Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar Kaybı Talebi

️ Kiracı, Haksız Tahliye Nedeniyle Uğradığı Zararları Talep Edebilir mi? – Bir Yargıtay Kararı İncelemesi 

Kira sözleşmeleri hem kiracının hem de kiraya verenin karşılıklı borç ve sorumluluklarını düzenleyen hukuki metinlerdir. Kiraya verenin, kira süresi dolmadan, haksız bir tahliye davası açması ve bunun sonucunda kiracının taşınmazı terk etmek zorunda kalması halinde önemli zararlar doğabilir. Kiraya verenin haksız tahliye davası açması sonucu taşınmazdan çıkarılan kiracı, yalnızca konut ya da işyerini kaybetmekle kalmaz, aynı zamanda ekonomik zarar da görebilir. Bu zararlar çoğunlukla kar kaybı, taşınma masrafları, yapılan faydalı ve zorunlu giderler ile ilgilidir. Bu tür zararların tazmini mümkün müdür? Hangi zamanaşımı süresi uygulanır?

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi’nin 2004/4457 E. – 2005/1153 K. sayılı içtihadı, bu konuda çarpıcı bir yol gösterici niteliğindedir.

⚖️ Olayın Özeti

Davacı şirket, 10 yıllık bir kira sözleşmesiyle taşınmazı kiralamışken, kiraya veren taraf, başka bir sözleşmeye dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açmış, dava sürecinde kiracı olan davacı tahliye edilmiş ve taşınmaz üçüncü kişilere kiralanmıştır.

Daha sonra tahliye kararının hatalı olduğu ortaya çıkmış ve Yargıtay kararı bozulmuştur. Ancak davacı, iş işten geçtikten sonra 4 yıl erken tahliye edildiğini, bu nedenle kar kaybı yaşadığını ve taşınmaza masraf yaptığını ileri sürerek, toplam 4 milyar TL tazminat talep etmiştir.

⚠️Mahkeme Aşaması ve İlk Hatalı Değerlendirme

Yerel mahkeme, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar vermiştir. Gerekçesi, Borçlar Kanunu’nun (BK) 126/1. maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmuş olmasıdır. Mahkeme bu sürenin, kira ilişkilerinden doğan alacaklar için geçerli olduğunu savunmuştur.

Ancak bu karar hukuka aykırıdır.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi bu kararı bozmuştur. Gerekçeleri şu şekildedir:

✅ Davacının talepleri, kira alacağı değil; sözleşmeye aykırılık nedeniyle zarar tazminine ilişkindir.

Yani burada borç ilişkisinin ihlali (kira süresi bitmeden haksız tahliye) söz konusudur. Bu durumda:

Türk Borçlar Kanunu’nun (mülga 818 sayılı BK m. 125; güncel TBK m. 146) hükmü uygulanır:
“Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça her alacak 10 yıllık zamanaşımına tabidir.”

Dolayısıyla bu gibi durumlarda 10 yıllık genel zamanaşımı süresi geçerlidir.

❌ Yerel mahkeme, kira sözleşmesinden doğan “dönemsel kira alacakları” gibi değerlendirme yaparak hatalı biçimde 5 yıllık süreyi uygulamıştır.

⚖️Kararın Hukuki Önemi

Bu karar, aşağıdaki hukuki alanlar için emsal niteliğindedir:

1️⃣ Kiracının Haksız Tahliyeden Doğan Tazminat Hakkı:
Kiraya verenin kötüniyetli veya hukuki dayanaktan yoksun tahliye girişimleri tazminat sorumluluğu doğurabilir Kiracı, kira süresi bitmeden haksız yere tahliye edilmişse kar kaybı, yatırım masrafları, faydalı iyileştirmeler gibi kalemleri dava yoluyla isteyebilir.

2️⃣ Zamanaşımı Süresi Uygulaması:
Bu tür zarar taleplerinde kira alacağı değil, sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan zararın tazmini söz konusu olduğu için 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir.

3️⃣ Yargı Yolu ve Davanın Niteliği:
Bu tür talepler alacak davası niteliğinde olup, asliye hukuk mahkemelerinde açılır. Ticari işletme söz konusuysa ticaret mahkemeleri de görevli olabilir. Kiracı, uğradığı zararı ispat etmek zorundadır.

Kararın Tam Metni: Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar Kaybı Talebi

T.C.
YARGITAY
11. Hukuk Dairesi

Esas: 2004/4457
Karar: 2005/1153
Tarih: 14.02.2005

Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar kaybı Talebi Zamanaşımının On Yıl Olması

ÖZET: Dava, kira süresi dolmadan kiralayanın haksız açtığı ileri sürülen dava sonucu taşınmazdan tahliye sebebiyle kar kaybı ve kiralanana yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir. Davacının talepleri kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklandığından ve bu tip davalar için yasada ayrıca bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden, dava BK.nun 125. maddesinde yazılı on senelik genel zaman aşımı süresine tabidir. Mahkemece, davanın açıldığı gün itibarıyla on senelik  zaman aşımı süresinin dolmadığı gözetilerek zaman aşımı def´inin reddiyle iddia ve savunma çerçevesinde davanın esasına girilmesi gerekirken BK.nun yalnızca kira alacağına ait 126/1. maddesindeki 5 senelik  zaman aşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.

(818 sayılı BK. m. 125, 126)

KARAR METNİ:
Taraflar arasında görülen davada Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi´nce verilen 28.03.2002 gün ve 2001/787-2002/270 s. kararın Yargıtay´ca tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi Dilek Çakıroğlu tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve bütün belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkili şirketin davalılara ilişkin taşınmazın tamamını 01.04.1988 başlangıç günlü sözleşme ile 10 yıllığına kiraladığı halde, davalıların şirket ortaklarından Tolga Ay ile yapılan 24.03.1988 günlü sözleşmeye dayanarak temerrüt sebebiyle tahliye davası açtığını, bu davaya müvekkilinin müdahil olarak katılmasına ve burada kiracı olduğunu belirtmesine rağmen mahkemenin hatalı olarak tahliye kararı verdiğini, kararın icraya konulmasıyla taşınmazın fiilen 1994 yılı Ağustos ayında tahliye edildiğini ve 3.kişiye kiralandığını, daha sonra bu kararın taşınmazın pansiyon kısmında müvekkilinin, cafe-bar ve gece kulübü kısmında ise sair şahısların kiracı olduğu gerekçesiyle bozulduğunu, kira süresinin dolmasına 4 yıl kalmasına rağmen taşınmazın pansiyon kısmında haksız olarak tahliye edilen müvekkilinin kardan mahrum kaldığını ve taşınmaza bir takım eklentiler ve tadilatlar yaptığını ileri sürerek 3.000.000.000 TL. mahrum kalınan kar ile 1.000.000.000 TL. taşınmaza yapılan masraf bedelinin kanuni faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, öncelikle zaman aşımı yönünden davanın reddini istemiştir.

Mahkemece toplanan delillere göre, davacı tarafından dava konusu taşınmazın icra yoluyla tahliye davasının tarafı olmamasına rağmen 16.08.1994 gününde tahliye edildiği, bozma ilamından sonra icranın iadesinin talep edilmediği gibi kira sözleşmesinin de ihya edilmediği, dolayısıyla taraflar arasındaki kira akdinin bu tarihte sona erdiği, BK.nun 126/1. maddesi uyarınca kira akdine dayalı tazminat taleplerinin 5 senelik  zaman aşımı süresine tabi olduğu, bu davanın ise zaman aşımı süresi dolduktan sonra 18.09.2001 gününde açıldığı gerekçesiyle davanın zaman aşımı  nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, kira süresi dolmadan kiralayanın haksız açtığı ileri sürülen dava sonucu taşınmazdan tahliye sebebiyle kar kaybı ve kiralanana yapılan masrafların tahsili istemine ilişkindir. Davacının talepleri kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklandığından ve bu tip davalar için yasada ayrıca bir zaman aşımı süresi öngörülmediğinden, dava BK.nun 125. maddesinde yazılı on senelik genel zaman aşımı süresine tabidir. Mahkemece, davanın açıldığı gün itibarıyla on senelik  zaman aşımı süresinin dolmadığı gözetilerek zaman aşımı def´inin reddiyle iddia ve savunma çerçevesinde davanın esasına girilmesi gerekirken yazılı biçimde BK.nun yalnızca kira alacağına ait 126/1. maddesindeki 5 senelik  zaman aşımı süresinin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 14.02.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kira Süresi Dolmadan Tahliye Nedeniyle Kar Kaybı Talebi