapsamındaki tahliye davalarında, m. 350’den farklı olarak, kanun dava açmak için kısıtlayıcı bir süre öngörmemiştir. Kiraya veren, yazılı fesih bildiriminin yapıldığı dönemin bitimini izleyen kira yılı sonuna kadar her zaman dava yoluna başvurabilir. Bununla birlikte aynı kararda Yargıtay, bu davanın açılabilmesi için öncelikle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiğini açıkça vurgulamıştır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulması, davanın dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilmesiyle sonuçlanacaktır.

 Dava, ihtarname ile hedeflenen uzama yılının bitiminden sonra açılmalıdır.

• Süre Sonu Beklenmelidir: Kira yılının son günü dolmadan dava açılamaz.
• Dava Açma Aralığı: Kira yılının bittiği günden itibaren, takip eden yeni kira yılı içerisinde her zaman açılabilir. Ancak uygulamada, belirsizliğin giderilmesi için dönemin sona ermesini takip eden ilk günlerde açılması tercih edilir.

İhtarın Süresine Göre Dava Zamanının Belirlenmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamalarına göre;

• En Az 3 Ay Önce Tebliğ: Eğer ihtar, dönemin bitimine en az 3 ay kala kiracıya tebliğ edilmişse, o dönemin sonunda dava açma hakkı doğar.
• Geciken Tebliğ: İhtarname dönemin bitimine 3 aydan daha az bir süre kala tebliğ edilirse, dava o yılın sonunda değil, ancak bir sonraki kira yılı sonunda açılabilir.

Somut Örnekle Dava Açma Zamanı

• Kira Başlangıcı: 01.01.2014 (1 yıllık sözleşme)
• 10 Yıllık Uzama Süresinin Sonu: 01.01.2025 (Bu tarihte 1+10 yıl dolar).
• Tahliye Edilebileceği İlk Dönem Sonu: 01.01.2026.
• İhtarın Son Tebliğ Tarihi: 01.10.2025 (3 ay öncesi).
• Dava Açma Tarihi: 02.01.2026 ve sonrası (Arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra).

Özetle: İhtarın tebliğ edildiği tarihe göre belirlenen “kira döneminin son günü” geçtikten sonra, arabuluculuk şartı yerine getirilerek dava ikame edilmelidir.

Tavsiye: 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında, ihtarın tebliğ edildiği tarihten davanın açılacağı güne kadar olan takvimin titizlikle takip edilmesi gerekir. Bir günlük gecikme tahliye davasının bir sonraki yıla sarkmasına neden olabilir.

TBK 347 Kapsamında Tahliye İşlemleri Kronolojik Akış Şeması

TBK 347 kapsamında 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası kronolojik işlem akışı.

Vaktinden Evvel İkame Edilen Davanın Akıbeti

Hukuk sistemimizde süreler, özellikle kira hukukunda “hak düşürücü” niteliktedir. Bu nedenle süresinde açılmayan dava reddedilir. Peki uygulamada sıklıkla karşılaşılan “Dava açma süresi dolmadan dava açılırsa ne olur?” Sorunun cevabı usul hukuku açısından oldukça nettir.

Dava Şartı Yokluğu ve Usulden Red

TBK 347 uyarınca kiraya verene tanınan tahliye hakkı, ancak kira yılının sona ermesi ve yasal bildirim sürelerinin tamamlanmasıyla “muaccel” hale gelir. Henüz kira yılı dolmadan veya ihtar süresi tamamlanmadan açılan bir dava, mahkeme tarafından “hukuki yarar yokluğu” ve dava şartı noksanlığı nedeniyle esasa girilmeksizin reddedilecektir.

Maddi Kayıplar ve Vekalet Ücreti Riski

Davanın erken açılması nedeniyle reddedilmesi, sadece zaman kaybı değil, aynı zamanda ciddi bir mali külfet demektir. Davacı taraf;

• Yatırılan harçların yanması,
• Yargılama giderlerinin üzerinde kalması,
• Davalının (kiracının) kendisini vekil ile temsil ettirmesi durumunda karşı vekalet ücretine mahkûm edilmesi gibi sonuçlarla karşılaşır.

Dava Reddedilirse Ne Olur? Tekrar Dava Açılabilir mi?

Kira hukukunda süreler o kadar çok ve her tahliye sebebi için farklıdır ki, bazen en tecrübeli hukukçular dahi tebliğ tarihlerindeki kaymalar veya hesaplama yöntemlerindeki nüanslar nedeniyle “davanın süreden reddi” riskiyle karşılaşabilir. Ancak bir davanın reddedilmiş olması, mülkiyet hakkından doğan tahliye imkânının sonsuza dek kaybedildiği anlamına gelmez.

“Derdestlik” Engeline Takılmadan Yeni Bir Başlangıç

Hukuk yargılamasında genel kural, aynı taraflar arasında, aynı konuda ve aynı sebebe dayanan bir dava sürerken ikinci bir davanın açılamamasıdır (Derdestlik). Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları (Örn: E. 2017/6397, K. 2017/16404), kira hukukuna özgü çok kritik bir istisna getirmektedir.

Buna göre; her kira dönemi kendi içinde bağımsız bir hukuki süreçtir. Eğer ilk davanızda ihtarnameyi yanlış zamanda gönderdiğiniz için “süre yönünden red” kararı aldıysanız, bu karar sonraki dönemleri bağlamaz. Yeni bir kira yılı için, yasal şartlara uygun yeni bir ihtarname keşide ederek tekrar dava açabilirsiniz. Mahkeme, bu yeni davayı “zaten bir davan vardı” diyerek reddedemez; çünkü her dava, açıldığı tarihteki güncel koşullara göre incelenir.

Usuli Hatalardan Ders Çıkarmak

Davanın reddedilmesi durumunda izlenmesi gereken adımlar şunlardır.

• Gerekçeli Kararın Analizi: Mahkeme davayı tam olarak neden reddetti? İhtar mı geç ulaştı? Yoksa 10 yıllık uzama süresi henüz dolmamış mıydı?
• Takvimin Güncellenmesi: Mahkemenin tespit ettiği “doğru” süreler baz alınarak, bir sonraki fesih dönemi için hazırlıklara derhal başlanmalıdır.
• Yeni İhtarname Gönderme İşlemi: Bir önceki davadaki hataları bertaraf edecek şekilde, yeni kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracının eline geçecek şekilde noter ihtarı gönderilmelidir.

Hak Kaybı Değil, Zaman Kaybı

Özetle; 10 yıllık uzama süresi nedeniyle açılan davanın reddi, mülk sahibi için bir “hak kaybı” değil, sadece bir “zaman kaybı” niteliğindedir. Red kararı kesinleştikten veya davanın açıldığı dönem kapandıktan sonra, yeni dönem şartları oluşmuşsa arabuluculuk süreci tekrar işletilerek dava ikame edilebilir.

Zorunlu Arabuluculuk ve Usul

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, kira hukukundan kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında bir uzlaşı sağlanamaması halinde, sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası ikame edilebilir.

Arabuluculuk Başvuru Zamanı

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk bir “dava şartı” olduğundan:

• Dava açmadan hemen önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.
• Uygulama Notu: İhtar süresi dolmadan (kira yılının sonu gelmeden) arabuluculuğa başvurulması, davanın erken açıldığı gerekçesiyle usuli itirazlara neden olabilir. Bu sebeple, kira yılının sona erdiği tarihi takip eden günlerde arabuluculuk başvurusunun yapılması en güvenli yoldur.

Arabuluculuk Başvurusunda Zamanlama Hatası

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu olan arabuluculuk başvurusunun da dava açma hakkı doğmadan yapılması, davanın reddine gerekçe gösterilebilmektedir. Fesih hakkı henüz doğmadan başlatılan bir arabuluculuk süreci, geçerli bir “dava şartı yerine getirilmesi” olarak kabul edilmeyebilir.

Sözleşme Serbestisi vs Emredici Hükümler Sözleşmedeki “Süre Bitimi” Maddesi Tahliye İçin Yeterli midir?

Pek çok kira sözleşmesinde yer alan “Sözleşme süresi bittiğinde taşınmaz herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın kendiliğinden münfesih hale gelecektir” şeklindeki düzenlemeler, mülk sahiplerinde yanıltıcı bir güven oluşturabilmektedir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024/3861 E. ve 2025/4232 K. sayılı güncel bozma ilamı, bu konudaki keskin sınırı şu şekilde çizmektedir:

• Genel Hükümlere Tabi Taşınmazlarda (TBK m. 327): Eğer kiralanan yer “çatılı işyeri” vasfında değilse (örneğin boş bir arazi veya üstü açık mahal ise), sözleşmede belirlenen “sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.” Bu durumda kiraya veren, sözleşme maddesine dayanarak süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye talep edebilir.
• Konut ve Çatılı İşyerlerinde (TBK m. 347): Eğer taşınmaz “musakkaf” (çatılı) vasıftaysa, sözleşmeye yazılan “süre bitince münfesih olur” ibaresi emredici kanun hükümleri karşısında geçersiz kalır. Yargıtay’ın vurguladığı üzere; bu tür taşınmazlarda “kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” Tahliye için mutlaka 10 yıllık uzama süresinin dolması ve bu süreyi izleyen uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması şarttır.

Sonuç olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 23.09.2025 tarihli güncel kararı (E. 2024/3861, K. 2025/4232), bir yerin ‘çatılı işyeri’ vasfında olup olmadığının titizlikle incelenmesi gerektiğini hatırlatmaktadır. Taşınmazın sadece sözleşmedeki tanımına değil, fiili durumuna (çatılı olup olmadığına) bakılmalıdır Eğer taşınmaz çatılı işyeri ise, mülk sahibi sözleşmedeki ‘süre bitince sözleşme münfesih olur’ maddesine güvenerek hareket edemez; mutlaka TBK 347’deki 10 yıllık uzama süresini beklemek zorundadır. Aksi takdirde, yıllarca süren davalar ‘hatalı hukuki nitelendirme’ nedeniyle bozularak başa dönebilir. Yargıtay’ın 2025 tarihli bu kararı, “kiralananın vasfına yönelik uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınmadan” sadece sözleşme maddesine dayanılarak verilen tahliye kararlarının bozulacağını açıkça ortaya koymuştur.

On yıllık uzama süresi sonunda tahliye, kiraya verene güçlü bir hukuki imkân sunmaktadır. Ancak bu imkânın hayata geçirilebilmesi; doğru sözleşmenin esas alınmasına, sürelerin isabetli hesaplanmasına, yazılı bildirimin zamanında yapılmasına ve dava öncesinde arabuluculuk yolunun usulüne uygun biçimde tüketilmesine bağlıdır.

Soru-Cevap (SSS)

10 Yıllık Kiracı Tahliyesi İçin İhtar Ne Zaman Çekilmelidir? İhtarın, 11. yılı (1 yıllık orijinal süre + 10 yıllık uzama) takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracının eline geçmiş olması gerekir. Tebligatın bu süre zarfında tamamlanmaması, fesih hakkının bir sonraki kira yılına sarkmasına neden olur.