Kira İhtar: Kira Hukukunda Hangi Durumlarda İhtarname Gerekir?

Kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, taraflar arasında iletişimin ve hak aramanın doğru şekilde kurulamamasıdır. Bu noktada devreye giren en önemli hukuki araçlardan biri ihtarnamedir. İhtarname, özellikle kiraya verenin yasal haklarını kullanmadan önce kiracıya bildirimde bulunması gereken durumlarda kritik rol oynar.

İhtarname temelde bir durumu, irade açıklamasını, tercihi veya genellikle bir talebi karşı tarafa bildirmek, ihbar veya ihtar etmek için gönderilir. İhtarname hakkında daha detaylı bilgi için tıklayınız

Peki hangi hallerde ihtarname gönderilmesi gerekir? Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde bu sorunun cevabını detaylı şekilde ele alıyoruz.

1. İhtiyaç, Yeniden İnşa ve İmar Durumlarında Kiracıya İhtar (TBK m. 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ya da işyeri ihtiyacına dayanarak kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa, kira süresinin sonunda kiracıya ihtarname göndererek tahliye talep edebilir. Detaylı bilgi için

Aynı şekilde taşınmazın yeniden inşası veya esaslı tadilatı gerekiyorsa ve bu durum taşınmazın kullanımını imkânsız hale getiriyorsa, yine ihtarname ile süreç başlatılır.

1.1. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Kiracıya İhtarname örneği

BURSA 10. NOTERLİĞİNE

KEŞİDECİ          : …….  

Toparlar Mah. …   Köyceğiz/Muğla

VEKİLİ               : Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

                                  Ankara Yolu Cad. Demirtaşpaşa Mahallesi, No:36, Tüze Plaza,   Kat:10/34–35 16220 Osmangazi/BURSA

MUHATAP           : …

Demirtaşpaşa Mah. …   Osmangazi/Bursa

KONUSU            : İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR        :

Sayın Muhatap;

1) 01.09.2019 başlangıç tarihli, vekil eden … ’ın kiraya veren sıfatında bulunduğu,  bir yıl süreli kira sözleşmesi ile Demirtaşpaşa Mah. … Osmangazi/Bursa adresindeki konutta kiracı olarak bulunmaktasınız.

2) Kiraya veren … ’ın bu meskene oturmak için ihtiyacı bulunmaktadır.

3) Kira sözleşmesinden doğan talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla; kira sözleşmesinin,  kira dönemi sonunda, kiraya verenin zorunlu ve sürekli konut ihtiyacı nedeniyle yenilenmeyeceğini, en geç kira dönemi sonu olan 01.09.2023 tarihinde mecuru tahliye ile boş olarak vekil edene teslim etmenizi, aksi halde vekil eden tarafından aleyhinize tahliye davası açılacağını, tüm yargılama giderleri ile müvekkilin uğrayacağı diğer zararların da tarafınızdan talep edileceğini bilvekale ihtaren bildiririm.

Saygılarımla. 04.08.2023

Sayın Noter, işbu üç suretten ibaret ihtarnamenin bir suretinin muhataba tebliğini, bir suretinin dairenizde saklanmasını ve tasdikli bir suretinin de tarafımıza iadesini rica ederim.

Keşideci Vekili

Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

2. Kira Sözleşmesinin 10 Yılı Aşması Halinde Kiracıya İhtar (TBK m. 347)

Bir kira sözleşmesi, belirli ya da belirsiz süreli olarak uzatılmış ve 10 yılı doldurmuşsa, ev sahibi her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bu durumda ev sahibinin herhangi bir haklı sebep ileri sürmesine gerek yoktur; sürenin dolmuş olması yeterlidir.

2.1. 10 Yıl Uzama Süresi Nedeniyle Kiracıya İhtarname Örneği

İHTARNAME

İHTAR EDEN…………1)   …

Koğukçınar Mh. Ulubatlı Hasan Bulvarı No: … OSMANGAZİ / BURSA

2)   …

Koğukçınar Mh. Ulubatlı Hasan Bulvarı No: …  OSMANGAZİ / BURSA

3)   …

Kükürtlü Mh. 2. Üstün Sk. No: … OSMANGAZİ / BURSA

VEKİLLERİ………  : .Av. Hüseyin DEMİRBAŞ (Adres Başlıktadır.)

MUHATAP………….: …

Doktor Sadık Ahmet Cad. No: … Osmangazi / BURSA

KONUSU…………….: .Kira sözleşmesinin on yıldan uzun sürmesi ve kira süresinin dolması nedeniyle kira sözleşmesinin SONA ERDİRİLMESİ ve TAHLİYE talebimiz hk.

AÇIKLAMALAR………  :

Sayın Muhatap;

İhtar eden bir kısım müvekkillerim murisi … ve  Müvekkilim … ile aranızda akdedilmiş olan ve yıllar boyunca yenilenerek bu güne kadar devam eden 01/06/1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi 31/12/2014 tarihinde sona erecektir .

Kira sözleşmesinin başlangıcından bu yana 10 yıldan uzun bir süre geçtiğinden 6098 sayılı TBK’nun 347/1 maddesi uyarınca müvekkillerin hiçbir sebep göstermeksizin önceden bildirim yapmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptirler. .Müvekkillerim bu haklarına dayanarak 31/12/2024 tarihi itibarı ile mezkur kira sözleşmesini sone erdirecekleri iş bu ihtarname ile tarafınıza bildirilmektedir.

İhtar eden müvekkillerim kira sözleşmesini uzatmak ve yenilemek   niyetinde olmayıp , TBK Md. 347/1 hükmüne dayanarak  halen kullanmakta olduğunuz kira konusu dükkanı 31/12/2024 tarihi itibarı ile boşaltmanızı / tahliye etmenizi talep ve ihtar etmektedirler.

Bu nedenle 31/12/2024 günü itibarı ile  anılan mecuru tahliye etmenizi, aksi halde  aleyhinizde kiralananın tahliyesi için yasal  yollara başvurulacağını ihtaren bildirim.

SAYIN NOTER: İş bu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini,tebliğ şerhi taşıyan bir nüshasının tarafıma iadesini ve diğer bir nüshasının da dairenizde saklanmasını talep ederim. 29/09/2024

                                                                                                         KEŞİDECİLER VEKİLİ

                                     Av. HÜSEYİN DEMİRBAŞ

3. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kira İhtarı (TBK m. 315)

Kiracı, kira borcunu zamanında ödemezse, kiraya veren yazılı olarak (noter aracılığıyla bir ihtarname şeklinde) borcun belirli bir süre içinde ödenmesini ister ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini bildirir. Kiraya veren noterden ihtarname göndermek yerine icra müdürlüğünden örnek 13 ödeme emri tebliğ ettirerek de aynı sonuca ulaşabilir.

Bu ihtarname gönderildikten sonra borcun süresi içinde ödenmemesi halinde ev sahibi kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

3.1. Kiracının Kira Bedelini ödememesi Nedeniyle İhtarname Örneği

                                               BURSA 10. NOTERLİĞİ

                                                      İHTARNAME

İhtar Eden (Kiraya Veren)  : …

Yıldırım, Bursa

Vekili                                  : Av. Hüseyin Demirbaş – Av. Meral Demirbaş

Av. Kadir Kağan Demirbaş

Osmangazi, Bursa

Muhatap (Kiracı)                : …

Yıldırım, Bursa

Konu                                    : Sair hususlara ve fazlaya ilişkin tüm haklar saklı kalmak kaydıyla, kiracısı olduğunuz, …… Yıldırım, Bursa adresindeki konutun geciken Haziran 2023 ayına ait 10.000,00 TL ve Temmuz 2023 ayına ait 10.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL kira borcunun işbu ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenmesi, aksi takdirde 30 günlük sürenin bitiminde kira sözleşmesinin feshedileceği ve aleyhinize tahliye ve alacak davası  açılacağının ihtarıdır.

Açıklamalar                       :

Sayın muhatap;

1. Müvekkilimle aranızda akdedilmiş 01.03.2020 başlangıç tarihli kira  sözleşmesi  ile …. Yıldırım, Bursa adresindeki meskende kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşme uyarında  kira  bedellerini  her ayın en geç 3. günü peşin olarak ödemeniz gerektiği halde Haziran 2023 ayına ait 10.000,00 TL ve Temmuz 2023 ayına ait 10.000,00 TL kira parasını bu güne kadar  ödememiş  bulunmaktasınız.

2. TBK m. 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir” hükmünü haizdir.

3. Bu nedenlerle Haziran 2023 ve Temmuz 2023 aylarına ait toplam 20.000,00 TL kira borcunu işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde vekil edene ödemeniz, aksi halde kira sözleşmesinin verilen sürenin sonunda feshedileceğini ve aleyhinizde alacak ve tahliye davası açılacağını ihtaren bildiririm.

Saygılarımla. 24.07.2023

İhtar Eden Vekili

Avukat Hüseyin Demirbaş

4. Kiralananı Sonradan Satın Alan Yeni Malikin Kiracıya İhtarnamesi (TBK m. 351)

Kiralanan bir taşınmazın kira sözleşmesinden sonra üçüncü bir kişiye satılması ve yeni malikin taşınmaza kendi kullanımı için ihtiyaç duyması halinde, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

Bu ihtarname ile birlikte, taşınmazın devir tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. Sürenin kaçırılması, yeni malik açısından hak kaybına yol açar.

4.1. Kiralananı Yeni Satın Alan Malikin Çekeceği İhtarname örneği

                                                     BURSA 10. NOTERLİĞİ

                                                      İHTARNAME

İhtar Eden (Kiraya Veren)  :

Nilüfer, Bursa

Vekili                                  : Av. Hüseyin Demirbaş – Av. Meral Demirbaş

Av. Kadir Kağan Demirbaş,          Osmangazi, Bursa

Muhatap (Kiracı)                : …

Nilüfer, Bursa

Konusu                                  : Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle kiracısı bulunduğunuz konutun tahliye edilmesi ihtarıdır.

Açıklamalar                          :

Müvekkilimiz …., kiracı olarak kullanmakta bulunduğunuz … Nilüfer, Bursa adresindeki konutu … tarihinde satın almıştır.

TBK m. 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir” hükmünü haizdir.

Halen kirada oturmakta olan müvekkilimin bu meskene ihtiyacı vardır. Zaten ailesiyle birlikte oturmak üzere bu meskeni satın almıştır. İhtiyacı gerçek, samimi, sürekli ve zorunludur.

Bu nedenlerle, TBK 351 maddesi uyarınca, kiralanan … Nilüfer, Bursa adresindeki konutu işbu ihtarnamenin tarafınıza ulaştığı tarihten itibaren 6 aylık süre sonunda tahliye etmenizi, belirtilen süre içinde mecuru tahliye etmemeniz halinde kira sözleşmesini sona erdirmek için aleyhinizde tahliye talepli dava açılacağını, yine bundan sonra kira sözleşmesi uyarınca ödemeniz gereken kira bedellerini müvekkilin Türkiye İş Bankası Çekirge Şubesinde bulanan ……..numaralı hesabına yatırmak suretiyle ödemenizi, aksi halde tüm sorumluluğun tarafınıza ait olacağını ve aleyhinizde yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririz.

Saygılarımızla. 24.07.2023

İhtar Eden Vekili

Avukat Hüseyin Demirbaş