Bursa Boşanma Avukatı

Aile Konutu – Şerhi- Özellikleri  

Aile konutu yeni Türk medeni Kanunu ile hukukumuza giren kavramlardan biridir. Aile konutu, ailenin oturduğu meskendir. Eşler, aile konutunda birlikte yaşamış, acı tatlı günlerini geçirmişlerdir. Bu nedenle aile konutunun eşler  için maddi ve manevi olarak önemi, anlamı ve değeri oluşmuştur. Bunun için TMK 194. maddesi ile ailenin oturduğu konuta özel düzenlemeler ve sınırlamalar öngörmüştür. 

Kısaca bu düzenlemelerden bahsedecek olursak;
 
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez.

Aile konutunun tapu maliki bile olsa, bu konutu satamaz veya üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Aile konutu olarak kabul edilen gayrı menkulün maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair kayıt (şerh) koydurabilir.

Malik olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhini nasıl koyduracaktır.?

Malik olmayan eş nüfus kayıt sisteminden ya da doğrudan nüfus müdürlüklerinden alınan yerleşim yeri (ikametgâh) belgesi ve evlilik birliğinin devam ettiğini gösterir nüfus kayıt örneği ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü`ne müracaat edecektir. Tapu müdürlüğüne bu taşınmazın aile konutu olduğunu ve bu hususun tapuya şerh edilmesini istediğini bildirecektir. Tapu sicil müdürü gerekli işlemi yapacak ve taşınmazın tapu kütüğünün şerhler hanesine ‘Aile konutudur’ kaydını düşecektir. 

TMK da öngörülmüş Aile Konutu ile ilgili haklardan yararlanabilmek için bu kaydın konulması zorunludur. Tapu kütüğüne şerh konulduktan sonra malik olan eş aile konutunu diğer eşin haberi olmadan satamaz, üzerinde eşinin muvafakati olmadan mülkiyeti sınırlayan işlemler yapamaz. Örneğin, alacağı kredi için bankaya ipotek edemez..

Malik eş aile konutunu satarsa ne olur?

A) Aile konutu, tapuda aile konutu şerhi konulmuş olduğu halde satılırsa, bu satış geçersiz olur.

a) Rızası olmayan eşin TMK`nın 194. maddesine göre açacağı tapu iptal ve tescil davası sonucunda, yapılan satış işlemi ve üçüncü şahıs üzerinde kayıtlı olan aile konutuyla ilgili tapu kaydı iptal edilecektir.  

b) Yeni malik satıştan sonra rızası olmayan eşten onay (icazet) alarak geçersiz olan aile konutu satışını geçerli hale getirebilecektir.

B) Tapu Kütüğü`ne aile konutu şerhi konulmamış ve aile konutu üçüncü şahıslara satılmış ise; 

a)  Üçüncü şahıs satın aldığı meskenin aile konutu olduğunu bilerek almış ise iyi niyetli sayılamayacağından bu satış da geçersizdir. Diğer eş sonradan onay vermezse ve dava açarsa, üçüncü şahıs üzerinde bulunan tapu kaydı iptal edilecek ve aile konutu aileye geri dönecektir.

b) Üçüncü şahıs aile konutunu, aile konutu olduğunu bilmeden, tapu kaydına güvenerek, iyi niyetle satın almış ise, bu satış geçerlidir. Diğer eşin önceden veya daha sonra onay vermesi önemli değildir. Bu sebeple aile konutlarının tapu kütüğüne şerh ettirilmesi çok önemlidir. 

Eğer aile konutu eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, kira sözleşmesinin  tarafı olmayan eş, kiralayana (mal sahibine) yapacağı bildirimle kendisini sözleşmenin tarafı haline getirebilir. Bundan sonra bildirimde bulunan eş de kira sözleşmesinde taraf olur. Tabi bunun doğal sonucu kira sözleşmesinde ki yükümlülüklerden eşi ile birlikte (müteselsilen) sorumlu olacak olmasıdır. 

Örnek:

Bihter ve Behlül 10 yıllık evlidirler; Çift Bursa, Nilüfer’ de Behlül`ün kiralamış olduğu bir evde oturmaktadırlar. Evi Behlül kiralamış ve kira sözleşmesini de Behlül imzalamıştır. Bihter isterse, mal sahibine yazılı bir bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olduğu şeklindeki iradesinden haberdar edebilir. Her ne kadar kira sözleşmesinde Bihter`in imzası yoksa da bu bildirimden sonra imzası varmış gibi sözleşmede taraf olacaktır. Taraf olmak demektir. En basit anlamıyla Behlül`ün Bihter`in haberi olmadan kira sözleşmesinin feshedememesi demektir. Tabii ki Bihter`in yazılı taraf olma bildiriminden sonra, kira sözleşmesinden kanun gereği, müteselsil (birlikte) sorumluluğu olacaktır.

Eşlerden biri, haklı bir sebebe dayanmadan aile konutuyla ilgili gerekli muvafakati  vermezse, diğer eş hakime başvurarak gerekli izni hakimden isteyebilir. Hakim ileri sürülen sebebi haklı bulursa gerekli izni vererek aile konutu kira ise kira sözleşmesinin feshine, mülkiyet ise meskenin satışına izin verebilir.

Örneği biraz değiştirelim. Behlül ile Bihter 10 yıllık evlidirler. Aile, Behlül`ün Tapu maliki olduğu Bursa, Osmangazi’ deki meskende oturmaktadır. TMK`ya göre, bu ev ‘Aile Konutu’dur. Bihter, kocasının bir gün hiç bir şey söylemeden aile konutunu satmasından korkmaktadır. Bihter`ın satışı önlemesi için, tapu kütüğüne oturdukları evin ‘Aile Konutu’ olduğuna dair kaydı (şerhi) işletmesi gerekmektedir. Bunun için, Bihter önce, bağlı olduğu muhtarlıktan ailenin o evde oturduğuna dair ikametgah senedini alır. Evlenme cüzdanıyla birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü`ne dilekçeyle başvurur. ‘Ben bu evde kocam Behlül ile birlikte oturuyorum. Tapu kütüğüne `Aile Konutu` olduğuna dair kaydın (şerhin) işlenmesini talep ediyorum’ der. Tapu sicil müdürü gerekli incelemeyi yaparak, aile konutu kaydını şerhler hanesine işler. Artık Bihter`ın senelerdir oturduğu ev, ‘Aile Konutu’ olmuştur. Bu konut hiçbir zaman Bihter`ın haberi olmadan satılmayacak ve ipotek edilemeyecektir.

Ama, üç-beş sene sonra meydana gelen bir ekonomik kriz sebebiyle Behlül, aile konutunu satıp daha küçük bir mesken almayı isteyebilir. Eşi Bihter büyük ve lüks semtteki meskenin satışına rıza göstermezse, Tapu Sicil Müdürü aile konutunun üçüncü kişiye satışını gerçekleştiremez..  Bu durumda, Behlül mahkemeye müracaat ederek ekonomik kriz sebebiyle işlerinin bozulduğunu, çocuğunun özel okul parasını ödeyemediğini, bu büyük daireyi satıp küçük bir mesken alıp ‘Aile Konutu’ olarak kullanacağını kalan parayla da çocuğunun eğitim masraflarını ve birikmiş borçlarını ödeyeceğini beyanla aile konutunun satılmasına izin verilmesini talep edebilir. Hakim tarafları dinleyerek  ‘Aile Konutu’nun satışına izin verebilir.

Benzer durum aile konutunun kiralandığı durumlarda da olabilir. 
Örneği bir kez daha değiştirelim. Behlül ailesiyle birlikte Bursa şehir merkezinde büyük bir evde kirada oturmaktadır. Ekonomik kriz nedeniyle mesken kiraları oldukça düşer. Ancak aile konutunun kirası yüksek bir bedel üzerinden devam etmektedir. Behlül`ün işleri de eskisi gibi iyi değildir.  Pandemi nedeniyle haftada üç gün evden çalışmakta olan Behlül oturdukarı evi tahliye ederse, şehrin biraz dışında ama benzer niteliklere sahip bir evi daha ucuza kiralayabileceğini düşünmektedir. Eşi Bihter oturdukları evin kira sözleşmesinin feshine izin vermez ise Behlül mahkemeye müracaat ederek haklı sebebin varlığını kanıtlayabilirse hakim aile konutunun kira sözleşmesinin feshine izin verebilir. 

Aile konutu şerhi hangi taşınmaza konulabilir?

Bu soruyu sorduğunuz boşanma avukatı size uzun olmayan bir liste verecektir. Aile konutu şerhi eşlerin sürekli kullanımına özgülenmiş konutlar için söz konusu olur. Yazlık, dağ evi, gibi ailenin devamlı olarak birlikte yaşamadığı, arızi olarak kullandığı konutların tapu kaydına aile konutu şerhi düşülemez.

Hisseli Tapu Üzerine Aile Konutu Şerhi Konulabilir mi?

Aile konutu olarak kullanıldığının belgelenmesi şartıyla paylı (hisseli) taşınmaz üzerine de aile konutu şerhi konulabilir. Elbette tapu dairesi şerhi sadece diğer eşe ait olan pay üzerine koyacaktır.

Aile işletmesinin bulunduğu bir İşyeri için “aile konutu” şerhi verilebilir mi?

Eşler birlikte işletiyor olsalar bile işyerleri için aile konutu şerhi konulamaz. Üçüncü kişiler lehine intifa hakkı tanınmış olan taşınmazlara da aile konutu şerhi işlenemez. Aynı şekilde üst ve alt soya ait olsalar bile üçüncü kişiler adına kayıtlı taşınmazların kaydına aile konutu şerhi verilemez.

Aile konutu müessesesinin faydaları nelerdir?

Genel olarak toplumumuzda ailenin oturduğu evi kiralayan veya maliki olan kocadır. Koca, 20-30 yıl sonra karısından boşanmak istediğinde; kadın boşanmayı kabul etmeyince, koca müşterek yaşanan evden ayrılıyordu. Yani evi terk ediyordu. Ev kiralıksa kiraları ödemiyordu. Koca, ev sahibine yeni adresini bildiriyordu. Ev sahibi ödenmeyen kiralar için icra takibi yapıyor ve mahkemeden tahliye kararı alıyordu. Ev sahibi kesinleşen kararı infaz için, kadının ve çocukları haberi olmadan kapıya (eve)  icra memuru gönderiyordu. Üç-beş gün gibi kısa bir zamanda kadın ve çocuklar sokağa atılıyordu.

Kocanın maliki olduğu evde ailenin (eş ve çocukların) oturması halinde de koca boşanmak istediği kadını zor durumda bırakmak için, kadın ve çocukların haberi olmadan tapu dairesine gidiyor, ailenin oturduğu evi üçüncü kişiye satıyordu. Üstelik yeni malike kendi adresini veriyor, açılan haksız işgal ve tahliye davalarından sonra eş ve çocukları hiçbir şekilde haberdar etmiyordu. Takip edilmeyen dava kısa zamanda karara bağlanıyordu. Yeni malik davadan habersiz olan kadın ve çocukları icra yoluyla sokağa atabiliyordu.

Karı-koca müşterek hayatlarını birlikte oturdukları evde, yani aile konutunda geçiriyorlar. Çocuklar bu evde doğup büyüyor. Birçok acı tatlı olaylar bu evde yaşanıyor. Boşanma halinde, çocuklarıyla birlikte bu evde oturmaya alışmış olan eş, 20-30 senelik anılarını, köklerini bırakıp başka bir ortamda hayatını devam ettirmeye zorlanıyordu. Üstelik evlilik birliğini bozmak istemediği halde ve hiç kusuru yokken genelde evden ayrılan kadın ve çocuklar oluyordu. İşte aile konutu kavramıyla kanun koyucu, parçalanması önlenemeyen ailenin bir kısmının özellikle çocukların mümkün mertebe eski yaşantı ve düzeninin devamını sağlamaya çalışmıştır.

Eşlerden birinin ölümü halinde aile konutu ne olacaktır?

Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmek için, mülkiyeti ölen eşe ait olan aile konutu üzerinde, kendisine katılma alacağına mahsuben intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir. Eğer sağ kalan eşin katılma alacağı yetmez ise, üzerine bedel ilave ederek de aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkını talep etmeye hakkı vardır. Sağ kalan eş intifayı yani kullanma hakkını seçtiğinde gerekirse aile konutunu kiraya da verebilir. Oturma hakkını seçerse o evde sadece ve sadece oturmak zorundadır.

TMK`nın getirdiği aile konutu uygulamasıyla yukarıda anlatılan olumsuz ve mutsuz durumlar önemli ölçüde önlenecektir. Artık kira sözleşmesinin feshi veya ailenin oturduğu evin satılması veya boşanma ve hatta ölüm halinde dahi aile konutuyla ilgili işlemlerde, diğer eşin özellikle toplumumuzda kadının rızasının da önemi olacaktır.

Aile konutu kavramına getirilen hükümler, ailenin kullandığı ev eşyalarını da kapsamaktadır. Boşanma, ölüm veya herhangi bir sebeple ayrılık meydana geldiğinde, eşlerden biri katılma veya miras alacağına mahsuben ev eşyalarının mülkiyetinin kendisine verilmesini de isteyebilir. 

TMK`da Mal Rejimlerine Göre Aile Konutu ve ev eşyalarını talep şartları nelerdir. 

Edinilmiş Mallara Katılma Rejiminde Aile Konutu ve Ev Eşyası (TMK 240. madde)

a) Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmek için, ölen eşine ait aile konutu üzerinde, intifa veya oturma hakkını katılma alacağına mahsuben `yetmez ise bedel eklemek suretiyle) isteyebilir.

b) Sağ kalan eş yine katılma alacağına mahsuben, ev eşyalarının mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.

c) Sağ kalan eş veya ölen eşin mirasçılarının istemiyle ve haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eşe, aile konutu üzerinde intifa veya oturma hakkı yerine, mülkiyet hakkı verilebilir. 

Paylaşmalı Mal Ayrılığı Rejiminde Aile Konutu ve Ev Eşyası (TMK 254. madde)

a) Evliliğin iptal veya boşanma kararıyla sona erdirilmesi halinde, ailenin ortak kullanımına ayrılmış olan aile konutunda hangi eşin kalacağı ve ev eşyasını hangi eşin kullanacağı konusunda eşler aralarında anlaşırlar. Bu anlaşmaya göre, aile konutunda eşlerden biri kalır ve ev eşyalarını kullanmaya devam edebilir. (Aile konutunda kalacak eşin, kalma ve ev eşyalarını kullanma süresinde de taraflar anlaşabilirler; süreyi üç sene, 10 sene, 20 sene gibi belirleyebilir ve tapu kütüğüne şerhi işletebilirler.)

b) Anlaşma olmadığı taktirde; hakim, olayın özelliklerini, eşlerin ekonomik ve sosyal durumlarını ve varsa çocukların menfaatlerini ve hakkaniyet durumunu da göz önünde bulundurarak, evde hangi eşin kalacağı ve ev eşyalarını hangi eşin kullanacağı kararını boşanma kararıyla birlikte verir. Ayrıca hakim, aile konutunda kalma ve ev eşyalarını kullanma süresini de (3 sene, 10 sene, 20 sene gibi) belirterek tapu kütüğüne şerhin işlenmesi için de karar verir.

c) Eşlerin aile konutu kiralık ise, hakim bu evde hangi eşin kalacağına karar verebilir. Kiracı olmayan eşin aile konutunda kalmasına karar vermesi halinde, kiralayanın sözleşmeden doğan haklarını güvenceye almak için gerekli düzenleme kararını verir.

d) Eşlerden birinin ölümünde, paylaşmaya konu mallar arasında aile konutu ve ev eşyalarının bulunması halinde, sağ kalan eşe miras ve paylaşmadan doğan hakkına mahsup edilmek suretiyle, aile konutu ve ev eşyalarının mülkiyet hakkı verilir. Sağ kalan eşin paylaşmadan doğan hakkı ve miras hakkı yetmediği taktirde, eksik kalan miktarı bedel eklemek suretiyle ödemek zorundadır. (YTMK 255. madde)

e) Haklı sebeplerin varlığı halinde sağ kalan eşin veya mirasçıların istemi üzerine hakim, mülkiyet yerine intifa hakkı veya oturma hakkı kararı verebilir.

Mal Ortaklığı Rejiminde Aile konutu ve Ev Eşyası (TMK 279. madde)

a) Eşlerden birinin ölümü halinde, sağ kalan eş, aile konutu ve ev eşyası ortaklık mallarına dahil ise, payına mahsuben bunların mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.

b) Haklı sebeplerin varlığı halinde, sağ kalan eşin veya mirasçıların istemi üzerine aile konutu ve ev eşyası üzerinde mülkiyeti yerine, intifa veya oturma hakkı tanınabilir.

c) Boşanma veya evliliğin iptali halinde, ortaklık mallarından olan aile konutu ve ev eşyası üzerinde üstün bir yararı olduğunu ispatlayarak mülkiyet intifa veya oturma hakkı talep edebilir.

Mal Ayrılığı Rejiminde Aile Konutu ve Ev Eşyası (TMK 242. madde)

Herkesin malı kendisine aittir. Malikin istediği gibi, tasarruf, yönetim ve yararlanma hakkı vardır. (İstisna olarak aile konutuyla ilgili, evin geçimine katkı ve ailenin geleceğinin korunması yönünden, kanundan doğan bazı sınırlamalar vardır.)

Edinilmiş mallara katılma rejiminde, eşler evliliğin devamı sürecinde hisseli (paylı) gayrı menkuller almış olabilirler. Eşlerden biri, bu hisseli (paylı) gayrı menkullerdeki hissesini üçüncü kişilere satması için, diğer eşin rızasını alacaktır. Diğer eş rıza vermezse, hisse üçüncü kişiye satılamayacaktır. (TMK 223/2. madde)

Eğer herhangi bir şekilde hisse üçüncü kişiye satılmış ise, satışa rıza etmeyen diğer eş, suf`a hakkını kullanarak üçüncü kişiye satılan hissenin bedelini ödeyerek kendi adına tescilini isteyebilir. Eşlerin paydaş olduğu gayrı menkullerin üçüncü kişilere satışında, kanun, bu konuda eşin, hakime müracaat ederek ‘haklı sebeplerim var, taşınmazı satma izni istiyorum,’ şeklinde dava açma yetkisi vermemiştir.

Ama, izin vermeyen diğer eşin bu davranışı TMK`nın 2. maddesinde belirtilen dürüstlük (iyi niyet) kuralına aykırı ise, kanun kötü niyetli eşi himaye etmeyecektir. Bu halde payını satmak isteyen eş, mahkemeye müracaatla haklı sebeplerinin bulunduğunu, diğer eşin kötü niyetli olduğunu ispat ederse hakimden izin alabilecektir.

Avukat Meral Demirbaş – Demirbaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu Bursa 09.10.2021