Başlıklar

Toggle

Kiracının Tahliyesi Davaları

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Tahliyesi — Kapsamlı Hukuki Rehber

Son güncelleme: Temmuz 2026  |  Av. Hüseyin Demirbaş — Demirbaş Hukuk Bürosu, Bursa

Bu Rehberde Neler Bulacaksınız?

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak düzenlenen tahliye sebeplerine dayanılarak ve kanunda öngörülen usule uygun şekilde gerçekleştirilebilir. Bu rehberde tahliye davalarının genel hukuki çerçevesi açıklanmakta; ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimi gibi tahliye nedenleri ayrı başlıklar altında incelenmektedir. İlgili konularda ayrıntılı bilgiye sayfa içindeki bağlantılar aracılığıyla ulaşabilirsiniz.

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kira sözleşmesi (kira kontratı); kiraya verenin belirli bir mülkü belirli bir süre için bir bedel karşılığında kiracının kullanımına bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddelerinde genel hatlarıyla düzenlenen bu ilişki; konut ve çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda Kanun’un 339. maddesi ve devamında  emredici hükümlere tabi tutulmuştur. Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ihtiyacı arasında adil bir denge kurmayı hedefler. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla sözleşme özgürlüğünü birçok konuda emredici hükümlerle sınırlandırmıştır. Bu sınırlandırmalar büyük ölçüde kira parasının tespiti, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi konularındadır. Örneğin TBK Md. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kira sözleşmesinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı hükmünü amirdir. Burada kiracıya, kira süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanındığı halde kiralayan yönünden aynı hak söz konusu değildir. Kiracının tahliyesi, kiraya verenin tek taraflı iradesiyle gerçekleştirilemez. Kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık bulunsa dahi tahliye, ancak kanunda sınırlı olarak düzenlenen sebeplerden birinin mevcut olması ve öngörülen yasal usulün eksiksiz şekilde uygulanması hâlinde mümkündür.

Konut Kira Sözleşmesi Örneği

Konut Kira Sözleşmesi Örneği için tıklayınız 

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği 

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği için tıklayınız 

Kiracının Tahliyesi Nedir?

Kiracının tahliyesi; kira sözleşmesinin mahkeme kararıyla geçerli bir hukuki sebebe dayanılarak feshedilmesi ve kiracının kiralanan konut ya da işyerini fiilen boşaltmasıdır. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin tahliye hükümleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Mal Sahibi Kiracısını Nasıl Tahliye Edebilir?

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın boşaltılması aşamasında taraflar arasında bir uyuşmazlık mevcut ise kiracının tahliyesi sadece dava veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir. Kiraya veren, mahkeme kararı veya yasal bir icra takibi olmaksızın sözleşmeyi tek taraflı feshederek taşınmazın boşaltılmasını talep edemez. TBK m. 354 hükmü de kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin, kiracı aleyhine değiştirilmesini kesin olarak yasaklamıştır.

Kiracının Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir. Bu sebepler kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan olmak üzere iki grupta ele alınabilir:

Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (kiraya veren veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı — TBK m. 350/1)
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m. 351)
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350/2)
• 10 yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye (TBK m. 347)

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1)
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye (TBK m. 352/2)
• Kira borcunu ödememek — temerrüt (TBK m. 315)
• Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye (TBK m. 316)
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin başka konutunun bulunması (TBK m. 352/3)

Tahliye Davası Türleri — Ayrıntılı Rehberler

Aşağıda her tahliye türü için şartlar, dava açma süreleri ve dikkat edilmesi gereken hususlar özetlenmiştir.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, alt veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir (TBK m. 350/1). İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve sürekli olması şarttır. Sosyal yaşamın uzantısı niteliğindeki yazlık ihtiyacı da Yargıtay tarafından gerçek ve zorunlu ihtiyaç olarak kabul edilmektedir.

• Belirli süreli sözleşmelerde: sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: fesih dönemlerine göre belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde.
• Tahliyeden sonra 3 yıl boyunca kiralanan başkasına kiraya verilemez.

2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisinin veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı için kira sözleşmesini feshedebilir (TBK m. 351). Bu hak yeni malike yalnızca bir kez tanınmıştır.

• • Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname gönderilmelidir.
  • İhtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay sonra dava açılabilir.
  • İhtarname süresi geçirilirse TBK m. 351/2 kapsamında sözleşme sona erene kadar dava açılabilir.

3. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi ya da esaslı onarım gerektirmesi ve bu işler sırasında kullanımın imkansız olması hâlinde kiraya veren tahliye talep edebilir (TBK m. 350/2). Belediyece onaylı proje mahkemeye sunulmalıdır.

• Yeniden inşada: belediyece onaylı avan proje yeterlidir.
• Esaslı onarımda: kullanımın imkansız olduğu bilirkişiyle tespit edilmelidir.
• Tahliyeden sonra eski kiracının öncelik hakkı vardır.

Ayrıntılı rehber yakında yayımlanacaktır.

4. 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye

TBK m. 347 uyarınca on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Sözleşmenin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulması şarttır.

5. Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu taahhüdü yerine getirmemesi hâlinde kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir (TBK m. 352/1).

• • Taahhüt, kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın tesliminden sonra düzenlenmelidir.
  • İlk kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhütname geçersizdir.
  • Birden fazla kiracı varsa taahhütnamenin tümü tarafından imzalanması şarttır.

6. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemede iki kez yazılı ihtara konu olması hâlinde kiraya veren, ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/2).

• • İhtarların farklı aylara ait kira alacaklarına ilişkin olması şarttır.
  • Her iki ihtar da kira muaccel olduktan sonra yapılmış olmalıdır.
  • İhtar tebliğinden sonra yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz.

7. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının kira bedeli veya yan giderleri ödememesi hâlinde kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı bildirimle 30 günlük süre tanıyarak sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilir.

• • Bildirimin yazılı olması zorunludur; sözlü bildirim geçersizdir.
  • 30 günlük süre bildirimden itibaren işlemeye başlar.
  • Tahliye talepli icra takibi yoluyla da kiracı tahliye edilebilir.

8. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı biçimde kullanması veya kiralayana zarar vermesi hâlinde TBK m. 316 uyarınca tahliye talep edilebilir. Konut kiralarında kiraya veren önce yazılı ihtarla süre tanımak zorundadır.

İpucu: Ayrıntılı rehberde ilgili Yargıtay kararları, dava açma süreleri, ispat şartları ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

9. Kiracının veya Eşinin Başka Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hâlinde kiraya veren dava açabilir (TBK m. 352/3). Bu dava uygulamada oldukça sınırlı koşullarda kabul görmektedir.

Tahliye Sebeplerinin Yarışması ve Çelişmeme İlkesi

Kiraya veren, kiracısını konut veya iş yerinden tahliye etmek adına birbiri ile çelişmeyen birden fazla tahliye sebebine aynı dava dilekçesinde dayanabilir. Dava dilekçesinde birden fazla hukuki nedene dayanılmışsa, mahkeme bu sebeplerin her birini ayrı ayrı incelemeli ve şartların oluşup oluşmadığını tespit etmelidir.

Ancak dayatılan tahliye sebeplerinin birbiri ile çelişmemesi esastır. Örneğin; bir tahliye davasında, hem binanın tamamen yıkılarak yeniden inşa edileceği iddiasına hem de mevcut binada kiralayanın konut ihtiyacı bulunduğuna aynı anda dayanılması hukuken çelişki yaratır ve davanın reddine sebebiyet verebilir.

Tahliye Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kiracının tahliyesine ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ya da kira sözleşmesinin ifa yeri mahkemesidir (HMK m. 10). Uygulamada taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi tercih edilmektedir.

Alt Kira ve Kiralananın Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın konut veya çatılı işyerini başkasına kiralayamaz ya da kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322). Kiraya verenin izni olmadan yapılan alt kira ilişkisi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye sebebi oluşturabilir. Asıl kira ilişkisinin sona ermesi hâlinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erer.

Kira Borcu Ne Zaman Ödenir?

TBK m. 314 uyarınca kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede hüküm yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeme yapılmalıdır.

• Kira bedeli peşin ödenmesi kararlaştırılmışsa Yargıtay’a göre en geç ayın 3. günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir.
• Kira borcu götürülecek borçtur; kiracı bedeli kiraya verenin adresine ulaştırmak zorundadır.
• Kiraya veren kira bedelini kabul etmezse kiracı, mahkemeden tevdi mahalli tayin ettirerek borcundan kurtulabilir.

Kira Hukuku Kütüphanesi

Demirbaş Hukuk Bürosu Kira Hukuku Kütüphanesi   

Kiracının tahliyesi, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira hukukundan kaynaklanan diğer uyuşmazlıklara ilişkin ayrıntılı rehberlerimize aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.

Tahliye Davaları

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
• 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
• Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye
• ️ Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
• Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Başka Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
• Kiralananın Hor Kullanılması

Kira İhtarname Örnekleri

Tahliye, temerrüt, yeni malikin ihtiyacı ve diğer kira ilişkilerine yönelik ihtarname örnekleri.

Kira Hukukunda İhtarname Örnekleri

Kiracının Tahliyesi Davaları Dilekçe Örnekleri

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dava Dilekçesi Örneği

MUDANYA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Davacı            :  …. …

                         Yıldırım, Bursa 

Vekili               :  Av. Hüseyin DEMİRBAŞ –  Av. Meral  DEMİRBAŞ

                            Av. Kadir Kağan DEMİRBAŞ

                             Osmangazi, Bursa

Davalı             :  … …

                           Mudanya, Bursa  

Konu               : İhtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi 

Açıklamalar               :

1) Davalı, 01.08.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile  …. … Mudanya, Bursa adresinde bulunan meskenin kiracısıdır.  (Ek 1: Kira Kontratı)

  2) Kiralayan müvekkilin ve ailesinin bu meskene yazlık olarak ihtiyacı bulunmaktadır. Sosyal yaşam koşulları nedeniyle asıl konutun uzantısı ve sürekli konut gereksiniminin bir devamı olarak kabul edilen yazlık ihtiyacı; uygulamada, öteden beri, gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. 

Örnek;

“TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir… Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken…” (6. HD. 12.01.2015 T. E: 2014/13336, K: 39)

Aynı doğrultuda;

“Dava, konut ihtiyacı nedenine dayalı olarak açılmış olup, daha sonra yargılama sırasında konutun yazlık olarak kullanılacağının belirtilmesi HMK 141. Maddesine aykırılık olarak değerlendirilemez. Dinlenen davacı tanıklarının; davacının emekli olup Çeşme’de çocukları ile birlikte oturmak için taşınmazı yazlık amaçlı kullanmak için satın aldığına yönelik beyanlarına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır. Dosyada mevcut deliller karşısında davacının yazlık konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.” (6. HD. 2014/8982 E., 2014/9676 K.)

3) Dava konusu meskenin edinme sebebi yazlık olarak kullanma amacıdır. Meskenin teşrifat ve dekorasyonu da yazlık olarak kullanılmaya yönelik olarak yapılmıştır. Kira Sözleşmesinden anlaşılacağı üzere dava konusu konut eşyalı olarak kiraya verilmiştir. Davacı ve ailesi de kiralanmadan önce burayı yazlık olarak kullanmıştır.

Davacı ve eşi emeklidir. Kış ayları hariç burada çocukları ve torunları ile birlikte vakit geçirmek ihtiyacı duymaktadırlar. Kiralayan yazlık ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlayamazsa yeni bir yazlık kiralamak zorunda kalacak, bu durum da kiralayanın mağdur duruma düşmesine sebep olabilecektir. Artan kira fiyatlarına rağmen davacı bir yazlık kiralayabilse bile ev eşyaları da alması gerekecektir. Oysa tahliyesi talep olunan mecur eşyalıdır ve yazlık olarak kullanmaya yönelik olarak tadil ve teşrif edilmiştir. Ailenin yazlık konut olarak benimsediği yer de burasıdır

4) Davacı Bursa 31. Noterliğinden tanzim ve tasdikli, 05.07.2022 tarih ve 7768 yevmiye numaralı ihtarname ile sözleşmenin yenilenmeyeceğini, taşınmazın tahliyesi ile demirbaş eşyaların teslim edildiği şekliyle ve sağlam olarak teslim olunmasını aksi halde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ikame edileceğini davalıya bildirmiştir. (Ek 2: İhtarname)

5) Davalı mucuru tahliye etmediğinden işbu davanın açılarak ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilmesini talep etmek gerekmiştir.

Hukuki Sebepler   : TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat

Deliller                    :             

Kira Sözleşmesi (EKLİDİR)

İhtarname (EKLİDİR)

Keşif ve bilirkişi incelemesi

Tanık beyanları (tanıkların isim ve adresleri daha sonra bildirilecektir

Yasal her türlü delil

Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır.

HMK Md. 145 ve diğer maddelerine göre delil bildirme hakkımız saklıdır.

Sonuç Ve Talep       :

            Açıklanan nedenlerle, fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla;

            Davamızın kabulü ile davalının kiracı olduğu, … … … Mudanya, BURSA adresinde bulunan kiralanandan TAHLİYESİNE, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalıya YÜKLETİLMESİNE karar verilmesi talep ve dava olunur. Saygılarımızla. 21.09.2022

             Davacı Vekili

                                                                                                                         Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

                                                                                                                                   e-imza

EKİ: Kira sözleşmesi

         İhtarname

         Vekaletname

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği

BURSA SULH HUKUK MAHKEMESİ’ NE

DAVACI : …GIDA MAD. SAN VE TİC. LTD. ŞTİ.

                       Duaçınarı Mah. Karlıdağ Cad. No:… Yıldırım, Bursa 

VEKİLLERİ : AVUKAT HÜSEYİN DEMİRBAŞ

DAVALI      : ….

                       Yıldırım, Bursa 

KONU        : Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.(Harca esas olmak üzere yıllık kira bedeli 192.000 TL dir.)

AÇIKLAMALAR :

1. Davacı şirket, davalının halen kiracı olarak kullanmakta olduğu …. BURSA adresindeki gayrimenkulü 14.05.2012 tarihinde satın almıştır. (Ek:1 Tapu senedi fotokopisi).

2. Bu taşınmaz müvekkil şirketin ihtiyaçları için satın alınmıştır. Şirketin faaliyet merkezi ve depo olarak kullanılacaktır. Müvekkil şirket halen bu ihtiyacını kiracı olarak bulunduğu Duaçınarı Mah. Karlıdağ Cad. No: … adresindeki yetersiz ve faaliyet konusuna pek uygun düşmeyen bir yerde sürdürmeye çalışmaktadır. Müvekkil şirketin ihtiyacı samimidir. Belirtildiği gibi halen kiralık bir işyerini kullanmakta olup dava konusu gayrimenkul daha üstün özelliklere sahiptir.

3. Davalıya satın alınma tarihinden itibaren bir ay içinde Bursa 11. Noterliğinden tanzim ve tasdikli 15 Mayıs 2012 Tarih ve 9658 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek taşınmazın satın alındığı ve altı aylık sürenin hitamında tahliyesinin istendiğini belirten bir ihtarname keşide edilmiştir. (EK 2 ihtarname fotokopisi) Davalı 24.05.2012 tarihinde bir aylık süre henüz dolmadan işbu ihtarnameyi tebellüğ etmiştir.

4. Söz konusu ihtarname 24.05.2012 tarihinde kendisine tebliğ edilmesine rağmen bu tarihe kadar taşınmazı tahliye etmeyen davalı aleyhinde işbu davanın açılması gerekmiştir.

DELİLLERİMİZ : Tapu kaydı, ihtarname , tanık beyanları , gerekirse keşif ve bilirkişi incelemesi ve sair deliller .

HUKUKİ SEBEPLER: 6570 s.K., HUMK ve sair ilgili mevzuat

SONUÇ VE İSTEK :

Açıklandığı üzere; davalının; TBK’ nun 351. Maddesi gereğince yeni iktisap ihtiyaç nedeniyle, ………adresindeki mecurdan tahliyesine, yargılama gideri ile ücreti vekaletin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygı ile vekaleten dileriz. 27.11.2012

 DAVACI VEKİLLERİ

Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

EKİ : 1. Tapu senedi fotokopisi,

2. İhtarname fotokopisi

3. Vekaletname sureti

İcra Mahkemesince İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Davası

İcra ve İflas Kanunu md 275 ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı İBK gereğince tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz halinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmek ancak tahliye taahhütnamesinin noterde tanzim veya tasdik edişmiş olması şartına bağlıdır. Alacaklının elinde bu türden bir tahliye taahhüdü yoksa icra mahkemesinde açılmış olan itirazın kaldırılması davası reddedilecektir. Bu ret kararı genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılmasına engel değildir. Öte yandan noterde tanzim veya tasdik edilmiş olan tahliye taahhüdünün geçersizliğine yönelik serbest irade ile verilmediği gibi iddialar da yargılamayı gerektireceğinden bu durumda da davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.

Örnek;

“Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde, dayanak tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İ.İ.K.nun 275. maddesi ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı ibk gereğince alacaklı imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden, uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiğinden…”  (6. HD. Esas/Karar: 2013/8268, T. 27.6.2013)

Takibe dayanak tahliye taahhütnamesi noterden tanzim ve tasdikli değilse alacaklının (kiraya veren) sulh hukuk mahkemesinde itirazı iptali ve tahliye davası açması gerekecektir

Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası

Kiracı borçlunun tahliye emrine karşı taahhütnamedeki imzaya, geçerliliğine, taahhüt tarihine yönelik itirazlarda bulunması halinde, genel hükümlere göre bu iddiaları inceleyip karara bağlama görevi sulh hukuk mahkemelerine düşmektedir. Bu türden itiraz ve iddialar karşısında alacaklının (kiraya veren) sulh hukuk mahkemesinde tahliye talepli bir dava açması gerekmektedir. Ancak bu dava İcra ve İflas Kanunu Md. 67’ de düzenlenen “itirazın iptali” davası değildir. Yargıtay İcra ve İflas Kanunu’nun 269/d ve 274/son maddelerinde aynı Kanun’un 67.maddesine atıf yapılmamış olması nedeniyle tahliye emrine karşı sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile takibin devamına dair dava açılamayacağı ve bu dava sonucunda alınacak ilamla, ilamsız tahliye takibine devam edilemeyeceği görüşündedir. Yüksek mahkemeye göre sulh hukuk mahkemelerinden verilen itirazın iptali ve tahliye ilamları, ilamlı icra yolu ile takibe konabilir ve borçluya İcra ve İflas Kanunu’nun 26. Maddesine göre yeni bir icra emri tebliğ edilerek ilamın infazı istenebilir. (12. Hukuk Dairesi Esas/Karar:13801/17341) Konuyu açıklığa kavuşturmak gerekirse, bu durumda, dava itirazın iptali ve tahliye talepli olarak açılabilir ancak takibin devamı yönünde karar verilemez. Tahliye kararı ayrı bir ilamlı icra takibine konu edilir. 

Sulh hukuk mahkemesince takibin devamına karar verilemeyeceğinden burada haksız çıkan taraf aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesi de söz konusu olmayacaktır. Zaten icra inkar tazminatı tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinin bünyesine uygun değildir.

Bu davada kiracının taahhüdün geçersizliği iddiası başta olmak üzere tüm itirazları incelenerek kiracının itirazın iptali ile borçlunun kiralanandan tahliyesine veya davanın reddine karar verilecektir.

Tahliye Kararının İnfazı (Yerine Getirilmesi)

İcra İflas Kanunu Md. 269/c-son hükmüne göre, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında verilen kararın icra ve infaz edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Fakat tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi zorunludur. Bu  süre geçtiği halde taşınmaz tahliye edilmemişse kiracı taşınmazdan icra zoruyla çıkarılır. Kiracı, tahliye davasında verilen karara karşı kanun yollarına başvurmuş ise İcra ve İflas Kanunu Md. 36 uyarınca takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını talep edebilir

Tahliye Taahhüdü İle Alt Kiracının Tahliyesi Mümkün Müdür?

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. Maddesinde alt kira ilişkisi düzenlenmiştir. Maddenin 2. Fıkrasına göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, konut ve çatılı işyerini başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez

Alt Kira Nedir?

Kiracının, geçerli bir kira sözleşmesiyle kiralamış olduğu kiralananı tamamen veya kısmen başkalarına kiralamasına alt kira ilişkisi denmektedir.

Alt kira ilişkisinde asıl kiracının kiraya verene karşı sözleşmeden doğan sorumluluğu devam eder. Alt Kiracı, asıl kiracının kiraya veren ile yaptığı sözleşme hükümleri ile bağlıdır. Asıl kira ilişkisinin sona ermesi halinde alt kira ilişkisi de son bulur. Bu durumda alt kiracının tazminat hakkı söz konusu olabilir.

Kiraya veren kural olarak kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı kullanmaz. Bunun İstisnası Türk Borçlar Kanunu’nun 322/son maddesinde belirtilen alt kiracının, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması halidir. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Yukarıda belirtildiği gibi kiracı, kira konusu taşınmazı başkasına kiralarsa alt kira ilişkisi ortaya çıkar ve ikinci kiracıya alt kiracı denir. Alt kiracı asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı ancak asıl kiracı olabilir. Asıl kiracı tarafından düzenlenmiş tahliye taahhütnamesine dayanılarak alt kiracı aleyhinde tahliye süreci başlatılmaz. Zira bu taahhütname alt kiracıya karşı ileri sürülemez. Bununla birlikte alt kiracıdan ayrı bir taahhütname alınmışsa ona karşı da tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreci başlatmak mümkündür.  

İki haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme imkanı veren bir başka sebep de kiracının, bir kira yılı içinde kira parasını ödemede, iki defa ihtarname ile temerrüde düşürülmüş olmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/II hükmü iki haklı ihtar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini düzenlemektedir. Buna göre, kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bir yıldan uzun süreli kiralarda bir aylık dava açma süresi ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren başlar.  

Kira Borcu Ne zaman ve Nasıl Ödenir?

TBK m. 313’ e göre: “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Kira bedelinin ödenmesi, kira sözleşmesinde kiracının temel edimidir. TBK Md. 314 uyarınca kiracı, sözleşmede kararlaştırılan zamanda, sözleşmede hüküm yoksa yerel âdete, sözleşmede ve yerel âdette de hüküm yoksa kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde kiralayana ödemekle yükümlüdür. Öte yandan kira borcu, Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesine göre, götürülecek borç olarak kabul edilmektedir. Bunun anlamı, kira parasının kiraya vereni herhangi bir külfete sokmadan ödenmesidir. Yine bu nedenle kira parası alacaklıya ulaştığı anda borç ödenmiş sayılacaktır.

Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir.

Kira bedelinin ödeneceği tarih, sözleşmede, açık bir şekilde belirtilmişse -örneğin her ayın 5. günü ödenecektir denmişse- o gün -örneğe göre 5. gün- mesai saati bitimine kadar ödenmesi gerekir.

Kira parasının ne zaman ödeneceği konusunda sözleşmede bir belirleme yapılmamışsa; TBK Md. 314’ e göre, yerel âdete göre belirlenen günde, yerel adette de hüküm yoksa her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödenecektir. Bu konular ihtarın haklılığını etkileyeceğinden avukatınız tarafından dikkatle incelenecektir.

Kiraya Veren Kira Parasını Almazsa Ne Olur?

Uygulamada kiraya verenlerin kira bedelini almaktan imtina edip kiracıya ihtar çekme yoluna gittikleri gözlemlenmektedir. Yasal düzenlemelerin, kira bedelinin bankaya yatırılmasını emretmesi nedeniyle artık pratikte pek bir anlamı kalmamışsa da kira borcu götürülecek borçlardan olduğundan kiracı kira bedelini kiralayanın yerleşim yerine (ikametgah)  götürmek suretiyle veya masrafı kendisine ait olmak üzere konutta ödemeli olarak göndermek zorundadır. Kiraya veren bu şekilde uygulama yapılmış olmasına rağmen kira parasını kabulden kaçınırsa, örneğin kiracıya banka hesap numaralarını vermezse, sonra da kira bedelinin zamanında ödenmediği ne dair kiracıya bir ihtarname gönderirse bu ihtar haklı sayılmayacaktır. Öte yandan kiraya verenin bu davranışı, borçlar hukukunda alacaklının temerrüdü olarak adlandırılan durumu oluşturur ve bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 107. Maddesine uyarınca mahkemeye tevdi mahalli tayin ettirip bu yere kira bedelini yatırarak borcundan kurtulur.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin, net veya brüt olarak belirlenip belirlenmediği de özellikle işyeri kiralarında önem arz eden bir konudur. Kira sözleşmesinden kararlaştırılan kira bedelinin net mi brüt mü olduğu hiçbir şekilde anlaşılmıyorsa brüt oluğu kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin herhangi bir yerinde “stopajın kiracı tarafından ayrıca ödeneceği” anlamına gelen bir hüküm var ise kira bedeli nettir.

Aidat, Isıtma, Su, Elektrik Gibi Yan Giderleri Ödemezse Tahliye İstenebilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu, mülga 6570 sayılı kanundan farklı olarak TBK Md. 315’ e dayalı tahliyede temerrüt nedeniyle tahliye) kullanım giderleri ve yan giderleri ödememe durumunda tahliye istenip istenemeyeceği hususunu açıkça düzenlemiştir. TBK m. 341’ e göre  “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.  Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.  Yine TBK m. 315’ de yan giderleri ödememenin de temerrüt oluşturacağı açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle bugün kiracının yan giderleri ödememesi durumunda TBK Md. 315’ e göre tahliye istenebileceği artık tereddütsüzdür. Yargıtay da yeni borçlar kanunundan önceki uygulamasında yan giderlerin ödenmemesinin kiracının temerrüdüne dayalı tahliye sebebi olabilmesi için bunun kira sözleşmesinde açıkça yazılması gerektiğini şartını ararken artık kira sözleşmesinde bir hüküm olmasa da tahliye nedeni olarak kabul etmektedir.    

Bununla birlikte TBK Md. 352/II ye dayalı tahliye davasında (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yan giderlerin ödenmemesinin haklı ihtara konu olup olamayacağı, TBK Md. 352/II ‘ nin lafzında TBK Md. 315’ ten farklı olarak yan giderlerin zikredilmemesi, sadece kira bedelinden bahsedilmesi nedeniyle mümkün olamayacağı ileri sürülmektedir. Biz de bu görüşe katılıyoruz. TBK Md. 315’ te açıkça yan giderlerden bahseden yasa koyucunun TBK Md. 352/2 de sadece kira parasını vurgulaması bir unutkanlığın sonucu değil bilinçli bir tercih gibi görünmektedir. İhtarın amacının kira bedelinin ödenmesini sağlamak olduğu düşünülünce bu görüş yerindedir. Bu nedenle yan giderlerin ödenmemesine ilişkin ihtar TBK Md. 352/II anlamında haklı sayılamayacaktır.

İhtarların Usulüne Uygun ve Haklı Olması Koşulu

TBK Md. 352/II uyarınca iki haklı ihtara dayalı tahliye davası; kiracının bir kira dönemi içinde iki defa kira borcunu ödemekte gecikmesi ve kiraya verenin, kira bedeli kendisine ulaşmadan önce, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması koşuluyla açılabilmektedir.

Kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarların haklı olması gerekir. İhtarların haklı olduğunu ispat yükü kiralayan üzerindedir. Her şeyden önce kiracıya yapılan ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin tutarının ve ait oldukları ayların açıkça gösterilmesi gerekir. Borçlar Kanunu Md. 352/II ‘ ye dayanan tahliyede,  TBK Md. 315’ den farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesine gerek yoktur. Kiralayan gerekmediği halde böyle bir süre vermiş olsa da ihtarın haklı olma niteliği değişmez. Aynı şekilde, kiracının verilen süre içerisinde kira borcunu ödemesi, ihtarı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yönünden hükümsüz bırakacak etkiye sahip değildir. Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır.   

İhtarın ilgili kira borcunun muaccel olmasından sonra yapılmış olması gerekir. Daha önce gönderilen ihtar haklı sayılmaz.   Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir. Üçüncü günün mesai bitiminden önce gönderilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz. Yine ihtarın kira bedelinin ödenmesinden önce kiracıya ulaşmış olması şarttır. Kiracının ihtar kendisine ulaşmadan önce yapacağı ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır.

İhtar TMK Md. 2’ de yazılı dürüstlük kuralına da aykırı olmamalıdır. Kira bedelinden ödenmemiş çok küçük bir miktar kaldığı halde ihtarname gönderilmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir.

Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının haklı ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Kanun, kiracıya gönderilecek ihtarların, yazılı olması şartını aramaktadır. Yazılı şekilden kasıt, adi yazılı şekildir. İspat kolaylığı açısından uygulamada, genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderildiği görülmektedir. Bununla birlikte ihtarın mektup, telgraf gibi araçlarla yapılması da mümkündür. İcra takibi sonucunda icra dairesi tarafından borçluya gönderilen ihtarlı -mehilli (örnek 13) veya ihtarsız (örnek 7) ödeme emri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.  Kanunda içeriğine dair herhangi bir açıklama yapılmamıştır. Ancak amacının, kiracıya kanundan do­ğan asli borcunu ifada geciktiğini hatırlatmak ve onu gecikmiş ödemeyi yapmaya çağırmak olduğu açıktır.

İhtarların bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olması şarttır. İhtarların iki farklı kira yılına dağılmış olması, kiralayana, tahliye talep hakkı vermez.  Aynı aya ilişkin gönderilen iki ihtardan ikincisi haklı sayılmaz. Bunlar tek ihtar kabul edilir. Daha önemlisi de şudur; birikmiş kira alacakları tek bir ihtara konu edilebilir. Farklı aylara ait daha önce ihtara konu edilmeyen birikmiş kira alacaklarının bölünerek iki ayrı ihtarla talep edilmesi tek ihtar sayılır.

Kira sözleşmesinde kira parasının üç aylık dönemlerde ödeneceği kararlaştırılmışsa, ihtarlarında aynı kira yılında iki farklı kira ödeme dönemine ait olması gerekir. Kira bedelinin altı ayda bir ödendiği durumlarda; ikinci ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilme ihtimali bulunmadığından bu halde iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye davası açılıp açılamayacağı tartışmalıdır.

Kiralananın taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olması durumunda, kiracı, adı geçen Kanunun 20/1-b maddesinde yazılı giderlerden; anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerinden kiralanan bağımsız  bölümün payına düşen tutarı ödemişse yaptığı bu ödemeleri KMK m. 22/I- Son cümlede yer alan “kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür “ hükmü uyarınca kira bedelinden mahsup edebilir. Böyle bir durumda kiraya verenin bu giderlere karşılık yapılmış olan ödemeleri hesaba katmadan gönderdiği ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır.

Kiraya veren tarafından kiracıya karşı kira bedelinin tespiti veya tahliye davası açılmış olması kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez. Kiracı kira bedelini her durumda zamanında ödemek zorundadır.  Kira bedelinin tespitine veya tahliyeye yönelik dava devam ederken kira bedelinin ödenmediği durumlarda kiraya verenin göndereceği ihtar haklı ihtar sayılacaktır.

Yine kiracının, kira tespit davası sonucunda verilen ilama göre oluşan kira farklarını ödememesi nedeniyle çekilen ihtar da haklıdır. Bununla birlikte kira bedelinin tespitine dair ilamlar kesinleşmeden icra edilemeyen kararlardan olduğundan, kira bedelinin tespitine dair ilam henüz kesinleşmeden kira farklarının ödenmediği gerekçesiyle gönderilen ihtar haklı ihtar sayılamaz

Kira sözleşmesinde, kiracının herhangi bir aya ilişkin kira borcunu ödememesi halinde ilgili kira dönemine ait kalan tüm kira borcunun muaccel hale geleceğine dair kararlaştırmalar TBK Md. 346 hükmü karşısında geçersizdir. Böyle bir durumda kiralayanın gelecek dönem kira paralarının ödenmesine ilişkin ihtarı haklı ihtar olmayacaktır.

Kiraya veren, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ölmüşse; mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından yapılması ve davanın da tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur.

Yeni Malikin İki haklı İhtara Dayalı Tahliye Hakkı

Yeni malik, kiralanana ihtiyacı varsa yukarıda anlatılan yeni iktisap ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasını açabilir. İhtiyaç söz konusu değilse kira ilişkisi yeni malikle kiracı arasında devam eder. Bu durumda yeni malik, kiracıya, taşınmazı satın aldığını ve bundan böyle kira bedellerini kendisine ödemesi gerektiğine dair bir ihtarda bulunmalı , kiranın nereye ve ne şekilde ödeneceğini, örneğin banka hesap numarasını, bildirmelidir. Aksi halde, kiralananın mülkiyet değişikliğini bilmesi beklenmeyeceğinden, kiracı, önceki malike yapacağı ödeme ile borcundan kurtulur. Kiracıya yapılan ihtardan sonra kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi halinde, yeni malikin çekeceği ihtar haklı ihtar olacaktır.

Kira tespit davaları hakkında detaylı yazımızı okuyabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği

BURSA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

Davacı            :   … …

                           Muratpaşa, Antalya  

Vekili               :  Av. Hüseyin Demirbaş –  Av. Meral Demirbaş

                            Av. Kadir Kağan Demirbaş   (Adres Başlıktadır.)

Davalı             : … …

                           Yıldırım, Bursa

Konu               : Fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla iki haklı ihtar nedeniyle davalıların kiracı olduğu kiralanandan tahliyesi talebimizdir.

AÇIKLAMALAR    :

            1) Davalılar müvekkil …….’a ait … Otosansit, Yıldırım, Bursa   adresinde bulunan işyerinde 01.11.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracıdırlar. (Ek 1: Kira Kontratı)

            2) Yanlar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 3. günü akşamı yatırılması kararlaştırılmıştır.

            3) Taraflar, kira sözleşmesinde, kira bedellerinin her ayın 3. günü akşamı yatırılmasını kararlaştırıldıklarından her ayın 3. günü akşamı borç muaccel hale gelmektedir.

            4) Davalılar, kira bedelini her  ödeme döneminde düzensiz ve gecikmeli olarak ödemektedir. (Ek 2: Dekontlar)

            a) Mayıs kira bedelinin 2.000-TL’sinin 20.05.2021 tarihinde 3.000-TL’sinin ise 15.06.2021 tarihinde ödenmesi bu duruma örnek teşkil etmektedir.

            b) 14.04.2021 tarihli dekonttaki “Otosasit dükkan kira mart ayı” açıklaması, ve 16.07.2021  tarihli dekonttaki “Otosansit dükkan kirası haziran ayı”  açıklaması kiracıların her ifa ettiğinde önceki ayın kira bedelini gecikmeli olarak ifa ettiğini göstermektedir.

            c) Temmuz ayına ait kira bedeli 03.07.2021 tarihinde muaccel olmasına rağmen  davalılar bu bedeli 12.08.2021 tarihinde ifa etmişlerdir.

            d) Ağustos ayı kira bedelini 24.09.2021, Eylül ayı kira bedelini ise 15.10.2021 tarihinde yine borç muaccel olduktan sonra gecikmeli olarak ifa etmişlerdir.

            5)  Ekim ayı kira bedeli olan 5.000-TL ve 420-TL aidat tutarını ise henüz ifa etmemişlerdir.

            Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 1. fıkrası hükmü uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.

            Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 117. maddesinin 2. fıkrasına göre ise, borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak, taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlenmişse, borçlular, sadece bugünün geçmesi ile ihtar şartı aranmaksızın mütemerrit olurlar.

Sözleşmede kararlaştırılan esasa göre de her ayın 3. Gününün geçmesi ile kiracılar, yükümlendiği kira borcunu ödemezlerse ayrıca bir ihtara gerek olmadan temerrüde düşeceği için somut olayda Ekim ayına ait kira bedelini ödemeyen davalılar temerrüde düşmüşlerdir.

            Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’ye göre; Kiracı,  bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

            6) Ağustos ayına ait kira bedelinin ifa edilmesi için 31.08.2021 tarihinde müvekkil tarafından Antalya 14. Noterliğince davalılara ihtarname çekilmiştir.  Bu ihtarname 03.09.2021 tarihinde davalılara tebliğ edilmiştir.

             Söz konusu bu ihtar, kira bedeli ödeme borcu 03.08.2021 tarihinde muaccel olduktan sonra gönderildiği için haklı bir ihtardır. (Ek 3: 31.08.2021 tarihli İhtarname)

             7)  03.09.2021 tarihinde muaccel hale gelen Eylül ayına ait kira bedelinin ifa edilmesi için de 09.09.2021 tarihinde müvekkil tarafından Antalya 14. Noterliğince ihtarname çekilmiştir. Bu ihtarname de 13.09.2021 tarihinde davalılara tebliğ edilmiştir.

             Söz konusu bu ihtar da kira bedeli ödeme borcu muaccel olduktan sonra gönderildiği için haklı bir ihtardır. (Ek 4: 09.09.2021 tarihli İhtarname)

            8) İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Yargıtay 6. H.D., E. 2015/4749 K. 2015/6382 T. 24.06.2015)

            Kiracılar ihtara konu bedellerini ihtarnamenin tebliğinden sonra ödemişlerdir.

            Bu sebeple kira bedelini her seferinde gecikmeli ödeyen kiracıların borç muaccel olduktan ve ihtarın kendilerine ulaşmasından sonra Ağustos ve Eylül ayının kira bedelini ödemiş olmaları ihtarın haklı oluşunu etkilemez. (EK 5: İhtarnamelerin Tebliğ Şerhi)

            9) Kiracıların bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara neden olması ve Ağustos ayına ait kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşmüş olmasından dolayı TBK 352/2 gereğince işbu tahliye ve Ekim ayı kira bedeli alacağı davasının açılması zorunluluğu doğmuştur.

            10) Söz konusu iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında davacı lehine emsal kararlar vardır.  Bu kararlara örnek gösterecek olursak:

            Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2003/2973 K. 2003/3078 sayılı 5.5.2003 tarihli kararında; “Taraflar arasında akdedilen 1.5.1997 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kıra sözleşmesinde kira paralarının “ay başında peşin” ödeneceği kararlaştırılmıştır. O halde “Ay başında peşin” tabiri kiraların ayın birinci günü ödeneceği anlamındadır, burada davalıya ödeme için üç günlük süre ilave edilmesi söz konusu değildir. Davacı Mayıs 2001 ayı kirası için 7.5.2001 tarihinde keşide ettiği ihtarnameyi 8.5.2001 tarihinde tebliğ ettirmiş, davalı bu ayın kirasını ihtarname tebliğinden sonra 12.5.2001 tarihinde ödemiş olduğundan bu ihtar haklıdır. Haziran 2001 ayı kirası da 4.6.2001 tarihinde keşide edilen ihtarname ile istenmiştir, ihtarnamenin keşide edildiği tarihte Haziran 2001 ayı kirası muaccel durumdadır, ihtarname davalılara 5.6.2001 tarihinde tebliğ olunmuş ve kira parası da 6.6 2001 tarihli makbuz ile ödenmiş bulunduğundan bu ihtar da haklıdır. Davada iki haklı ihtar gerçekleştiğinden mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.” şeklinde hükmetmiştir.

            Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/2036 K. 2009/5622 sayılı, 15.6.2009 tarihli kararında; “Davacı vekili, davalı hakkında, T………. 2. İcra Müdürlüğü’nün 2008/5348 sayılı takip dosyasından 6.6.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile aylık 300.Euro’dan Temmuz 2007-Haziran 2008 arası aylar kira bedelini istemiş, davalı, 7.8.2008 tarihinde ödeme emrinin tebliğinden sonra kira borcunu ödemiştir. Bu ihtar haklıdır. Ayrıca yukarıda belirtildiği gibi davacı davalı hakkında, T………. 3. İcra Müdürlüğü’nün 2008/9720 sayılı 18.8.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile Temmuz 2008 ayı kira bedelinin tahsilini istemiş, davalı takibe itiraz etmiş, ödeme emrinin tebliğinden önce kira borcunu ödememiştir. Bu ihtar da haklı olduğu gibi takibin itiraza uğraması iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemesine engel değildir. İki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece, davanın kabulüne iki haklı ihtar nedeniyle de kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi hatalı görülmüştür.” şeklinde hükmetmiştir.

            Yargıtay Kararı – 6.  Hukuk Dairesi, E. 2013/13330 K. 2013/14773 sayılı,  04.11.2013 tarihli kararında; “Taraflar arasında 01.01.2004 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. … 24. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/147 esas,2011/72 karar sayılı, 28.09.2011 tarihli kira tespit ilamı ile 01.01.2011 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık net 1.400,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm Yargıtay incelemesinden geçerek 08.03.2012 tarihinde kesinleşmiştir. Davacı, anılan ilama dayanarak davalı aleyhine 09.05.2012 tarihinde başlattığı icra takibi ile 5.100,00 TL kira alacağını talep etmiş, ödeme emri 15.05.2012 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından 17.09.2012 tarihinde keşide edilen, 19.09.2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile 2012 yılı eylül ayına ait ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ihtar edilmiştir. Davacı vekilinin yargılama aşamasındaki açıklamalarından ve davalı vekilinin cevap dilekçelerinden birinci ihtara konu takip konusu alacağın kapsadığı ayların 2011 ve 2012 yılları kira ve kira farkı alacağından kaynaklandığı ve 01.01.2012 – 01.01.2013 kira dönemi içerisinde kaldığı anlaşılmıştır. Davalı bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiştir. Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde hükmetmiştir.

            11) Davalıların hiç ödemedikleri kira borçları da vardır. Davacının bu alacaklarına ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklıdır.

            Bu nedenlerle işbu davanın açılarak iki haklı ihtar nedeniyle kiracının mecurdan tahliyesini ve ödenmeyen kira bedelinin ödenmesini talep etmek gerekmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER   : TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat

DELİLLER:             

Kira Sözleşmesi (EKLİDİR)

Geç ödenen kira bedellerinin dekontları (EKLİDİR)

31.08.2021 tarihli İhtarname (EKLİDİR)

09.09.2021 tarihli İhtarname (EKLİDİR)

İhtarnamelerin Tebliğ Şerhi (EKLİDİR)

Davacıya ait banka kayıtları

Yasal her türlü delil

Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır.

HMK Md. 145 ve diğer maddelerine göre delil bildirme hakkımız saklıdır.

SONUÇ VE TALEP :

            Açıklanan nedenlerle, fazlaya ilişkin dava ve talep haklarımız saklı kalmak kaydıyla;

            Davamızın kabulü ile davalıların kiracı olduğu, … adresinde bulunan kiralanandan TAHLİYELERİNE, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalılara YÜKLETİLMESİNE karar verilmesi talep ve dava olunur.

            Saygılarımızla. 10.11.2021

Davacı Vekili

                                                                                                           Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

                                                                                                                     e-imza

Kira Hukuku Alanında Avukatlık Faaliyetlerinin Kapsamı

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ihtiyacı arasındaki dengenin yasal zeminini oluşturur. Bu alanda hizmet sunan bir avukat, uyuşmazlıkların önlenmesi ve mevcut ihtilafların hukuki usullere uygun çözümlenmesi için şu çalışmaları yürütür.

1. Sözleşme Yönetimi ve Hukuki Alt Yapı

Kira ilişkisinin başlangıcında, tarafların iradelerini Türk Borçlar Kanunu emredici hükümlerine uygun şekilde somutlaştıran sözleşmelerin hazırlanması esastır. Avukat, ileride doğabilecek ihtilafları asgari düzeye indirmek amacıyla sözleşme şartlarını, özel klozları ve tahliye taahhütnamesi gibi ek belgelerin hukuki geçerliliğini denetler.

2. Uyuşmazlıkların Çözümü ve Temsil

Kiracı ve kiraya veren arasında; kira bedelinin tespiti, tahliye nedenlerinin oluşumu veya sözleşmeye aykırılıklar nedeniyle çıkan ihtilaflarda avukat, müvekkilini yargı mercileri önünde temsil eder.

• Arabuluculuk: Mevzuat gereği kira uyuşmazlıklarında zorunlu olan arabuluculuk aşamasında tarafların haklarını savunur.

• Dava Süreçleri: İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi nedenlere dayalı davaların usul ekonomisine uygun şekilde yürütülmesini sağlar.

3. Hukuki Danışmanlık ve Denetim

Kira ilişkisi devam ederken tarafların sahip olduğu hak ve yükümlülükler konusunda bilgilendirme yapılması, hukuki risklerin analiz edilmesi bu faaliyetin bir parçasıdır. Kira artış oranlarının yasal sınırlar dahilinde hesaplanması, fesih bildirimlerinin geçerlilik şartlarının kontrolü ve gönderilecek ihtarnamelerin hukuki niteliğinin belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından kritiktir.

4. İcra ve Tahliye Prosedürlerinin Yönetimi

Mahkeme ilamlarının veya ilamsız icra takiplerinin infazı, belirli bir usule tabidir. Avukat, tahliye kararlarının cebri icra yoluyla yerine getirilmesi aşamasında, yasal prosedürlerin mülkiyet hakkına ve borçlu haklarına zarar vermeden, kanuna uygun bir şekilde tamamlanması için gerekli işlemleri takip eder.

1.11. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası veya Kiracının Kira Borcunu Ödememesi Nedeniyle Tahliye Davası 

Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan temel borcu, kira parası ile yan giderleri ödemektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, kira borcunu veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, birikmiş kira borcunun ödenmesi ile kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Yan giderlerden ne anlaşılması gerektiği madde metninde açıklanmamışsa da TBK m. 341’e bakarak belirlenebilir. Söz konusu hükme göre ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri yan gider olarak kabul edilecektir.

Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kira borcu veya temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya bir bildirimde bulunularak 30 günlük ödeme süresi verilmesi, verilen bu süre içinde kira borcunun ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekir.

Bildirimde sona erdirme veya fesih iradesini yansıtan bir açıklamada bulunulması gerekmektedir. Kira borcunun otuz günlük süre içerisinde ödenmemesi halinde TBK m. 315 hükmünün uygulanacağının belirtilmiş olması dahi yeterli sayılmamaktadır. Kiracıya yapılacak ihtarda geciken kira bedellerinin 30 günlük süre içerisinde ifa edilmemesi halinde bu sürenin sonunda sözleşmenin sona ereceğinin veya feshedileceğinin açıkça belirtilmesi zorunludur.

Kiracıya kira bedelini ödemesi için verilen sürenin açıkça ve tereddüde yol açmayacak şekilde bildirilmesi zorunludur. Örneğin “kanuni süreler içinde ödemenin yapılması” şeklindeki bir bildirimin yeterli olmayacağı kabul edilmektedir.

Kiracıya Yapılacak İhtarın Geçerlilik Şartları

Bildirimin yazılı olması şarttır ve adi yazılı şekil yeterlidir. Bu bir geçerlilik şartı olduğundan sözlü olarak yapılan bildirim herhangi bir hüküm doğurmayacaktır.

Bildirim kiraya veren, vekili veya yetkili temsilcisi tarafından yapılabilir. Kiraya veren ile kiralananın maliki farklı kimselerse, malikin ihtarda bulunma ve borç ödenmezse kira sözleşmesini feshetme hakkı yoktur. Zira bu yanlar arasındaki sözleşmeye bağlanmış olan bir sonuçtur. Kiralanan kira sözleşmesinin kurulmasından sonra el değiştirmişse, yeni malik TBK m. 310/I hükmü uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olacağından, kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini önceden kiracıya bildirmiş olması şartıyla, sonraki dönemde ödenmeyen kira bedelleri için ihtarda bulunabilir. Birden fazla kiraya verenin olması halinde hepsinin, kiraya verenin ölümü sonucunda ortaya çıkan elbirliği mülkiyetinde ise tüm mirasçılarının birlikte ihtarda bulunması zorunludur. Paylı mülkiyete tabi kiralanan için bildiriminin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılabileceği kabul edilmektedir.

Bu esaslar dava açılırken de aynıdır. Örneğin kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermenin yanında davayı da birlikte açmaları gerekir.

Bildirimi kiracıya veya onun yetkili temsilcisine yapmalıdır. Kiracılar birden fazla ise bildirim hepsine yapılmalıdır.

Aile Konutu Olan Kiralanan Hakkında Bildirim Usulü

TBK m. 349 hükmüne göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda, kiracı olmayan eş kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilecektir. Böyle bir durumda kiraya veren, TBK m. 349/III ‘ de yer alan “fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır” hükmü uyarınca, her iki eşe ayrı ayrı bildirimde bulunmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasından Farkı  

Temerrüt nedeniyle tahliye davasında, iki haklı ihtar ile tahliye davasından farklı olarak kiraya verenin kiracıya tek bir ihtarname göndermesi yeterlidir. Bununla birlikte kiracıya kira borcunu ödemek üzere 30 günlük süre tanınması zorunludur. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bilindiği üzere iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında süre vermek söz konusu olmadığı gibi ihtarların amacı da borçluyu kira borcunu ödemede temerrüde düşürmek değil borçlunun temerrüde düştüğünü tespit etmektir. Her ne kadar TBK m. 117/I’ e göre, “muaccel olan bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer” ise de kira borcunun ödenme zamanı genellikle kira sözleşmelerinde açıkça kararlaştırılmakta olduğundan, TBK m. 117/2 hükmü uyarınca sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününün geçmesiyle, kiracı, aslında, ihtardan önce temerrüde düşmektedir. Dolayısıyla ihtar borçlu kiracıyı temerrüde düşürmek için değil, kiraya verenin bu hukuki olgudan kaynaklanan fesih hakkını kullanması yönünden önem arz etmektedir.  

Verilen Süre İçinde Kira Borcunu Ödemeyen Kiracıya Tahliye Davası Açılması

Kiracı bildirim tarafına ulaşmasından itibaren (ihtarnamenin tebliğinden itibaren) 30 gün içerisinde kira borcunu ödemezse kira sözleşmesi otuz günlük sürenin bitiminde sona erer.  Kanun koyucu kira bedelini ödemede temerrüdü özel bir olağanüstü fesih sebebi kabul etmektedir. Bu durumda kiraya verenin kiralayanın tahliyesini sağlamak için yine de taşınmazın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde temerrüt sebebine dayalı bir tahliye davası açması gerekir.

Geciken Kira Borcu İhtarname Örneği veya Temerrüt İhtarname Örneği   

                                                                                                      BURSA 10. NOTERLİĞİ

                                                                                                              İHTARNAME

İhtar Eden (Kiraya Veren)  : Malik Yılmaz (T.C.K. NO:   )

                                                  Yıldırım, Bursa

Vekili                                       : Av. Hüseyin Demirbaş

                                                   Osmangazi, Bursa

Muhatap (Kiracı)                : Ali Emanet (T.C.K. NO:   )

                                                 Yıldırım, Bursa

KONU: Sair hususlara ve fazlaya ilişkin tüm haklarımız saklı kalmak kaydıyla, kiracısı olduğunuz, …… Yıldırım, Bursa adresindeki konutun geciken Haziran 2023 ayına ait 10.000,00 TLve Temmuz 2023 ayına ait 10.000,00 TL olmak üzere toplam 20.000,00 TL kira borcunun işbu ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 30 gün içinde ödenmesi, aksi takdirde 30 günlük sürenin bitiminde kira sözleşmesinin feshedileceği ve aleyhinize tahliye ve alacak davası açılacağı ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR                    :

            Sayın muhatap;

1. Müvekkilimle aranızda akdedilmiş 01.03.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile …. Yıldırım, Bursa adresindeki meskende kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşme uyarınca kira bedellerini her ayın en geç 3. günü peşin olarak ödemeniz gerektiği halde Haziran 2023 ayına ait 10.000,00 TL ve Temmuz 2023 ayına ait 10.000,00 TL kira parasını bu güne kadar  ödememiş  bulunmaktasınız.

2. TBK m. 315 “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir” hükmünü haizdir.

3. Bu nedenlerle Haziran 2023 ve Temmuz 2023 aylarına ait toplam 20.000,00 TL kira borcunu işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde vekil edene ödemeniz, aksi halde kira sözleşmesinin verilen sürenin sonunda feshedileceğini ve aleyhinizde alacak ve tahliye davası açılacağını ihtaren bildiririm. 24.07.2023

Saygılarımla.

İhtar Eden Vekili

Avukat Hüseyin Demirbaş

1.12. Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kiracının Tahliyesi

Kiraya veren dilerse yukarıda açıklandığı gibi kira borcunu ödemede geciken kiracıya, 30 günlük süre içinde kira borcunun ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebileceği gibi dilerse kiracı aleyhinde tahliye talepli bir icra takibi de başlatabilir. Bu takipte kiracıya gönderilecek olan ihtarlı ödeme emri kira sözleşmesinin feshedileceğine dair bildirim yerine geçmektedir.  

Bu usulde kiraya veren İİK m. 269 uyarınca kira bedelini ödemeyen kiracıya icra memurluğu aracılığı ile ödeme emri göndermektedir. Bu usulde kiracıya gönderilen ödeme emri kira borcunun yasal süre içerisinde ödenmemesi halinde sözleşmenin sona ereceği ihtarını ihtiva etmektedir. Kiracı, tanınan süre içerisinde borcu ödemezse kira sözleşmesi sona ermekte İİK m. 269a uyarınca kiraya veren icra mahkemesinden bir karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibinde İhtarlı Ödeme Emri

Kiraya verenin tahliye istemli takip talebinin icra müdürlüğüne ulaşmasından sonra icra dairesi örnek 13 takip ödeme emri düzenleyerek borçlu kiracıya gönderecektir.

Kiracıya gönderilecek ödeme emri TBK m. 315/II’ de belirlenen koşullara uygun olmalıdır. Bu ödeme emrinde, borçluya borcun 30 gün içerisinde ödenmesi, borcun bir kısmına veya tamamına veya alacaklının takibine karşı bir itirazı varsa yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren (7) gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte icra dairesine bildirmesi; kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık bir şekilde reddetmediği takdirde, sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı, verilen süreler içinde borç ödenmez ve itiraz da edilmezse  alacaklının icra mahkemesinden tahliye talep edebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz işlemleri yapabileceği borçluya ihtar olunur.

İcra Mahkemesinde Tahliye Davası Açılması

Borçlu borca itiraz etmiş olsa bile 30 günlük ödeme süresi dolmadan alacaklı kiraya veren itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunamaz. Borçlu itirazında kira sözleşmesini veya sözleşmede kendisine izafe edilen imzayı açıkça reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Borçlu (kiracı) itiraz ederse takip durur. Bunun üzerine alacaklı itirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması yoluna başvurmalıdır. Kiracı herhangi bir itirazda bulunmaz ve 30 günlük ödeme süresi içerisinde borcu da ödemezse alacaklı icra mahkemesine başvurarak tahliyeye karar verilmesini talep edebilir.

İcra Takibine Dayalı Tahliye Davasında İspat Kuralları 

Kiraya verenin tahliye talepli icra takibi başlatabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Kiracı kira sözleşmesinin varlığını inkâr gibi icra mahkemesinin çözmeyeceği bir itirazda bulunursa kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açması gerekecektir. 

Kiracı kira sözleşmesini veya üzerindeki imzayı inkâr etmiş ise kiraya veren, İİK m. 269/b hükmü uyarınca noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir senet veya da kira sözleşmesi ile icra mahkemesine başvurarak, itirazın kaldırılmasını talep edebilir.

Kiracı, kira sözleşmesini veya üzerindeki imzayı inkâr etmemişse sadece borca veya miktarına itiraz etmişse İİK m. 269/c uyarınca bu defa kiracı iddiasını veya itiraz sebeplerini noterlikçe re ’sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmış, alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belge ile ispat etmelidir.

Görüldüğü üzere kiracının sözleşmeyi veya üzerindeki imzayı inkâr ettiği durumda kira ilişkisini ispat yükü kiraya veren üzerindeyken, sözleşme ve imza reddolunmadığı sadece borca veya borç miktarına itiraz edildiği durumlarda kiracıdan usulüne uygun bir belge ile iddiasını kanıtlanması beklenmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibine Dayalı Tahliye Davasının Avantajları

Uygulamada 13 örnek icra takibi, tahliye talepli icra takibi, icra mahkemesinde tahliye davası gibi isimlerle adlandırılan bu yol yazılı kira sözleşmesinin bulunduğu ve kiracının kir aparasını ödemediği durumlarda oldukça etkili bir tahliye yoludur.

Gecikmiş kira borcu aynı zamanda kiraya veren açısından bir icra takibi ihtiyacı ortaya çıkardığından alacak takibi ile tahliye talebini birleştiren bu usul alacaklı için daha avantajlıdır.

Öte yandan icra mahkemesinde genellikle bir oturumda karar verildiğinden tahliye davası da sulh hukuk mahkemesine göre çok daha hızlı sonuçlanmaktadır. Bu nedenle kiracının kira borcunu ödemede temerrüde gecikmiş olduğu hallerde genellikle bu yolun izlenmesini tavsiye etmekteyiz.

İcra Takibine Dayalı Tahliye Davası Dilekçe Örneği

                                          BURSA NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI                       : Ahmet Demir (T.C. Kimlik No: )

                                       Nilüfer, Bursa

VEKİLLERİ                    : Av. Hüseyin DEMİRBAŞ – Av. Meral DEMİRBAŞ

                                       Av. Kadir Kağan DEMİRBAŞ (Adres başlıktadır)

DAVALI                       : Bekir Kuzey (T.C. Kimlik No: )

                                        Nilüfer, Bursa

KONU                          : Temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi talebidir.

İCRA DOSYA NO          :  Bursa 17. İcra Müdürlüğü, 2022/2561 E.

AÇIKLAMALAR :

1) Davalı, müvekkil ile yapmış olduğu 01.08.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile   anılan tarihten beri … Nilüfer, Bursa adresindeki mecurun kiracısıdır.

2) Ne var ki davalı, kiracılık döneminin neredeyse yarısına tekabül eden aylardaki borçlarını ödememiştir. İlgili dönemler ve borç miktarları takip dosyasında belirtilmiştir. 

3) Davalı aleyhine Bursa 17. İcra Müdürlüğü 2022/2561 E. sayılı dosyası ile icra takibi yapılmış Örnek No: 13 ödeme emri 05.06.2022 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı süresi içerisinde itirazda bulunmadığı gibi 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde kira borcunu da ödememiştir.

4) Kiracı, takibe konu edilmiş borçlarını ödemediği gibi takip sonrası muaccel olmuş kira borçlarını da ödememiştir.

5) Tüm bu nedenlerle süresi içerisinde kira borcunu ödemeyerek temerrüde düşen davalının mecurdan tahliyesini talep etmek zorunlu hale gelmiştir.

HUKUKİ SEBEPLER      : İİK, TBK, HMK ve ilgili mevzuat

DELİLLER                     :

Bursa 17. İcra Müdürlüğü 2022/2561 E. Sayılı dosyası, Kira Sözleşmesi (İCRA DOSYASINDA), banka hesap özeti, yasal her türlü delil

Karşı tarafın delillerine karşı delil bildirme hakkımız saklıdır

HMK m.145 göre delil bildirme hakkımız saklıdır

SONUÇ VE TALEP        :

Yukarıda açıklanan ve re ‘sen gözetilecek nedenlerle; Davalının, …….Nilüfer, Bursa  adresindeki mecurdan TAHLİYESİNE, Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya YÜKLETİLMESİNE, karar verilmesini vekaleten talep ederiz.

Saygılarımızla. 10.06.2022

                                               Davacı Ahmet DEMİR

                                               Vekili

                                               Av. Hüseyin DEMİRBAŞ

                                                e-imza

EKİ: Vekaletname

Kiracının Tahliyesi Davaları 

Sık Sorulan Sorular

Kiracı mahkemesiz tahliye edilebilir mi?

Kural olarak hayır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracının tahliyesi, mahkeme kararı veya kanunda öngörülen icra takip yolları işletilmeden gerçekleştirilemez. Kiraya verenin anahtarı değiştirmesi, elektriği veya suyu kesmesi ya da kiracıyı zorla çıkarması hukuka aykırıdır. 

Kira sözleşmesi sona erince kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. TBK m. 347 uyarınca belirli süreli kira sözleşmeleri, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için kendiliğinden uzar. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolması gerekçesiyle tahliye talep edemez.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Davalarda süre, tahliye sebebine, mahkemenin iş yüküne ve daha bir çok şeye göre değişmektedir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri çoğu zaman daha kısa sürede sonuçlanırken, ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davaları daha uzun sürebilmektedir. 

Kiraya veren aynı davada birden fazla tahliye sebebine dayanabilir mi?

Evet, birbiriyle çelişmeyen sebeplere aynı davada dayanılabilir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye ile yeniden inşa sebebine aynı anda dayanmak mümkün değildir.

Tahliye davalarında avukat tutmak gerekli mi?

Yasal zorunluluk yoktur. Ancak dava açma süreleri, ihtarname şartları ve ispat kuralları teknik bilgi gerektirdiğinden, süre kaçırılması veya usul hatası nedeniyle davanın reddedilmemesi için bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.

Tahliye kararı kesinleşmeden infaz edilebilir mi?

Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda kararın kesinleşmesi beklenmeksizin infaz mümkündür; ancak tebliğden itibaren 10 günlük süre beklenmelidir. Diğer tahliye davalarında kararın kesinleşmesi gerekir.

Kiracı tahliye davası devam ederken kira ödemeye devam etmeli midir?

Evet. Tahliye davasının açılmış olması kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kira bedelinin ödenmemesi yeni tahliye sebeplerinin doğmasına neden olabilir.

Tahliye ihtarnamesi noter aracılığıyla mı gönderilmelidir?

Hayır. Kanunun aradığı yazılı şekil şartı sağlandığı sürece farklı tebligat yöntemleri mümkün olmakla birlikte, ispat kolaylığı sağlaması nedeniyle noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yöntem olarak tercih edilmektedir.

Bu sayfayı hazırlayan:

Av. Hüseyin Demirbaş

Demirbaş Hukuk Bürosu — Bursa  |  Kira ve Tahliye Hukuku

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; belirli bir davaya ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır.