İki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları

İki haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları, Süresi ve İhtarın Haklılığı

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içerisinde kendisine iki ayrı ve haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olması halinde, kiraya verene tanınan tahliye imkanlarından biridir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılını aşan süre içinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde bu süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren hesaplanır.

Burada önem taşıyan husus, yalnızca iki ihtarın gönderilmiş olması değildir. İhtarların haklı olması, kira borcunun muaccel hale gelmiş bulunması ve ihtarın kira bedeli ödenmeden önce kiracıya ulaşması gibi koşulların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Ayrıca iki ihtarın aynı kira yılı içerisinde farklı kira borçlarına ilişkin olması gerekir.

Bu nedenle iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının yalnızca kira borcunu geç ödemiş olmasına değil, aynı kira yılı içerisinde iki ayrı kira ödeme döneminde temerrüde düşerek haklı ihtara neden olmasına dayanan özel bir tahliye sebebidir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye davasında, ihtarların hangi kira borçlarına ilişkin olduğu, borçların ne zaman muaccel hale geldiği, ihtarların ne zaman gönderilip kiracıya ne zaman ulaştığı ve ödemelerin hangi tarihlerde yapıldığı birlikte değerlendirilir. Bu nedenle ihtarların şekli kadar zamanlaması ve içeriği de tahliye hakkının doğup doğmadığı bakımından önem taşır.

TBK m. 352/2’ye Göre İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesine göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için bazı koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Kanun hükmü ve Yargıtay uygulaması birlikte değerlendirildiğinde temel şartlar şöyle sıralanabilir:

Kiracının kira bedelini zamanında ödememiş olması gerekir

İki haklı ihtarın temelinde, vadesi gelmiş kira bedelinin zamanında ödenmemesi bulunmalıdır. Kiracının kira borcunu ödeme tarihinde yerine getirmemesi, kiraya verenin yazılı ihtar göndermesine konu olabilir.

Burada önemli olan, ihtarın gönderildiği tarihte kira bedelinin muaccel hale gelmiş olmasıdır. Henüz ödeme zamanı gelmemiş bir kira bedeli için gönderilen ihtar, iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilemez.

İki ayrı haklı ihtar bulunmalıdır

TBK m. 352/2 bakımından yalnızca iki ihtar gönderilmiş olması yeterli değildir. Her iki ihtarın da haklı ihtar niteliğinde olması gerekir.

İhtarların, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle gönderilmiş olması ve ihtara konu kira borcunun ihtar tarihinde mevcut ve muaccel bulunması önem taşır.

İhtarların yazılı olması gerekir

Kanun açıkça “yazılı olarak iki haklı ihtarda” bulunulmasını aramaktadır. Bu nedenle sözlü uyarılar TBK m. 352/2 anlamında haklı ihtar oluşturmaz.

İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi uygulamada ispat bakımından önem taşısa da kanunun aradığı şart bakımından esas olan ihtarın yazılı olmasıdır. Ayrıca usulüne uygun şekilde kiracıya ulaştığının ortaya konulabilmesi gerekir.

İki haklı ihtar aynı kira yılı içinde gerçekleşmelidir

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın aynı kira yılı veya bir kira yılını aşan dönem içinde gerçekleşmesi gerekir.

Örneğin bir kira yılında bir ihtar, sonraki kira yılında başka bir ihtar gönderilmişse bunlar kural olarak TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar oluşturmaz. Yargıtay da iki ayrı kira yılına yayılan ihtarların iki haklı ihtar koşulunu oluşturmayacağını kabul etmektedir.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise kanun, iki haklı ihtarın kira süresi içerisinde gerçekleşmesini aramaktadır.

İhtarların farklı kira borçlarına ilişkin olması gerekir

İki ihtarın aynı kira borcuna ilişkin olması halinde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz. Özellikle aynı aya ilişkin iki ayrı ihtar gönderilmesi, kural olarak iki farklı haklı ihtar meydana getirmez.

Ayrıca birden fazla aya ait ve henüz ihtara konu edilmemiş kira borçlarının tek bir ihtarda talep edilmesi durumunda, bu borçların sonradan bölünerek iki ayrı ihtara konu edilmesi de iki haklı ihtar koşulunu oluşturmaz. Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımı, muaccel hale gelen kira alacağının bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesini engellemektedir.

İhtar, kira bedeli ödenmeden önce kiracıya ulaşmış olmalıdır

İki haklı ihtar bakımından önemli noktalardan biri de ödeme ile ihtarın tebliğ tarihinin karşılaştırılmasıdır.

Kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce kira bedelini ödemişse, ihtarın haklılığı ortadan kalkabilir. Buna karşılık ihtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması, kural olarak ihtarın iki haklı ihtar kapsamında değerlendirilmesine engel değildir. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması bu yöndedir.

Kira bedelinin ödeme zamanı belirlenebilir olmalıdır

İhtarın haklı olup olmadığı değerlendirilirken kira sözleşmesindeki ödeme zamanı dikkate alınır. Kira bedelinin henüz muaccel olmadığı bir tarihte gönderilen ihtar, haklı ihtar niteliği taşımaz.

Bu nedenle kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi tarihte ödeneceğinin nasıl düzenlendiği, ihtarın gönderildiği tarih ve kira bedelinin fiilen ödendiği tarih birlikte değerlendirilmelidir.

İki haklı ihtardan sonra dava süresine de uyulmalıdır

İki haklı ihtarın oluşması tek başına yeterli değildir. Tahliye davasının kanunda öngörülen bir aylık süre içerisinde açılması gerekir.

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bu süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren; bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresinin bitiminden itibaren hesaplanır. Yargıtay da bu sürenin dava hakkı bakımından önem taşıdığını kabul etmektedir.

Kira Borcu Ne zaman ve Nasıl Ödenir?

TBK m. 313’ e göre: “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Kira bedelinin ödenmesi, kira sözleşmesinde kiracının temel edimidir. TBK Md. 314 uyarınca kiracı, sözleşmede kararlaştırılan zamanda, sözleşmede hüküm yoksa yerel âdete, sözleşmede ve yerel âdette de hüküm yoksa kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde kiralayana ödemekle yükümlüdür. Öte yandan kira borcu, Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesine göre, götürülecek borç olarak kabul edilmektedir. Bunun anlamı, kira parasının kiraya vereni herhangi bir külfete sokmadan ödenmesidir. Yine bu nedenle kira parası alacaklıya ulaştığı anda borç ödenmiş sayılacaktır.

Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/6050 Esas, 2013/8697 Karar, 16.05.2013 Tarih; “Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere “kira parasının her ayın ilk günleri peşin ödeneceği” ibaresinin her ayın 3.günü akşamına kadar ödenebileceği şeklinde anlaşılması gerektiği ancak son ödeme gününün resmi tatile denk gelmesi halinde ödeme gününün tatili takip eden ilk iş gününe uzayacağının kabulü gerekir.”

Kira bedelinin ödeneceği tarih, sözleşmede, açık bir şekilde belirtilmişse -örneğin her ayın 5. günü ödenecektir denmişse- o gün -örneğe göre 5. gün- mesai saati bitimine kadar ödenmesi gerekir.

Kira parasının ne zaman ödeneceği konusunda sözleşmede bir belirleme yapılmamışsa; TBK Md. 314’ e göre, yerel âdete göre belirlenen günde, yerel adette de hüküm yoksa her ayın sonunda veya en geç kira süresinin bitiminde ödenecektir. Bu konular ihtarın haklılığını etkileyeceğinden avukatınız tarafından dikkatle incelenecektir.

Kiraya Veren Kira Parasını Almazsa Ne Olur?

Uygulamada kiraya verenlerin kira bedelini almaktan imtina edip kiracıya ihtar çekme yoluna gittikleri gözlemlenmektedir. Yasal düzenlemelerin, kira bedelinin bankaya yatırılmasını emretmesi nedeniyle artık pratikte pek bir anlamı kalmamışsa da kira borcu götürülecek borçlardan olduğundan kiracı kira bedelini kiralayanın yerleşim yerine (ikametgah)  götürmek suretiyle veya masrafı kendisine ait olmak üzere konutta ödemeli olarak göndermek zorundadır. Kiraya veren bu şekilde uygulama yapılmış olmasına rağmen kira parasını kabulden kaçınırsa, örneğin kiracıya banka hesap numaralarını vermezse, sonra da kira bedelinin zamanında ödenmediği ne dair kiracıya bir ihtarname gönderirse bu ihtar haklı sayılmayacaktır. Öte yandan kiraya verenin bu davranışı, borçlar hukukunda alacaklının temerrüdü olarak adlandırılan durumu oluşturur ve bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 107. Maddesine uyarınca mahkemeye tevdi mahalli tayin ettirip bu yere kira bedelini yatırarak borcundan kurtulur.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin, net veya brüt olarak belirlenip belirlenmediği de özellikle işyeri kiralarında önem arz eden bir konudur. Kira sözleşmesinden kararlaştırılan kira bedelinin net mi brüt mü olduğu hiçbir şekilde anlaşılmıyorsa brüt oluğu kabul edilmelidir. Ancak sözleşmenin herhangi bir yerinde “stopajın kiracı tarafından ayrıca ödeneceği” anlamına gelen bir hüküm var ise kira bedeli nettir.

Aidat, Isıtma, Su, Elektrik Gibi Yan Giderleri Ödemezse Tahliye İstenebilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu, mülga 6570 sayılı kanundan farklı olarak TBK Md. 315’ e dayalı tahliyede temerrüt nedeniyle tahliye) kullanım giderleri ve yan giderleri ödememe durumunda tahliye istenip istenemeyeceği hususunu açıkça düzenlemiştir. TBK m. 341’ e göre  “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.  Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.  Yine TBK m. 315’ de yan giderleri ödememenin de temerrüt oluşturacağı açıkça belirtilmiştir. Bu nedenle bugün kiracının yan giderleri ödememesi durumunda TBK Md. 315’ e göre tahliye istenebileceği artık tereddütsüzdür. Yargıtay da yeni borçlar kanunundan önceki uygulamasında yan giderlerin ödenmemesinin kiracının temerrüdüne dayalı tahliye sebebi olabilmesi için bunun kira sözleşmesinde açıkça yazılması gerektiğini şartını ararken artık kira sözleşmesinde bir hüküm olmasa da tahliye nedeni olarak kabul etmektedir.

Bununla birlikte TBK Md. 352/II ye dayalı tahliye davasında (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yan giderlerin ödenmemesinin haklı ihtara konu olup olamayacağı, TBK Md. 352/II ‘ nin lafzında TBK Md. 315’ ten farklı olarak yan giderlerin zikredilmemesi, sadece kira bedelinden bahsedilmesi nedeniyle mümkün olamayacağı ileri sürülmektedir. Biz de bu görüşe katılıyoruz. TBK Md. 315’ te açıkça yan giderlerden bahseden yasa koyucunun TBK Md. 352/2 de sadece kira parasını vurgulaması bir unutkanlığın sonucu değil bilinçli bir tercih gibi görünmektedir. İhtarın amacının kira bedelinin ödenmesini sağlamak olduğu düşünülünce bu görüş yerindedir. Bu nedenle yan giderlerin ödenmemesine ilişkin ihtar TBK Md. 352/II anlamında haklı sayılamayacaktır.

İki haklı ihtarın oluşması için gereken şartlar ile kira borcuna ilişkin ihtarın hangi durumlarda haklı kabul edilebileceğini simgeleyen görsel.

İhtarların Usulüne Uygun ve Haklı Olması Koşulu

TBK Md. 352/II uyarınca iki haklı ihtara dayalı tahliye davası; kiracının bir kira dönemi içinde iki defa kira borcunu ödemekte gecikmesi ve kiraya verenin, kira bedeli kendisine ulaşmadan önce, kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olması koşuluyla açılabilmektedir. Bu nedenle bu önemli şartın üzerinde biraz daha durmayı faydalı buluyoruz.

Kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarların haklı olması gerekir. İhtarların haklı olduğunu ispat yükü kiralayan üzerindedir. Her şeyden önce kiracıya yapılan ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin tutarının ve ait oldukları ayların açıkça gösterilmesi gerekir. Borçlar Kanunu Md. 352/II ‘ ye dayanan tahliyede,  TBK Md. 315’ den farklı olarak kiracıya ödeme için süre verilmesine ve bu süre içinde kira bedeli ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesine gerek yoktur. Kiralayan gerekmediği halde böyle bir süre vermiş olsa da ihtarın haklı olma niteliği değişmez. Aynı şekilde, kiracının verilen süre içerisinde kira borcunu ödemesi, ihtarı, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yönünden hükümsüz bırakacak etkiye sahip değildir. Yargıtay uygulaması da bu doğrultudadır.

İhtarın ilgili kira borcunun muaccel olmasından sonra yapılmış olması gerekir. Daha önce gönderilen ihtar haklı sayılmaz.   Kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ay peşin ödeneceği kararlaştırılmışsa, Yargıtay’a göre kiranın en geç ayın üçüncü günü mesai bitimine kadar ödenmesi gerekir. Üçüncü günün mesai bitiminden önce gönderilen ihtarlar haklı ihtar sayılmaz. Yine ihtarın kira bedelinin ödenmesinden önce kiracıya ulaşmış olması şarttır. Kiracının ihtar kendisine ulaşmadan önce yapacağı ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırır.

İhtar TMK Md. 2’ de yazılı dürüstlük kuralına da aykırı olmamalıdır. Kira bedelinden ödenmemiş çok küçük bir miktar kaldığı halde ihtarname gönderilmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir.

Süresiz sözleşmelerde ve kira bedelinin yıllık olarak ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının haklı ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir.

Kanun, kiracıya gönderilecek ihtarların, yazılı olması şartını aramaktadır. Yazılı şekilden kasıt, adi yazılı şekildir. İspat kolaylığı açısından uygulamada, genellikle noter aracılığıyla ihtarname gönderildiği görülmektedir. Bununla birlikte ihtarın mektup, telgraf gibi araçlarla yapılması da mümkündür. İcra takibi sonucunda icra dairesi tarafından borçluya gönderilen ihtarlı -mehilli (örnek 13) veya ihtarsız (örnek 7) ödeme emri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir.  Kanunda içeriğine dair herhangi bir açıklama yapılmamıştır. Ancak amacının, kiracıya kanundan do­ğan asli borcunu ifada geciktiğini hatırlatmak ve onu gecikmiş ödemeyi yapmaya çağırmak olduğu açıktır.

İhtarların bir kira yılı içinde farklı aylara ait kira borcuna ilişkin olması şarttır. İhtarların iki farklı kira yılına dağılmış olması, kiralayana, tahliye talep hakkı vermez.  Aynı aya ilişkin gönderilen iki ihtardan ikincisi haklı sayılmaz. Bunlar tek ihtar kabul edilir. Daha önemlisi de şudur; birikmiş kira alacakları tek bir ihtara konu edilebilir. Farklı aylara ait daha önce ihtara konu edilmeyen birikmiş kira alacaklarının bölünerek iki ayrı ihtarla talep edilmesi tek ihtar sayılır.

Kira sözleşmesinde kira parasının üç aylık dönemlerde ödeneceği kararlaştırılmışsa, ihtarlarında aynı kira yılında iki farklı kira ödeme dönemine ait olması gerekir. Kira bedelinin altı ayda bir ödendiği durumlarda; ikinci ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilme ihtimali bulunmadığından bu halde iki haklı ihtar sebebine dayalı tahliye davası açılıp açılamayacağı tartışmalıdır.

Kiralananın taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi olması durumunda, kiracı, adı geçen Kanunun 20/1-b maddesinde yazılı giderlerden; anagayrimenkulün sigorta primleri ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerinden kiralanan bağımsız  bölümün payına düşen tutarı ödemişse yaptığı bu ödemeleri KMK m. 22/I- Son cümlede yer alan “kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür “ hükmü uyarınca kira bedelinden mahsup edebilir. Böyle bir durumda kiraya verenin bu giderlere karşılık yapılmış olan ödemeleri hesaba katmadan gönderdiği ihtar haklı ihtar sayılmayacaktır.

Kiraya veren tarafından kiracıya karşı kira bedelinin tespiti veya tahliye davası açılmış olması kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü sona erdirmez. Kiracı kira bedelini her durumda zamanında ödemek zorundadır.  Kira bedelinin tespitine veya tahliyeye yönelik dava devam ederken kira bedelinin ödenmediği durumlarda kiraya verenin göndereceği ihtar haklı ihtar sayılacaktır.

Yine kiracının, kira tespit davası sonucunda verilen ilama göre oluşan kira farklarını ödememesi nedeniyle çekilen ihtar da haklıdır. Bununla birlikte kira bedelinin tespitine dair ilamlar kesinleşmeden icra edilemeyen kararlardan olduğundan, kira bedelinin tespitine dair ilam henüz kesinleşmeden kira farklarının ödenmediği gerekçesiyle gönderilen ihtar haklı ihtar sayılamaz

Kira sözleşmesinde, kiracının herhangi bir aya ilişkin kira borcunu ödememesi halinde ilgili kira dönemine ait kalan tüm kira borcunun muaccel hale geleceğine dair kararlaştırmalar TBK Md. 346 hükmü karşısında geçersizdir. Böyle bir durumda kiralayanın gelecek dönem kira paralarının ödenmesine ilişkin ihtarı haklı ihtar olmayacaktır.

Kiraya veren, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ölmüşse; mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarın tüm mirasçılar tarafından yapılması ve davanın da tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması zorunludur.

Yeni Malikin İki haklı İhtara Dayalı Tahliye Hakkı

Yeni malik, kiralanana ihtiyacı varsa yukarıda anlatılan yeni iktisap ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasını açabilir. İhtiyaç söz konusu değilse kira ilişkisi yeni malikle kiracı arasında devam eder. Bu durumda yeni malik, kiracıya, taşınmazı satın aldığını ve bundan böyle kira bedellerini kendisine ödemesi gerektiğine dair bir ihtarda bulunmalı , kiranın nereye ve ne şekilde ödeneceğini, örneğin banka hesap numarasını, bildirmelidir. Aksi halde, kiralananın mülkiyet değişikliğini bilmesi beklenmeyeceğinden, kiracı, önceki malike yapacağı ödeme ile borcundan kurtulur. Kiracıya yapılan ihtardan sonra kiracının kira borcunu ödemekte gecikmesi halinde, yeni malikin çekeceği ihtar haklı ihtar olacaktır.

Kira tespit davaları hakkında detaylı yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira Hukuku Kütüphanesi

Demirbaş Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan kira hukuku rehberlerine aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz. Kütüphane düzenli olarak güncellenmektedir.

⚖️ Tahliye Davaları

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
• 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (Bu yazıyı okuyorsunuz.)
• Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye
• Yeniden İmar ve İnşa Nedeniyle Tahliye
• Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Başka Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
• Kiralananın Hor Kullanılması Nedeniyle Tahliye

Kira Bedeline İlişkin Davalar

• Kira Tespit Davası
• Kira Uyarlama Davası
• Kira Alacağı Davaları

Kira Sözleşmesi ve Diğer Konular

• Aile Konutunda Tahliye Taahhüdü
• Tahliye Taahhütnamesi Örneği
• Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Doldurulur?
• Kiracının Hakları
• Kiraya Verenin Hakları

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar aynı kira yılı içinde mi yapılmalıdır?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar yapılmasına sebebiyet vermesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde tahliye sebebi oluşturabilir. Buradaki kira yılı, takvim yılı değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenen kira dönemidir.

Ancak yalnızca iki ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması yeterli değildir. İhtarların her birinin ayrı bir kira borcuna ilişkin olması ve haklı nitelik taşıması gerekir.

İhtarın haklı olması ne demektir?

Haklı ihtar, kiracının kira bedelini ödeme zamanında ödememesi nedeniyle, kiraya veren tarafından bu borcun ödenmesini istemek amacıyla gönderilen ve hukuken geçerli bir kira borcuna dayanan ihtardır.

İhtar tarihinde kira borcunun muaccel olması, kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş bulunması ve ihtarın gerçek bir kira borcuna dayanması önem taşır. Henüz ödeme zamanı gelmemiş bir kira bedeli için gönderilen ihtarın haklı ihtar olarak kabul edilip edilmeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira borcu ne zaman muaccel olur?

Kira bedelinin ne zaman ödeneceği öncelikle kira sözleşmesine göre belirlenir. Sözleşmede ödeme zamanı kararlaştırılmışsa kira bedeli bu tarihte muaccel olur.

Sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmaması halinde ise kira bedelinin ödeme zamanı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle iki haklı ihtar bakımından, ihtarın gönderildiği tarihte kira bedelinin gerçekten muaccel olup olmadığı önem taşır.

İhtar gönderildikten sonra kira bedeli ödenirse ne olur?

Kiracının ihtardan sonra kira borcunu ödemesi, ihtarın haklı olup olmadığı bakımından tek başına belirleyici değildir. Önemli olan, ihtarın gönderildiği tarihte kira borcunun muaccel ve ödenmemiş olmasıdır.

Bu nedenle kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması, şartları varsa söz konusu ihtarın iki haklı ihtardan biri olarak değerlendirilmesine engel olmayabilir. Bununla birlikte, somut olayda ödemenin zamanı, ihtarın içeriği ve diğer koşullar birlikte değerlendirilmelidir.

Aynı aya ilişkin iki ihtar iki haklı ihtar oluşturur mu?

Kural olarak hayır. İki haklı ihtar şartının gerçekleşebilmesi için ihtarların ayrı kira borçlarına dayanması gerekir.

Aynı kira borcu için farklı tarihlerde iki ayrı ihtar gönderilmesi, yalnızca ihtar sayısının ikiye çıkması nedeniyle iki haklı ihtar şartını oluşturmaz. Bu nedenle hangi kira bedelinin hangi ihtara konu edildiği açıkça ortaya konulmalıdır.

Birikmiş kira borçları iki ayrı ihtara bölünebilir mi?

Sırf iki haklı ihtar şartını oluşturmak amacıyla aynı kira borcunun yapay şekilde iki ayrı ihtara bölünmesi yeterli değildir.

Birikmiş kira bedellerinin birden fazla aya ilişkin olması halinde, her bir kira bedelinin ne zaman muaccel olduğu ve ihtarlarda hangi borçların talep edildiği ayrı ayrı incelenmelidir. Aynı borcun farklı ihtarlara konu edilmesi ile farklı dönemlere ait kira borçlarının ayrı ayrı ihtar edilmesi aynı hukuki durum değildir.

Aidat ve yan giderler iki haklı ihtara konu olabilir mi?

Somut olayın özelliklerine göre aidat ve yan giderlerin kira sözleşmesi ve kanun hükümleri kapsamında kiracı tarafından ödenmesi gereken giderler olması halinde, bunların ödenmemesi ayrıca değerlendirilebilir.

Ancak her aidat veya yan gider borcunun otomatik olarak iki haklı ihtara konu olacağını söylemek doğru değildir. Giderin niteliği, ödeme yükümlüsünün kim olduğu, sözleşmedeki düzenleme ve ihtarda talep edilen alacağın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Kira tespit davası devam ederken gönderilen ihtar haklı mıdır?

Kira bedelinin miktarına ilişkin bir kira tespit davasının devam ediyor olması, gönderilen ihtarın kendiliğinden haklı veya haksız olduğu anlamına gelmez.

Özellikle ihtara konu edilen kira bedelinin hangi tutar olduğu, bu tutarın hangi hukuki temele dayandığı ve kiracının ödeme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Kira tespit davasının sonucu, ihtarın hukuki değerlendirmesi bakımından önem taşıyabilecek hususlardan biridir.

Yeni malik iki haklı ihtara dayanarak tahliye isteyebilir mi?

Yeni malikin iki haklı ihtara dayanarak tahliye talebinde bulunup bulunamayacağı, taşınmazın edinilme tarihi, kira sözleşmesinin durumu, ihtarların hangi döneme ilişkin olduğu ve yeni malikin hangi hukuki sıfatla talepte bulunduğu dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Yeni malikin taşınmazı edinmesi, önceki malik döneminde gerçekleşen her işlemin ve her ihtarın otomatik olarak kendi lehine sonuç doğuracağı anlamına gelmez. Bu nedenle yeni malik bakımından somut olayın ayrıca incelenmesi gerekir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davasının açılabilmesi için kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu m. 352 kapsamında, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi ve kira yılının sona ermesinden itibaren kanunda öngörülen süre içerisinde dava açılması önem taşır.

Bu nedenle dava açma süresinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira yılı ve ihtarların tarihleri birlikte dikkate alınmalıdır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme hangisidir?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davasında görevli mahkeme, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görev kurallarına göre belirlenir. Güncel mevzuat bakımından görevli mahkemenin belirlenmesinde, kira uyuşmazlıklarına ilişkin özel görev hükümleri ile dava açılmadan önce yerine getirilmesi gereken dava şartları da dikkate alınmalıdır.

Somut olayın niteliğine göre görevli mahkeme ve dava şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

İhtarname yerine icra takibi yapılabilir mi?

Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya veren, şartlarına göre ihtarname göndermek yerine icra takibi yoluna da başvurabilir. Ancak icra takibinin iki haklı ihtar bakımından hangi sonuçları doğuracağı, takipte talep edilen kira bedelleri, ödeme emrinin içeriği, tebliğ tarihi ve takip süreci dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

Bu nedenle her icra takibinin otomatik olarak iki haklı ihtardan biri sayılacağını söylemek doğru değildir. İcra dosyasındaki talep ve işlemlerin, Türk Borçlar Kanunu m. 352 kapsamında ayrıca incelenmesi gerekir.