Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Fiili ve Hukuki El Atma Kapsamında  Kapsamlı Rehber

1. Giriş: Kamulaştırmasız El Atma Kavramı ve Mülkiyet Hakkının Korunması

1.1. Kamulaştırmasız El Atmanın Tanımı ve Hukuki Niteliği: Bir Haksız Fiil Olarak İdarenin Sorumluluğu

Kamulaştırmasız el atma, Türk hukuk sisteminde kanun koyucu tarafından değil, yargı içtihatları ve doktrin tarafından şekillendirilmiş, kendine özgü bir hukuki müessesedir. Mevzuatta açık ve net bir yasal tanımı bulunmamaktadır. Kavram, en genel haliyle, kamulaştırma yapmaya yetkili bir idarenin, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usul ve esaslara uymaksızın, özel mülkiyete tabi bir taşınmaza kamu yararı amacıyla ve bedelini ödemeden, kalıcı nitelikte el koyması olarak tanımlanabilir.

Bu eylemin hukuki niteliği, onun yasal bir idari işlem veya süreç olmamasında yatmaktadır. Kamulaştırmasız el atma, hukuki değil, tamamen fiili bir durumdur ve bu nedenle hukuki dayanaktan yoksundur. Yargıtay, istikrarlı içtihatlarında bu durumu, idarenin Borçlar Hukuku anlamında bir “haksız fiili” olarak nitelendirmiştir. Bu niteleme son derece önemlidir; zira idarenin eylemi, idare hukukunun sınırları dışına çıkarak bir özel hukuk haksızlığı olarak kabul edilmekte ve bu durum, uyuşmazlığın çözümünde adli yargının tarihsel rolünü açıklamaktadır. İdarenin, kamulaştırma gibi hukuka uygun bir işlemi tesis etmeden, özel mülkiyete doğrudan müdahale etmesi, eylemin idari niteliğini kaybetmesine ve “fiili yol” olarak adlandırılan, hukuka açık ve ağır bir aykırılık teşkil eden bir duruma yol açmaktadır. Bu temel, kamulaştırmasız el atma hukukunun tamamının, devletin anayasal bir hakkı ihlal eden ve hukuka aykırı olan eylemini telafi etmek üzere yargı tarafından yaratılmış bir çözüm mekanizması olduğunu göstermektedir.

1.2. Anayasal ve Yasal Dayanaklar: Mülkiyet Hakkının Dokunulmazlığı

Kamulaştırmasız el atma davalarının temel dayanağı, T.C. Anayasası’nın 35. maddesi ile güvence altına alınan mülkiyet hakkıdır. Anayasa’ya göre herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir ve bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla ve bedeli peşin ödenmek suretiyle sınırlanabilir. Kamulaştırmasız el atma, idarenin bu anayasal güvenceyi ve Anayasa’nın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırma prosedürünü bütünüyle göz ardı etmesiyle ortaya çıkan bir mülkiyet hakkı ihlalidir.

Doğrudan bu konuyu düzenleyen bir kanun olmamasına rağmen, uygulamada ortaya çıkan sorunları çözmek ve geçmişe dönük mağduriyetleri gidermek amacıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na sonradan hükümler eklenmiştir. Bu hükümlerin en önemlileri, belirli dönemlerdeki el atmaları tasfiye etmeyi amaçlayan Geçici 6. Madde ve imar planlarından kaynaklanan kısıtlılıklara çözüm getirmeyi hedefleyen Ek 1. Madde’dir. Ayrıca, mülkiyet hakkının korunması, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne (AİHS) Ek 1 No’lu Protokol’ün 1. maddesi ile de uluslararası düzeyde güvence altına alınmıştır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Papamichalopolus/Yunanistan gibi emsal kararlarında, kamulaştırmasız el atmayı mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul etmiştir.

1.3. Tarihsel Gelişim: Yargı Kararlarıyla Şekillenen Bir Müessese

Kamulaştırmasız el atma kavramı, Türk hukukuna kanunla değil, bir Yargıtay kararıyla girmiştir. 16.05.1956 tarihli ve 1956/1-6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK), bu alanın temelini atan ve ana kaynağını oluşturan karardır. Bu karar ile Yargıtay, taşınmazına hukuka aykırı olarak el atılan malike, hem bu müdahalenin sona erdirilmesi için “el atmanın önlenmesi davası” açma hakkı hem de bu fiili duruma razı olarak taşınmazının “bedelini talep etme hakkı” tanımıştır.

Kavramın evrimindeki temel dönüm noktaları şunlardır:

• 09.10.1956 Tarihi: Bu tarih, bir milat kabul edilir. Zira bu tarihten önceki fiili el atmalar, sonradan Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiş olsa da , 221 sayılı Kanun uyarınca kamulaştırılmış sayıldığından, kamulaştırmasız el atma davaları kural olarak bu tarihten sonraki müdahaleler için söz konusu olmaktadır.
• 04.11.1983 Tarihi: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ve bu kanunun, Anayasa Mahkemesi tarafından daha sonra iptal edilecek olan 38. maddesi ile kamulaştırmasız el atma davaları için 20 yıllık hak düşürücü süre getirmesi, önemli bir yasal müdahale olmuştur.
• 2010 ve 2013 Kanun Değişiklikleri: Anayasal tartışmalar ve AİHM kararları ışığında, 5999 ve 6487 sayılı Kanunlar ile Kamulaştırma Kanunu’na Geçici 6. Madde eklenmiş; belirli dönemler için uzlaşma usulü zorunlu hale getirilmiş ve yargı yoluna ilişkin önemli düzenlemeler yapılmıştır.
• Hukuki El Atmanın Doğuşu: Başlangıçta Yargıtay yalnızca idarenin fiziksel müdahalelerini kamulaştırmasız el atma olarak kabul ederken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) 15.12.2010 tarihli devrim niteliğindeki kararı ile “hukuki el atma” kavramını içtihada dahil etmiştir. Bu kararla, idarenin fiili bir müdahalesi olmasa dahi, imar planları yoluyla mülkiyet hakkını süresiz olarak kısıtlamasının da bir el atma olduğu kabul edilmiştir.

2. Fiili El Atma: İdarenin Taşınmaza Fiziksel Müdahalesi

2.1. Fiili El Atmanın Tanımı ve Unsurları

Fiili el atma, kamulaştırmasız el atmanın en somut ve klasik görünümüdür. İdarenin, herhangi bir kamulaştırma kararı ve yasal prosedüre uymaksızın, özel mülkiyete konu bir taşınmaza yol yapmak, bina veya tesis inşa etmek, boru hattı geçirmek, kalıcı nitelikte moloz dökmek gibi eylemlerle fiziksel olarak müdahale ederek taşınmazın zilyetliğini (fiili hakimiyetini) ele geçirmesidir.

Fiili el atmanın varlığından söz edebilmek için şu unsurların bir arada bulunması gerekir:

1. Taşınmazın Özel Mülkiyete Tabi Olması: El atılan taşınmazın gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine ait olması gerekir.
2. El Atmanın Kamulaştırma Yetkisine Sahip Bir İdare Tarafından Yapılması: Müdahaleyi yapan idarenin, kanunen kamulaştırma yapma yetkisine sahip olması şarttır.
3. El Atmanın Kamu Yararı Amacıyla Yapılması: İdarenin eylemi, bir kamu hizmetinin görülmesi gibi bir kamu yararı amacına yönelik olmalıdır.
4. El Atmanın Kalıcı ve Sahiplenme Kastıyla Yapılması: Müdahale, geçici bir işgal niteliğinde olmamalı, idarenin taşınmaza kalıcı olarak sahip olma iradesini yansıtmalıdır.
5. El Atmanın Hukuka Aykırı Olması: Eylemin, geçerli bir kamulaştırma işlemine dayanmaması, yani usulsüz olması zorunludur.

Örnek olarak, bir belediyenin vatandaşın arazisinden kamulaştırma yapmadan yol geçirmesi, DSİ’nin bir tarlaya sulama kanalı inşa etmesi veya TEİAŞ’ın özel mülke elektrik direği dikmesi tipik fiili el atma halleridir. Yargıtay, eski hale getirme masrafının arazinin kendi değerinden daha fazla olduğu durumlarda, araziye kalıcı nitelikte moloz dökülmesini dahi fiili el atma olarak kabul etmektedir.

2.2. Fiili El Atma Halinde Hak Sahibinin Başvuru Yolları

Fiili el atma ile karşılaşan taşınmaz maliki, kanunun kendisine tanıdığı bir seçimlik hakka sahiptir. Malik, ya idarenin bu haksız müdahalesine son verilmesini isteyebilir ya da fiili duruma razı olup taşınmazının bedelini talep edebilir.

• El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası:
  • Hukuki Dayanak: Bu davanın temeli, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesindeki “Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” hükmüdür.
  • Şartları ve Sonucu: Davanın açılabilmesi için idarenin haksız müdahalesinin devam ediyor olması gerekir. Mahkeme, davanın kabulü halinde idarenin müdahalesinin durdurulmasına ve taşınmazın eski haline getirilmesine (kal) karar verir. Ancak burada önemli bir yargısal ilke devreye girer: Eğer eski hale getirme masrafları, taşınmazın değerinden objektif olarak çok daha fazlaysa, Yargıtay kamu yararı ve ekonomik rasyonalite ilkeleri gereği, müdahalenin men’i yerine taşınmaz bedelinin malike ödenmesine ve taşınmazın idare adına tesciline karar vermektedir. Bu durum, davacının müdahalenin men’i talebiyle dava açsa dahi, mülkiyeti kaybetme ve bedel alma riskiyle karşı karşıya kalabileceğini göstermesi açısından kritik bir stratejik noktadır.
• Tazminat (Bedel) Davası:
  • Niteliği: Bu dava, malikin idarenin haksız fiiline ve mülkiyetin idareye devrine razı olduğunu beyan ederek, taşınmazının bedelini talep ettiği karma nitelikli bir eda davasıdır. Dava sonucunda hem bir tazminat (bedel) ödenir hem de bir mülkiyet devri (tescil) gerçekleşir.
  • Sonucu: Mahkeme, bilirkişiler marifetiyle tespit edilen taşınmaz bedelinin davacıya ödenmesine ve buna karşılık dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı idare adına tesciline hükmeder.

2.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Fiili el atmadan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev ve yetki konusu son derece nettir ve yerleşik içtihatlarla sabittir:

• Görevli Mahkeme: İdarenin eylemi bir haksız fiil olarak kabul edildiğinden, fiili el atmadan kaynaklanan el atmanın önlenmesi, bedel ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme ADLİ YARGI’dır. Bu davalar, Asliye Hukuk Mahkemesi‘nde görülür.
• Yetkili Mahkeme: Dava konusu, taşınmazın mülkiyetine (aynına) ilişkin olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

3. Hukuki El Atma: İmar Planları ve Hukuki Kısıtlamalar

3.1. Hukuki El Atmanın Tanımı ve Yargı Kararlarıyla Gelişimi

Hukuki el atma, fiili el atmanın aksine, idarenin taşınmaza fiziksel bir müdahalesi olmaksızın, idari bir işlemle, özellikle de imar planlarıyla mülkiyet hakkını “hukuken” işlemez hale getirmesidir. İdare, özel mülkiyetteki bir taşınmazı 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında “park, okul, yeşil alan, yol, ibadet yeri, sağlık tesisi” gibi bir kamu hizmetine tahsis eder, ancak bu planı hayata geçirmek için gerekli olan kamulaştırma veya parselasyon gibi imar uygulamalarını uzun yıllar boyunca yapmaz. Bu eylemsizlik sonucunda malik, anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı kullanma, yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma (satma, inşaat yapma vb.) yetkilerini belirsiz bir süreyle ve fiilen kullanamaz hale gelir.

Bu kavram, yasal bir düzenlemeden değil, doğrudan Yargıtay içtihadından doğmuştur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarihli, E.2010/5-662, K.2010/651 sayılı kararı bu konuda bir milattır. Bu kararda Yüksek Mahkeme, “uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği” ve bu durumun “mülkiyet hakkının özüne dokunan” bir kamulaştırmasız el atma sayılacağı sonucuna varmıştır. Bu kararla birlikte, idarenin sadece eylemleriyle değil, “eylemsizliğiyle” de mülkiyet hakkını ihlal edebileceği ve tazminat sorumluluğunun doğacağı hukuken tescil edilmiştir. Bu içtihadın ardından yapılan yasal düzenlemelerle Kamulaştırma Kanunu’na eklenen Ek Madde 1 ile durum yasal bir çerçeveye kavuşturulmaya çalışılmıştır.

3.2. Temel Unsur: İmar Planlarında Kamu Hizmetine Tahsis ve İdarenin Eylemsizliği

Hukuki el atmanın temelinde, idarenin başlangıçta hukuka uygun bir yetki kullanarak imar planı yapması, ancak sonrasında bu planı uygulamak için kanunun kendisine yüklediği görevleri yerine getirmemesi, yani “eylemsiz kalması” yatar. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi, belediyelere, imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlama ve bu programları uygulama yükümlülüğü getirmiştir. İdarenin bu yasal süreler içinde taşınmazı kamulaştırmaması, trampa (takas) gibi yollarla mülkiyeti devralmaması veya imar planında değişiklik yaparak mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlılığı kaldırmaması, hukuka uygun başlayan bir idari işlemi, zamanla hukuka aykırı bir el atmaya dönüştürür.

3.3. “Makul Süre” Kavramı: Yargısal Yorum ve 5 Yıllık Kriter

Mülkiyet hakkına getirilen bir kısıtlamanın sonsuza dek sürmesi, hakkın özünü zedeleyeceği için kabul edilemez. Malikten, kamu yararı adına bu kısıtlamaya “makul bir süre” katlanması beklenebilir. Mevzuatta bu “makul sürenin” ne olduğuna dair bir hüküm bulunmadığından, bu boşluk yargı kararlarıyla doldurulmuştur. Hem Yargıtay hem de Danıştay, İmar Kanunu’nun 10. maddesinde yer alan 5 yıllık imar programı uygulama süresini bir kriter olarak benimsemiştir.

Danıştay, istikrarlı kararlarında, uygulama imar planının onaylanmasından itibaren 5 yıllık makul sürenin geçmesine rağmen idarenin kamulaştırma veya imar uygulaması yapmamasını, malik üzerine orantısız bir yük bindiren, mülkiyet hakkına ölçüsüz bir müdahale ve dolayısıyla bir “hukuki el atma” olarak kabul etmektedir. Yargı, kanunun idareye tanıdığı 5 yıllık sürenin, aynı zamanda malikin katlanma yükümlülüğünün de sınırı olduğunu içtihat yoluyla belirlemiştir. Bu yorum, belediyeleri ve diğer plan yapıcı idareleri, kağıt üzerinde kalan planları hayata geçirmeleri veya bunun bedelini ödemeleri yönünde zorlayan etkili bir yargısal denetim mekanizması yaratmıştır.

3.4. Görevli ve Yetkili Mahkeme: Adli ve İdari Yargı Arasındaki Çekişme ve Güncel Durum

Hukuki el atmadan kaynaklanan davalarda görevli yargı kolu, yakın zamana kadar süregelen en tartışmalı konulardan biri olmuş ve önemli bir içtihat değişikliğine sahne olmuştur.

• Geleneksel Ayrım ve İdari Yargı Görevi: Uzun yıllar boyunca yerleşik olan görüş ve Uyuşmazlık Mahkemesi kararları, hukuki el atmanın temelinde bir idari işlem (imar planı) ve idarenin eylemsizliği yattığı için, bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin İdari Yargı (İdare Mahkemeleri) olduğu yönündeydi. Bu görüşe göre, davacı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) kapsamında bir tam yargı davası açmalıydı.
• Güncel Gelişme ve Adli Yargı Lehine İçtihat Değişikliği: Ancak bu durum, uygulamada ciddi bir soruna yol açmaktaydı. İdare mahkemeleri, Anayasa (m. 125/IV) ve İYUK (m. 2/II) gereği, idareyi bir işlem yapmaya zorlayıcı veya mülkiyetin devrini sağlayacak şekilde “tescil” kararı verememektedir. Bu nedenle davacı, tazminat alsa bile taşınmazın mülkiyeti kendisinde kalmaya devam ediyor ve hukuki belirsizlik sürüyordu. Bu pratik sorunu ve hak arama özgürlüğündeki etkinliği gözeten

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, son yıllarda verdiği emsal niteliğindeki kararlarla (örn. 07.10.2021 ve 15.04.2021 tarihli kararlar) bu yerleşik görüşü kökten değiştirmiştir. YHGK, hukuki el atmanın da sonuçları itibarıyla mülkiyet hakkının bedele çevrilmesini gerektiren bir haksız fiil niteliği taşıdığını belirterek, bu davalarda da Adli Yargının (Asliye Hukuk Mahkemesi) görevli olduğuna karar vermeye başlamıştır. Bu içtihat değişikliği, davacıya tek bir dava ile hem taşınmaz bedelini alma hem de mahkeme kararıyla mülkiyeti idareye devretme imkanı sunarak daha etkin ve bütüncül bir çözüm sağlamaktadır. Bu, yargısal aktivizmin, usuli formalizmin önüne geçerek pratik ve hakkaniyetli bir çözüm üretme çabasının en çarpıcı örneklerinden biridir ve avukatlar için davayı doğru mahkemede açma noktasında hayati önem taşımaktadır.

• Yetkili Mahkeme: Yargı kolu konusundaki bu tartışmaya rağmen, yetkili mahkemenin HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu konusunda bir tereddüt bulunmamaktadır.

4. Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Temel Farklar (Karşılaştırmalı Tablo)

Fiili ve hukuki el atma kavramları arasındaki temel ayrımları netleştirmek, doğru hukuki stratejinin belirlenmesi için elzemdir. Aşağıdaki tablo, bu iki müessese arasındaki kritik farkları özetlemektedir.

5. Dava Öncesi Zorunlu Uzlaşma Usulü

5.1. Yasal Dayanak ve Uygulama Alanı

Kamulaştırmasız el atma davalarında uzlaşma, her durumda aranan bir dava şartı değildir. Uygulanabilirliği, el atmanın gerçekleştiği tarihsel döneme bağlıdır.

• Yasal Dayanak ve Kapsam: Zorunlu uzlaşma usulünün yasal dayanağı, 2942 sayılı Kanun’un Geçici 6. Maddesi‘dir. Bu madde, temel olarak

09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında gerçekleşen fiili kamulaştırmasız el atmalardan kaynaklanan uyuşmazlıkları bir tasfiye mekanizması ile çözmeyi amaçlamaktadır. Dolayısıyla, bu tarihler arasına giren bir fiili el atma söz konusu ise, dava açmadan önce idare ile uzlaşma yoluna başvurmak bir

dava şartıdır.

• Güncel Durum: Bu tarihsel sınırlama nedeniyle, 04.11.1983’ten sonra gerçekleşen fiili el atmalarda veya hukuki el atmalarda, Geçici 6. Madde kapsamında bir zorunlu uzlaşma prosedürü bulunmamaktadır. Ancak, hukuki el atma davalarının geleneksel olarak idari yargıda açıldığı düşünüldüğünde, İYUK m. 13 uyarınca dava açmadan önce idareye başvurarak talebin reddedilmesini veya 60 gün içinde yanıtsız bırakılmasını bekleme gerekliliği, genel bir idari dava açma ön şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu ayrımın doğru yapılması, davanın usulden reddedilmemesi için hayati önem taşır.

5.2. Uzlaşma Sürecinin Adımları (Geçici Md. 6 Kapsamında)

Geçici 6. Madde kapsamındaki zorunlu uzlaşma süreci şu adımları içerir:

1. Başvuru: Süreç, malikin ilgili idareye yazılı başvurusu veya idarenin maliki davet etmesiyle başlar.
2. Komisyonların Kurulması: İdare bünyesinde, taşınmazın değerini belirlemek üzere bir Kıymet Takdir Komisyonu ve görüşmeleri yürütmek üzere bir Uzlaşma Komisyonu kurulur.
3. Değer Tespiti: Kıymet Takdir Komisyonu, taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerini esas alarak değerini tespit eder. Ancak bu değer bir pazarlık alt sınırı olup, malike bildirilmez.
4. Görüşmelere Davet: Uzlaşma Komisyonu, başvuru veya davet tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde maliki uzlaşma görüşmelerine davet eder.
5. Uzlaşma Teklifleri: Kanun, idareye öncelikle nakit dışı çözümler sunma görevi yüklemiştir. Buna göre idare, sırasıyla; idareye ait başka bir taşınmazla trampa (takas), idare taşınmazı üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı transferi gibi seçenekleri teklif eder. Bu yolların mümkün olmaması halinde nakdi bedel üzerinden uzlaşma teklif edilir.
6. Tutanak: Görüşmeler neticesinde tarafların anlaşıp anlaşamadığı bir “uzlaşma tutanağı” veya “uzlaşmazlık tutanağı” ile kayıt altına alınır. Uzlaşma sağlanırsa, bu tutanak bir sözleşme niteliği kazanır ve tapuda gerekli tescil veya terkin işlemleri resen yapılır.

5.3. Uzlaşma Sağlanamazsa Dava Açma Süresi ve Usulü

Uzlaşma görüşmelerinin başarısızlıkla sonuçlanması halinde, hak arama yolu mahkemede devam eder. Ancak bu yol, çok sıkı bir süreye tabidir:

• Uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren veya idarenin 6 aylık süre içinde hiç yanıt vermeyerek süreci sonuçsuz bırakması halinde bu sürenin bittiği tarihten itibaren, malik veya idare 3 ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açmalıdır.
• Bu 3 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Sürenin kaçırılması, dava hakkının kaybına yol açacağından, bu konuda son derece dikkatli olunmalıdır.

6. Kamulaştırmasız El Atma Tazminatının Belirlenmesi

6.1. Değerleme Esasları: Kamulaştırma Kanunu’nun Kıyasen Uygulanması

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilecek tazminat, esasen mülkiyet hakkı hukuka aykırı olarak elinden alınan taşınmazın bedelidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, bu bedelin tespitinde doğrudan bir yasal düzenleme olmamakla birlikte, hukuka uygun bir kamulaştırma ile denklik sağlanması amacıyla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun değerlemeye ilişkin hükümleri, özellikle de 11. maddesi kıyasen (örnekseme yoluyla) uygulanır.

Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca değer tespitinde dikkate alınacak objektif kriterler şunlardır:

• Taşınmazın cinsi ve niteliği (arsa, arazi vb.),
• Yüzölçümü,
• Kıymetini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurlar,
• Varsa emsal satış bedelleri,
• Taşınmazın arazi olması halinde, dava tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir,
• Arsa olması halinde, emsal arsaların satış bedelleri,
• Yapılar için resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı.

6.2. Değer Tespiti Tarihi: Dava Tarihindeki Değerin Esas Alınması

Değer tespitinde hangi tarihin esas alınacağı, tazminat miktarını doğrudan etkileyen en önemli unsurdur. Yargıtay, bu konuda mülkiyet hakkı lehine çok önemli bir ilkeyi benimsemiştir. Buna göre, bedel tespitinde esas alınacak tarih, idarenin taşınmaza fiilen el attığı tarih değil, malikin bu duruma razı olarak mülkiyetin devri karşılığında bedelini istediği, yani davanın açıldığı tarihtir. Değerleme, taşınmazın el atma tarihindeki fiziki vasıfları (örneğin o tarihte tarla ise tarla, arsa ise arsa olarak) dikkate alınarak,

dava tarihindeki güncel rayiç bedeller üzerinden yapılır. Bu ilke, Anayasa’nın “gerçek karşılığın” ödenmesi emrinin bir gereğidir. İdarenin kendi hukuka aykırı eyleminden ve gecikmesinden kaynaklanan enflasyonist kayıpların malike yükletilmesini önler ve hakkaniyete uygun bir bedelin tespitini sağlar.

6.3. Bilirkişi İncelemesi: Yargılamanın Teknik Boyutu

Taşınmaz değerlemesi, özel ve teknik bilgi gerektiren bir alan olduğundan, kamulaştırmasız el atma davalarında mahkemenin yerinde keşif yapması ve bilirkişi incelemesine başvurması zorunludur. Bilirkişi heyetinin teşkili de özellik arz eder. Yargıtay, bu davalarda bilirkişi heyetinin Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesine uygun olarak oluşturulması gerektiğini vurgulamaktadır. Buna göre heyet, genellikle bir inşaat mühendisi, bir harita mühendisi ve en önemlisi, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisans verilmiş bir gayrimenkul değerleme uzmanından oluşmalıdır.

6.4. Hükmedilen Bedele Uygulanacak Faiz

Kamulaştırmasız el atma sonucu hükmedilen tazminat bedeline uygulanacak faiz oranı ve başlangıç tarihi de özel hükümlere tabidir. Yargıtay kararları uyarınca, bu bedel kamulaştırma bedeli niteliğinde olduğundan, Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası gereğince, bedele kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanması gerekir. Bu faiz, uygulamada genellikle 3095 sayılı Kanun’a göre belirlenen ve ticari işler için uygulanan avans faizidir. Faizin başlangıç tarihi ise

dava tarihidir.

7. Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil) Talebi

7.1. Ecrimisil Talep Etmenin Şartları ve Hukuki Niteliği

Taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik, taşınmaz bedelinin yanı sıra, idarenin taşınmazı haksız olarak işgal ettiği dönem için bir nevi “işgal tazminatı” olan ecrimisil de talep edebilir. Ecrimisil, idarenin taşınmazı haksız ve kötü niyetli olarak kullanmasının karşılığıdır. Malik, bu talebini bedel davasıyla birlikte (terditli olarak) veya ayrı bir dava ile ileri sürebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, ecrimisil talebi, malikin taşınmazın mülkiyetinin idareye devrine razı olarak bedel davası açtığı tarihe kadar olan dönem için istenebilir. Zira dava açıldıktan sonra, malikin rızasıyla hukuki bir durum oluştuğu kabul edilir.

7.2. Zamanaşımı: Geriye Dönük 5 Yıllık Süre Sınırlaması

Ecrimisil talebinde dikkat edilmesi gereken en önemli usuli konu zamanaşımıdır. Taşınmaz bedeli talebi, mülkiyet hakkının kendisine dayandığı için zamanaşımına tabi değilken, ecrimisil alacağı niteliği itibarıyla bir tazminat alacağı olduğundan zamanaşımına tabidir. Yargıtay’ın istikrarlı uygulamasına göre ecrimisil alacaklarında 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu nedenle, davacı, davanın açıldığı tarihten geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edebilir.

7.3. Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması: Yargıtay Kararları Işığında Kriterler

Ecrimisil bedelinin hesaplanması da teknik bir konudur ve genellikle bilirkişi marifetiyle yapılır. Yargıtay kararlarına göre hesaplamada şu kriterler esas alınır:

• Temel İlke: Ecrimisil, “en az kira geliri” esasına göre hesaplanır.
• Emsal Araştırması: Bilirkişiler, dava konusu taşınmazın niteliğine (konut, iş yeri, tarım arazisi vb.) göre, o bölgedeki benzer taşınmazlar için ödenen emsal kira bedellerini araştırır ve buna göre bir değer belirler.
• Kademeli Hesaplama: Yargıtay, ecrimisil istenen dönemin ilk yılı için bir bedel belirlendikten sonra, takip eden yıllar için bu bedele o yıllara ait Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranının yansıtılması suretiyle kademeli bir hesaplama yapılması gerektiğini kabul etmektedir.
• Bilirkişi Raporu: Ecrimisil hesabına ilişkin bilirkişi raporu, mutlaka somut, denetlenebilir ve objektif verilere (emsal kira sözleşmeleri, resmi veriler vb.) dayanmalıdır.

8. Emsal Yargıtay Kararları ve Öğretideki Görüşler

8.1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Yön Veren Kararları

Kamulaştırmasız el atma hukuku, büyük ölçüde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararlarıyla şekillenmiştir. Önceki bölümlerde detaylandırılan bazı temel kararlar şunlardır:

• YHGK, 15.12.2010, E.2010/5-662, K.2010/651: “Hukuki el atma” kavramını yaratan ve idarenin eylemsizliğinin de bir el atma sayılabileceğini kabul eden devrim niteliğindeki karardır.
• YHGK, 07.10.2021, E.2017/5-3114, K.2021/1190: Hukuki el atma (imar kısıtlaması) iddiasına dayalı kamulaştırmasız el atma davasının adli yargıda görülmesi gerektiğine hükmederek, görevli mahkeme konusundaki geleneksel ayrımı değiştiren güncel ve önemli bir karardır.
• YHGK, 31.01.2024, E.2022/5-56, K.2024/36: Uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle idare tarafından kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğini teyit eden en güncel emsal kararlardan biridir. Bu karar, taşınmazın “özel spor tesis alanı” gibi özel mülkiyete konu olabilecek bir fonksiyona ayrılmasının dahi, planın uygulanmaması halinde hukuki el atmayı ortadan kaldırmayacağını göstermesi bakımından önemlidir.

8.2. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı İhlali Kararları

Anayasa Mahkemesi (AYM), bireysel başvuru yoluyla önüne gelen kamulaştırmasız el atma ve özellikle uzun süren imar kısıtlılığı uyuşmazlıklarında, bu durumları Anayasa’nın 35. maddesi ile korunan mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmektedir. AYM’nin norm denetimi yoluyla verdiği kararlar da bu alanın gelişiminde etkili olmuştur. Örneğin, kamulaştırmasız el atma davalarında nispi harç alınmasını öngören kuralın iptali veya dava açma sürelerini kısıtlayan kanun hükümlerinin iptali gibi kararlar, hak arama özgürlüğünün önündeki engelleri kaldırmıştır.

8.3. Doktrindeki Tartışmalar ve Eleştiriler

Hukuk öğretisinde (doktrinde), kamulaştırmasız el atma müessesesi ciddi eleştirilere konu olmaktadır:

• Hukuk Devleti Eleştirisi: Doktrindeki hakim görüş, kamulaştırmasız el atmanın bir “hukuk devleti”nde (Anayasa m. 2) aslında hiç var olmaması gereken, idarenin hukuka aykırı eylemini meşrulaştıran ve bir anomali teşkil eden bir kurum olduğudur.
• Kavramsal Eleştiriler: Özellikle “hukuki el atma” kavramının isimlendirilmesi eleştirilmektedir. “El atma” fiili bir durumu çağrıştırırken, hukuki bir işlemle yapılan kısıtlamaya bu adın verilmesinin kavram karmaşasına yol açtığı savunulmaktadır.
• Hukuki Güvenlik Sorunu: Konuyla ilgili yasal düzenlemelerin sık sık değişmesi, Yargıtay ve Danıştay arasındaki görev konusundaki farklı yaklaşımlar ve birbiriyle çelişen yargı kararları, “hukuki güvenlik” ve “öngörülebilirlik” ilkelerini zedelemekte, hak sahipleri ve hukuk uygulayıcıları için bir belirsizlik ortamı yaratmaktadır.

9. Sonuç: Avukatlar ve Hak Sahipleri İçin Bir Değerlendirme

9.1. Özet Kontrol Listesi ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kamulaştırmasız el atma davası açmayı düşünen hak sahipleri ve onlara vekillik edecek avukatlar için süreç, dikkatli bir stratejik planlama gerektirir. Göz önünde bulundurulması gereken temel hususlar şunlardır:

1. El Atmanın Türünü Tespit Edin: İlk adım, müdahalenin fiili mi yoksa hukuki bir el atma mı olduğunu doğru bir şekilde teşhis etmektir. Bu tespit, görevli mahkemeden dava dilekçesinin içeriğine kadar tüm süreci etkileyecektir.
2. Tarihsel Dönemi Kontrol Edin: El atmanın 09.10.1956 – 04.11.1983 aralığında olup olmadığını belirleyin. Eğer bu aralıkta ise, dava açmadan önce zorunlu uzlaşma yoluna başvurulması gerektiğini unutmayın.
3. Görevli Mahkemeyi Doğru Belirleyin: Fiili el atmada görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu nettir. Hukuki el atmada ise, geleneksel olarak İdare Mahkemesi görevli sayılsa da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun güncel içtihatlarının adli yargıyı işaret ettiğini göz önünde bulundurarak stratejik bir karar verin.
4. Ecrimisil İçin Zamanaşımını Kaçırmayın: Ecrimisil talebiniz varsa, bunun 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve dava tarihinden geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebileceğini müvekkilinize bildirin ve talep oluştururken bu süreyi dikkate alın.
5. Taleplerinizi Eksiksiz Belirtin: Dava dilekçesinde taleplerinizi (taşınmaz bedeli, faiz türü ve başlangıç tarihi, ecrimisil, yargılama giderleri ve vekalet ücreti) açık ve eksiksiz bir şekilde belirtin. Mahkeme taleple bağlıdır.

9.2. Geleceğe Yönelik Beklentiler ve Mevzuat Değişikliği İhtiyacı

Kamulaştırmasız el atma, Türk hukukunun kanayan bir yarası olmaya devam etmektedir. Özellikle hukuki el atma davalarındaki yargı yolu belirsizliğinin, kanun koyucu tarafından açık ve net bir yasal düzenleme ile sonlandırılması, hukuki güvenlik ilkesinin bir gereğidir. İdareleri keyfi ve hukuka aykırı eylemlerden caydıracak, Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkını daha etkin bir şekilde koruyacak kalıcı ve öngörülebilir çözümlerin üretilmesi, hukuk devletinin temel bir vazifesidir.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Fiili ve Hukuki El Atma Kapsamında  Kapsamlı Rehber