Bursa’daki bir hukuk bürosunda çalışan avukat (temsili)

Aile Konutunda Tahliye Taahhüdü

Kısa Özet

Aile konutu olarak kullanılan kiralanan taşınmazlarda verilen tahliye taahhütleri, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yanı sıra Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde düzenlenen aile konutu koruması çerçevesinde de değerlendirilir. Özellikle kira sözleşmesini imzalayan eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdünün geçerliliği, diğer eşin hukuki durumu ve somut olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar doğurabilir. Bu rehberde aile konutunda tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, Yargıtay’ın güncel yaklaşımını ve uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıkları ayrıntılı olarak inceleyeceğiz.

Giriş

Yazılı tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında kiracının tahliyesini sağlayabilen önemli hukuki yollardan biridir. Ancak kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması hâlinde, uyuşmazlık yalnızca kira hukukuna ilişkin hükümlerle çözümlenmez.

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutunu eşlerden birinin tek taraflı işlemlerine karşı korumayı amaçlayan özel bir düzenleme içermektedir. Bu nedenle aile konutunda verilen tahliye taahhütlerinin değerlendirilmesinde hem Türk Borçlar Kanunu hem de Türk Medeni Kanunu birlikte dikkate alınır.

Özellikle aşağıdaki sorular uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır:

• Kiracı eş, diğer eşin rızası olmadan tahliye taahhüdü verebilir mi?
• Diğer eş sonradan tahliye taahhüdüne itiraz edebilir mi?
• Aile konutu şerhi bulunmaması sonucu değiştirir mi?
• Tahliye taahhüdü her durumda geçerli sayılır mı?
• Yargıtay son yıllarda bu konuda nasıl bir yaklaşım benimsemektedir?

Bu makalede söz konusu sorular, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ayrıntılı olarak ele alınacaktır. Böylece hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından aile konutunda tahliye taahhüdünün hukuki sonuçları daha anlaşılır hâle gelecektir.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliğini fiilen sürdürdükleri, birlikte yaşadıkları ve aile yaşamlarının merkezi niteliğini taşıyan konuttur. Türk Medeni Kanunu, aile birliğinin korunması amacıyla aile konutuna özel bir hukuki koruma sağlamıştır.

Bir taşınmazın aile konutu sayılabilmesi için tapuda “aile konutu” şerhi bulunması zorunlu değildir. Taşınmazın fiilen eşlerin ortak yaşamını sürdürdüğü yer olması, aile konutu niteliğinin kabulü bakımından yeterli olabilir. Bu nedenle hem maliki olunan taşınmazlar hem de kiralanan konutlar aile konutu niteliği taşıyabilir.

Kira ilişkisi bakımından aile konutu kavramı önem taşır. Çünkü kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, kira sözleşmesine ve tahliye işlemlerine ilişkin bazı hukuki işlemler yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre değil, Türk Medeni Kanunu’nun aile konutunu koruyan hükümleri çerçevesinde de değerlendirilir.

Bu korumanın amacı, eşlerden birinin tek başına yapacağı hukuki işlemler nedeniyle diğer eşin ve aile birliğinin barınma hakkının zedelenmesini önlemektir.

TMK m. 194 Koruması

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi, aile konutunu eşlerden birinin tek taraflı tasarruflarına karşı koruyan özel bir düzenlemedir. Bu hüküm, aile konutunun korunmasını yalnızca eşler arasındaki bir mesele olarak değil, aile birliğinin devamını sağlayan kamu düzenine ilişkin önemli bir güvence olarak kabul etmektedir.

Kanuni Dayanak

Türk Medeni Kanunu m. 194

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere kanun koyucu, aile konutuna ilişkin bazı hukuki işlemlerin diğer eşin açık rızası olmaksızın yapılmasını sınırlandırmıştır. Böylece aile konutunun, eşlerden birinin tek taraflı iradesiyle aile bireylerinin barınma hakkını tehlikeye düşürecek şekilde elden çıkarılması veya hukuki durumunun ağırlaştırılması önlenmek istenmiştir.

Kiralanan aile konutlarında da bu koruma önem taşır. Özellikle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya aile konutunu etkileyen hukuki işlemler söz konusu olduğunda, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri birlikte değerlendirilir.

Uygulamadan Not

TMK m. 194, aile konutuna ilişkin her hukuki işlemi kendiliğinden geçersiz hâle getiren bir düzenleme değildir. Somut uyuşmazlığın özellikleri, taşınmazın gerçekten aile konutu niteliğinde olup olmadığı ve diğer eşin kanundan doğan korumadan yararlanma koşulları mahkeme tarafından ayrı ayrı değerlendirilir. Bu nedenle aile konutuna ilişkin tahliye uyuşmazlıklarında her olayın kendi şartları içinde incelenmesi gerekir.

Kiracı Eş Tek Başına Tahliye Taahhüdü Verebilir mi?

Bu sorunun cevabını vermek için kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olup olmadığı, kira sözleşmesinin kim tarafından imzalandığı, diğer eşin hukuki durumu ve Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin somut olaya uygulanma şartları birlikte değerlendirilmelidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdü, kural olarak kiracı tarafından verilir. Ancak kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, uyuşmazlık yalnızca kira hukukuna göre çözümlenmez. Bu durumda aile konutuna ilişkin koruyucu hükümler de değerlendirme kapsamına girer.

Özellikle kira sözleşmesini yalnızca eşlerden birinin imzaladığı durumlarda, diğer eşin Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinden doğan haklarını ileri sürmesi hâlinde tahliye taahhüdünün hukuki sonuçları bakımından uyuşmazlık ortaya çıkabilir. Mahkeme, taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığını, diğer eşin korumadan yararlanma koşullarının bulunup bulunmadığını ve somut olayın özelliklerini birlikte değerlendirerek sonuca ulaşır.

Aile Konutu Tahliye Taahhüdü Konusunda Yargıtay ve BAM Kararları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3374, K. 2025/4997, T. 20.10.2025

Aile konutu bildirimi, daha önce verilmiş tahliye taahhüdünü geriye dönük olarak geçersiz hale getirmez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemeleri arasında ortaya çıkan uygulama farklılığını gidererek önemli bir içtihat oluşturmuştur. Kararda; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, TMK m. 194 uyarınca sonradan kiraya verene yaptığı aile konutu bildiriminin, kiracı eş tarafından bu bildirimden önce usulüne uygun şekilde verilmiş yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmeyeceği açıkça belirtilmiştir.

Daireye göre aile konutu bildirimi, bildirim tarihinden itibaren hüküm ve sonuç doğurur. Bu nedenle, bildirimin geçmişe etkili şekilde yorumlanarak kiraya verenin daha önce kazanmış olduğu hakların ortadan kaldırılması mümkün değildir. Böylece uygulamada uzun süredir tartışılan önemli bir hukuki sorun kesin olarak açıklığa kavuşturulmuştur.

Karar Künyesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3374, K. 2025/4997, T. 20.10.2025.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/8809, K. 2024/2378, T. 03.04.2024

Aile konutu tespiti davası, kiraya verene yapılan bildirimin hukuki önemini ortadan kaldırmaz.

Bu karar doğrudan tahliye taahhüdünün geçerliliğine ilişkin olmasa da aile konutu kurumunun uygulanması bakımından önem taşımaktadır. Somut olayda davacı eş, kiracı olan eşinin rızası olmadan tahliye taahhüdü verdiğini ileri sürerek taşınmazın aile konutu olduğunun tespitini istemiştir.

Yargıtay, Bölge Adliye Mahkemesi kararını onaylayarak aile konutu tespitine ilişkin değerlendirmeyi isabetli bulmuştur. Karar, aile konutunun korunmasına ilişkin davaların hukuki niteliği ve TMK m. 194 kapsamında sağlanan korumanın kapsamı bakımından uygulamaya ışık tutmaktadır.

Karar Künyesi: Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/8809, K. 2024/2378, T. 03.04.2024.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/30367, K. 2018/3319

Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra tahliye takibi her iki eşe birlikte yöneltilmelidir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, TMK m. 194 uyarınca kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunmasıyla birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğini kabul etmiştir. Bu durumda tahliye istemi bölünemez nitelikte olduğundan, kiraya verenin icra takibini ve tahliye davasını her iki eşe birlikte yöneltmesi gerekir.

Bu karar, aile konutu bildiriminin yapılmasından sonraki süreçte zorunlu takip ve dava arkadaşlığının bulunduğunu ortaya koyması bakımından önemlidir.

Karar Künyesi: Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2016/30367, K. 2018/3319.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2023/1569, K. 2024/1090, T. 30.04.2024

Yargıtay tarafından benimsenen görüşü benimseyen ilk BAM kararlarından biridir.

Bursa BAM, kiracı olmayan eşin aile konutu bildirimini tahliye taahhüdünün düzenlenmesinden sonra yapmasının, daha önce usulüne uygun olarak verilmiş tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmeyeceğine karar vermiştir.

Bu karar daha sonra Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin uyuşmazlığı giderme kararında benimsenen görüşle aynı doğrultuda değerlendirilmiştir.

Karar Künyesi: Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2023/1569, K. 2024/1090, T. 30.04.2024.

Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/4174, K. 2025/959, T. 06.03.2025

Aile konutu bildirimi geçmişe etkili sonuç doğurmaz.

Konya BAM, kiracı olmayan eş tarafından yapılan aile konutu bildiriminin yalnızca bildirim tarihinden itibaren sonuç doğuracağını, bildirimin daha önce verilmiş tahliye taahhüdünü etkilemeyeceğini kabul etmiştir.

Kararda ayrıca, tahliye taahhüdünün boş olarak imzalandığı iddiasının yazılı delille ispatlanması gerektiği de vurgulanmıştır.

Karar Künyesi: Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/4174, K. 2025/959, T. 06.03.2025.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/4431, K. 2025/33, T. 03.01.2025

Bildirim yapılmadıkça aile konutu savunması tek başına yeterli değildir.

Samsun BAM, kiracı olmayan eşin kiraya verene TMK m. 194 kapsamında bildirimde bulunmadığı sürece kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanamayacağını, bu nedenle yalnızca “burası aile konutudur” savunmasının tahliye taahhüdüne dayalı takibi engellemeyeceğini kabul etmiştir.

Bu karar da daha sonra Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin uyuşmazlığı gideren kararında benimsenen görüşle uyumlu değerlendirilmiştir.

Karar Künyesi: Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/4431, K. 2025/33, T. 03.01.2025.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Yazılı tahliye taahhüdü, uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan tahliye sebeplerinden biridir. Özellikle aile konutu niteliğindeki kiralananlarda, tarafların küçük gibi görünen usul hataları davanın kaybedilmesine neden olabilmektedir. Yargıtay kararları incelendiğinde aşağıdaki hataların sıkça tekrarlandığı görülmektedir.

Kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildiriminin geçmişe etkili olacağını düşünmek

En sık karşılaşılan yanılgılardan biri, kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildiriminin daha önce düzenlenmiş tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz hâle getireceğinin düşünülmesidir.

Oysa Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararıyla bu tartışma sona ermiştir. Buna göre, aile konutu bildirimi geçmişe etkili sonuç doğurmaz. Bildirimden önce kiracı tarafından usulüne uygun şekilde verilmiş yazılı tahliye taahhüdü geçerliliğini korur.

Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra yalnızca bir eş hakkında icra takibi başlatmak

Kiracı olmayan eş, TMK m.194 kapsamında kiraya verene bildirimde bulunduğu anda kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

Bu aşamadan sonra tahliye takibi, fesih bildirimi ve tahliye davasının yalnızca sözleşmeyi imzalayan eşe yöneltilmesi usul açısından ciddi sorunlara yol açabilir. Bildirimden sonra kiraya verenin her iki eşe birlikte işlem yapması gerekir.

Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmesi

TBK m.352 uyarınca tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesi zorunludur.

Kira sözleşmesi ile aynı anda veya teslim gerçekleşmeden önce alınan tahliye taahhütleri çoğu durumda geçersiz kabul edilmektedir.

Bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak

Kiraya veren, tahliye tarihinde kiracı taşınmazı boşaltmamışsa bir ay içinde ya icra takibi başlatmalı ya da tahliye davası açmalıdır.

Bu sürenin kaçırılması hâlinde aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak yeniden tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Boş veya eksik tahliye taahhüdü imzalamanın risklerini göz ardı etmek

Uygulamada kiracıların boş tarihli veya eksik doldurulmuş tahliye taahhütnamelerini imzaladığı görülmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, boş belgeye imza atan kişi kural olarak bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır. Belgenin sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddiasının ise güçlü delillerle ispat edilmesi gerekir.

Aile konutu iddiasının her durumda tahliyeyi engelleyeceğini düşünmek

Aile konutu koruması önemli olmakla birlikte sınırsız değildir.

Kiracı olmayan eşin kanunda öngörülen bildirimi yapmadığı veya bildirimin, tahliye taahhüdü düzenlendikten sonra yapıldığı durumlarda aile konutu savunması tek başına tahliye talebini geçersiz kılmaz. Her somut olayda bildirimin zamanı, tahliye taahhüdünün tarihi ve takip işlemlerinin usulüne uygun yürütülüp yürütülmediği birlikte değerlendirilmelidir.

Önemli Uygulama Notu

Uygulamaya İlişkin Pratik Örnekler

Aşağıdaki örnekler, aile konutu ve yazılı tahliye taahhüdüne ilişkin Yargıtay’ın güncel uygulamasını somutlaştırmaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Aile konutu bildirimi yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hâle getirir mi?

Hayır. Yargıtay’ın güncel uygulamasına göre, aile konutu bildirimi geçmişe etkili sonuç doğurmaz. Bu nedenle kiracı olmayan eş tarafından sonradan yapılan bildirim, bildirimin yapıldığı tarihten önce usulüne uygun olarak düzenlenmiş yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hâle getirmez.

Kiracı olmayan eş sonradan kira sözleşmesinin tarafı olabilir mi?

Evet. TMK m. 194 uyarınca kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve diğer eş ile birlikte sözleşmeden doğan hak ve borçlara sahip olur.

Aile konutu bildirimi hangi tarihten itibaren hüküm doğurur?

Bildirim, kiraya verene ulaştığı tarihten itibaren sonuç doğurur. Önceki dönemde yapılmış hukuki işlemleri geriye dönük olarak etkilemez.

Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra tek eş tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli midir?

Kural olarak hayır. Bildirim sonrasında her iki eş kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinden, tahliye taahhüdünün her iki eş tarafından birlikte verilmesi veya diğer eşin açık muvafakatinin bulunması gerekir.

Tahliye taahhüdü verildikten sonra evlenilmesi sonucu değiştirir mi?

Hayır. Tahliye taahhüdü düzenlendiği tarihte geçerli ise, sonradan evlenilmesi veya kiralananın aile konutu hâline gelmesi tek başına tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz.

Aile konutu bildirimi yapıldıktan sonra tahliye istemli icra takibi nasıl yapılmalıdır?

Bildirim sonrasında kiraya veren, tahliye istemli icra takibini ve gerekiyorsa tahliye davasını her iki eşe birlikte yöneltmelidir.

Kiraya veren aile konutu olduğunu bilmiyorsa ne olur?

Kiraya verenin aile konutundan haberdar olmaması tek başına sonuç doğurmaz. Kanun bakımından önemli olan, kiracı olmayan eşin TMK m. 194 kapsamında kiraya verene usulüne uygun bildirim yapıp yapmadığıdır.

Aile konutu bildirimi için mahkeme kararı gerekir mi?

Hayır. TMK m. 194 uyarınca kiracı olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirim, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi için yeterlidir. Ancak aile konutu niteliği konusunda uyuşmazlık çıkarsa mahkeme tarafından değerlendirme yapılabilir.

Yazılı tahliye taahhüdü yalnızca kiracı tarafından mı verilebilir?

Evet. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilebilir. Birlikte kiracılık bulunan hâllerde ise tüm kiracıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Eşin açık muvafakati olmadan verilen tahliye taahhüdü her durumda geçersiz midir?

Hayır. Bunun cevabı, aile konutu bildiriminin hangi tarihte yapıldığına bağlıdır. Bildirimden önce yalnız kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli olabilir. Ancak bildirimden sonra tek eş tarafından verilen tahliye taahhüdü kural olarak geçerli kabul edilmez.

Aile konutu bildirimi tahliye davasını tamamen engeller mi?

Hayır. Aile konutu bildirimi, usulüne uygun şekilde daha önce verilmiş tahliye taahhüdünü ortadan kaldırmaz. Ancak bildirimin ardından yapılacak takip ve dava işlemlerinin her iki eşe birlikte yöneltilmesini gerektirir.

Yargıtay’ın güncel uygulaması bu konuda hangi yöndedir?

Yargıtay’ın güncel içtihatlarına göre, aile konutu bildirimi ileriye etkili sonuç doğurur. Bu nedenle bildirimin yapıldığı tarihten önce usulüne uygun şekilde düzenlenmiş yazılı tahliye taahhüdü geçerliliğini korur; ancak bildirim sonrasındaki takip ve dava işlemlerinde her iki eşin birlikte muhatap alınması gerekir.