Gayrimenkul Satışında Geçersiz Sözleşmeler ve Ödenen Bedelin İadesi: Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Giriş

Gayrimenkul alım-satım işlemleri, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu’nda şekil şartına bağlanan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmî şekilde, tapu müdürlüklerinde yapılması zorunludur. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar aralarında adi yazılı sözleşmelerle taşınmaz satışına ilişkin hükümler içeren anlaşmalar yapabilmektedir.

Bu gibi durumlarda, eğer sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa, geçersiz sayılır. Peki, bu geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapan taraf ödediği bedeli geri alabilir mi?

Bu sorunun cevabı, Yargıtay içtihatlarında netleşmiştir. Yazımızda, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle ödenen paranın iadesine ilişkin hukuki gerekçeleri ve Yargıtay’ın içtihadını ele alacağız.

Türk Hukukunda Taşınmaz Satışı ve Şekil Şartı

Türk Medeni Kanunu m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 uyarınca, taşınmaz satışları ancak resmî şekle tabi olarak tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılabilir. Aksi takdirde yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

Önemli Not: Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi dahi, tek başına mülkiyet devri doğurmaz. Bu sözleşmeler bir taahhüt niteliğindedir; taraflar edimlerini ifa etmedikçe ve tapuda işlem yapılmadıkça mülkiyet geçişi gerçekleşmez. Ancak noterde yapılan satım vaadi sözleşmeleri , özellikle tapuya şerh edilmiş iseler adi bir sözleşmeye göre çok daha fazla koruma sağlarlar.  

Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen Bedel Geri Alınabilir Mi?

Geçersiz bir sözleşme uyarınca ödeme yapılmışsa, Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 hükümleri gereğince bu ödeme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmelidir.

Bu durumda alıcı, taşınmaz satışı gerçekleşmediği halde ödemede bulunduğu için, karşı taraftan yaptığı ödemeyi iade etmesini isteyebilir.

İade ve Giderlerin Talep Edilmesi (TBK m. 79-80)

Geçersiz sözleşme uyarınca tarafların birbirlerine verdiklerini geri istemesi sürecinde, iade borcunun kapsamı ve yapılan masrafların akıbeti zenginleşen tarafın iyiniyetine göre tayin edilir:

İade Borcu Bakımından (m. 79)

Sebepsiz zenginleşen, iade talebi sırasında elinde kalan miktarı geri vermekle yükümlüdür. Ancak zenginleşen, parayı veya malı iyiniyetli olmaksızın elden çıkarmışsa ya da ileride geri vermek zorunda kalabileceğini hesaba katması gerekiyorsa (geçersizliği bilmesi durumu), zenginleşmenin tamamını iade etmekle sorumlu tutulur.

Giderleri İsteme Hakkı Bakımından (m. 80)

Zenginleşen tarafın, iade edilecek olan şeye yaptığı harcamaları talep etme hakkı iyiniyetine göre farklılık gösterir:

• • İyiniyetli Zenginleşen: Yaptığı tüm zorunlu (şeyin korunması için gerekli olan) ve yararlı (şeyin değerini artıran) giderlerin kendisine ödenmesini isteyebilir.

  • İyiniyetli Olmayan Zenginleşen: Zorunlu giderlerin iadesini isteyebilir; ancak yararlı giderlerden sadece iade anında mevcut olan değer artışının ödenmesini talep edebilir.

  • Lüks Giderler: İyiniyetli olup olmadığına bakılmaksızın, lüks (diğer) giderler istenemez. Ancak zenginleşen, kendisine bir karşılık önerilmezse, asıl şeye zarar vermeden ayrılabilecek eklemeleri söküp alabilir.

Denkleştirici Adalet İlkesi ve İade Bedelinin Hesaplanması

Geçersiz sözleşmelerde, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alması kuralı, özellikle uzun zaman aralıklarının geçtiği ve yüksek enflasyonun yaşandığı durumlarda hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu noktada Yargıtay, “Denkleştirici Adalet İlkesi”ni (iustitia commutativa) devreye sokarak, paranın sadece nominal değerinin değil gerçek alım gücünün iadesini, mümkün kılmıştır. Denkleştirici adalet ilkesi  haksız kazancın önlenmesini ve hukuki ilişkilerde taraflar arasında makul bir denge kurulmasını, özellikle taşınmaz alım-satımı gibi yüksek bedelli işlemlerde, ödeme yapan tarafın mağduriyetini önlemeyeyi amaçlar. Geçersiz sözleşmelere dayanarak yapılan ödemelerde, taraflar arasındaki menfaat farkı, denkleştirici bir hesaplamayla telafi edilir.

Hesaplamanın Temel Dayanakları

Geçersiz sözleşme nedeniyle ödenen bedelin iadesine karar verilirken, paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücü ile ifanın imkansız hale geldiği (veya hukuki sürecin başladığı) tarihteki değeri arasında bir köprü kurulur. Hesaplama yapılırken şu ekonomik verilerin ortalaması baz alınmaktadır:

• Enflasyon Verileri: TÜFE ve ÜFE oranlarındaki değişimler.

• Döviz ve Altın Fiyatları: Paranın yabancı paralar ve kıymetli madenler karşısındaki değer kaybı.

• Maaş ve Ücret Artışları: Memur maaşları ve işçi ücretlerindeki katsayı değişimleri.

• Faiz Oranları: Mevduat faizleri ve ekonomik büyüme rakamları.

İade Bedelinin Belirlenmesi

Bu ilke uyarınca mahkemece görevlendirilen bilirkişi, yukarıda sayılan parametrelerin aritmetik ortalamasını alarak ödenen bedelin güncel değerini hesaplar. Buradaki amaç, alacaklının mal varlığında meydana gelen reel eksilmenin giderilmesi ve borçlunun (satıcının) haksız bir ekonomik avantaj elde etmesinin önüne geçilmesidir.

Denkleştirici adalet ilkesi, sadece bir matematiksel hesaplama değil, aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması ve dürüstlük kuralının (TMK m. 2) bir gereğidir. Bu sayede, tapusuz taşınmaz satışı sebebiyle yıllar önce ödeme yapmış olan kişi, parasının enflasyon karşısında erimesinden kaynaklanan mağduriyetten korunmuş olur.

Denkleştirici Adalet İlkesi Uyarınca Örnek Hesaplama Tablosu

(Ocak 2016 – Mart 2026 Dönemi Kurgusal Değerleme)

Aşağıda, Ocak 2016 tarihinde akdedilen geçersiz gayrimenkul satım sözleşmesine istinaden ödenmiş olan 100.000 TL’nin, Mart 2026 tarihinde, Denkleştirici Adalet İlkesine göre baliğ olabileceği yaklaşık miktarı gösteren kurgusal bir hesaplama tablosu yer almaktadır:

Tablonun Analizi ve Hukuki Sonuç

Yukarıdaki kurgusal veriler ışığında yapılan hesaplama, on yıllık süreçte paranın satın alma gücünde meydana gelen reel değişimi açıkça ortaya koymaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi uyarınca yapılan bu işlemde şu hususlar gözetilmiştir:

• Reel Değerin Korunması: Ocak 2016’da ödenen 100.000 TL’nin, zamanaşımının dolduğu Mart 2026 tarihindeki ortalama karşılığı yaklaşık 2.212.000 TL olarak hesaplanmıştır.
• Hukuki Dayanak: Bu hesaplama yöntemi ile davacının mal varlığında oluşan eksilme, enflasyon ve diğer ekonomik parametreler karşısında korunarak mülkiyet hakkının özüne uygun bir iade sağlanmaktadır.
• Hakkaniyet Dengesi: Sadece ödenen rakamın (nominal değer) iadesi, borçlu tarafın bu parayı on yıl boyunca işleterek elde ettiği haksız kazancın kendisinde kalmasına neden olacakken; denkleştirme yöntemi bu dengesizliği ortadan kaldırmaktadır.

Önemli Not

Bu tablo, Denkleştirici Adalet İlkesinin mantığını somutlaştırmak amacıyla hazırlanmış kurgusal bir modeldir. Her somut uyuşmazlıkta iade bedeli; paranın elden çıktığı ve ifanın imkansız hale geldiği tarihler arasındaki resmi veriler esas alınarak mahkemece görevlendirilen uzman bilirkişiler marifetiyle hesaplanmaktadır.

Zamanaşımı Süresi ve Usul Konuları 

Geçersiz taşınmaz satışından kaynaklanan bedel iadesi taleplerinde, davanın doğru tarafa ve kanuni süreler içerisinde yöneltilmesi, hak kaybı yaşanmaması bakımından kritik öneme sahiptir.

1. Zamanaşımı Süresi

Geçersiz sözleşmelere dayalı sebepsiz zenginleşme taleplerinde uygulanacak zamanaşımı süresi, Türk Borçlar Kanunu uyarınca 10 yıldır. Bu süre, sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiği veya tarafların geçersizliği öğrenerek iade talebinde bulunduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. On yıllık bu genel zamanaşımı süresinin geçirilmesi durumunda, karşı tarafın zamanaşımı defini ileri sürmesiyle davanın reddedilmesi riski doğmaktadır.

2. Davanın Tarafları

• Davacı: Geçersiz sözleşme uyarınca bedeli ödeyen kişi veya onun külli halefleridir (mirasçılarıdır).

• Davalı: Bedeli alan veya mal varlığında sebepsiz bir artış meydana gelen kişi ya da kuruluştur. Satıcının vefatı durumunda dava, mirasçılarına karşı yöneltilmelidir.

3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu tür davalarda görevli mahkeme, uyuşmazlığın taraflarına ve sözleşmenin niteliğine göre değişkenlik gösterebilir:

• Genel kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

• Ancak taraflardan birinin tüketici olması ve işlemin ticari/mesleki amaçla yapılması durumunda Tüketici Mahkemeleri görevli olacaktır.

• Yetkili mahkeme ise genel kural uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

4. İspat Yükümlülüğü

Davacı, geçersiz sözleşme kapsamında bir ödeme yaptığını somut delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Banka kayıtları, dekontlar, imzalı ibranameler, adi sözleşmeler, ödemeyi tevsik eden belgeler önemli ispat vasıtalarıdır. 

Yargıtay’ın Görüşü

Demirbaş Hukuk Bürosu arşivinden alınan ve aşağıda detaylı olarak incelenen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4221 E., 2017/7390 K. sayılı, 25.05.2017 tarihli kararı, bu konuda emsal niteliktedir. Karar her ne kadar  2017 yılına ait olmakla birlikte güncel uygulama da aynı doğrultudadır. 

Örneğin; 

Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1305, K. 2023/3079, T. 06.11.2023: “şirketin geçersiz satış sözleşmesinin tarafı olmasına, davalı gerçek kişinin de şirket unvanı ve kaşesi bulunmaksızın 11.03.2014 tarihli makbuzda belirtilen parayı şahsen tahsil etmiş bulunmasına, dolayısıyla davacı tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı tutarın davalılardan sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca tahsiline karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamasına göre…”

Yargıtay, 11. Hukuk Dairesi, E. 2022/5870, K. 2024/2625, T. 01.04.2024: “Taraflar arasında 23.09.2013 tarihinde imzalanan, davalı arsa sahibi ile yapılan ve davacı tarafça dayanılan Konut Satış Sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından geçersizdir. O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflara hak ve borç doğurmadığından taraflar geçersiz sözleşme uyarınca verdiklerini karşı taraftan isteyebilirler. Ancak, ülkemizde yaşanan enflasyonun uzun yıllardan beri yüksek oranda seyretmesi nedeniyle paranın değeri bununla ters orantılı olarak devamlı düşmekte olduğundan paranın verildiği tarihteki alım gücü ile iade tarihindeki alım gücü çok farklı ve adaleti denkleştirmeyecek oranda azdır. Bu nedenle, hukuken geçersiz sözleşmeler sebepsiz zenginleşme kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı gözardı edilmemelidir. Nitekim davacı da bunu talep etmiş, ilk derece mahkemesince denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hükmedilen bedele karşı istinaf isteminde bulunmamıştır. Bölge Adliye Mahkemesince, ödenen bedelin aynen iadesine karar verilmesi doğru olmayıp ilk derece mahkemesi kararını davacının istinaf etmediği ve davalı yararına usulü kazanılmış hak doğduğu gözetilerek denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanacak bedele hükmedilmesi gerekirken”

Yargıtay bu kararlarıyla, geçersiz taşınmaz satış sözleşmeleri nedeniyle yapılan ödemelerin denkleştirici adalet ilkesine göre iade edileceğini açıkça ortaya koymuştur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul alım-satımı ciddi şekil şartlarına bağlı bir işlemdir. Tapu dairesinde veya resmi şekil şartına uygun olarak yapılmayan satış sözleşmeleri geçerli değildir ve bu sözleşmelere dayanılarak yapılan ödemelerin geri alınması mümkündür. Özellikle Yargıtay kararları, bu konuda alıcıyı koruyucu niteliktedir.

Bu nedenle, taşınmaz alımında resmî şekil şartlarına uygun davranılmalıdır. Aksi durumda ödediğiniz bedelin iadesi için hukuki yollara başvurmanız gerekebilir. Bu süreçte bir avukat desteğiyle hareket etmek, hak kaybını önleyecektir.

• Gayrimenkul alım-satımlarında her zaman tapu dairesinde resmi senetle işlem yapılmalıdır.
• Adi sözleşmeler hatta bazı durumlarda noter sözleşmeleri mülkiyet devri sağlamaz.
• Eğer alıcı, sözleşmeye güvenerek ödeme yaptıysa ve satış gerçekleşmediyse, ödediği bedelin iadesi için dava açabilir.
• Bu tür davalarda, ödemenin yapıldığını kanıtlayan banka dekontları, yazılı sözleşme, mesajlaşmalar, tanık beyanları önemli delillerdir.
• Tapusuz taşınmaz alımına dair yapılan her türlü işlem geçersizdir.
• Ödeme yapılmadan önce tapudaki devir işlemi kesinlikle tamamlanmalıdır.
• Bu tür davalarda zamanaşımı süreleri de dikkate alınmalıdır. Genel olarak 10 yıllık zamanaşımı geçerlidir.
• Dava türü sebepsiz zenginleşme davası olup, Borçlar Kanunu’na göre 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmalıdır. Ancak işlem haksız fiil veya hile içeriyorsa bu süre farklılık gösterebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Noterde yapılmayan veya tapusuz olarak gerçekleştirilen ev satışı geçerli midir? Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde (tapu sicil müdürlüklerinde) yapılması zorunludur. Noterde yapılan “taşınmaz satış vaadi” sözleşmeleri hariç olmak üzere; taraflar arasında adi yazılı şekilde (kendi aralarında) yapılan satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve mülkiyetin devrini sağlamaz.

2. Geçersiz sözleşme nedeniyle ödediğim parayı güncel değeriyle geri alabilir miyim? Evet. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda uygulanan “Denkleştirici Adalet” ilkesi uyarınca; ödenen paranın iadesine karar verilirken, paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücü ile ifanın imkansız hale geldiği tarihteki alım gücü hesaplanır. Bu hesaplamada enflasyon, döviz kurları, altın fiyatları ve memur maaş artışları gibi verilerin ortalaması dikkate alınarak paranın güncel değeri belirlenir.

3. Satın aldığım taşınmaza yaptığım tadilat ve masrafları geri isteyebilir miyim? Geçersiz sözleşmeye dayanarak taşınmazı zilyetliğinde bulunduran kişi, TBK 80 uyarınca iyiniyetli ise yaptığı tüm zorunlu ve yararlı giderlerin iadesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zenginleşen ise sadece zorunlu giderlerini ve yararlı giderlerinden iade anında mevcut olan değer artışını talep etme hakkına sahiptir.

4. Ödenen bedelin iadesi için davanın ne kadar sürede açılması gerekir? Geçersiz sözleşmelerden kaynaklanan sebepsiz zenginleşme davalarında, iade alacağı genel zamanaşımı süresine tabidir. Bu kapsamda, alacağın tahsili için 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde hukuki sürecin başlatılması önem arz etmektedir.

Sonuç 

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan ancak kanunun emrettiği resmi şekil şartına uyulmaksızın akdedilen sözleşmeler, taraflar arasında ciddi mülkiyet hukuku uyuşmazlıklarına ve ekonomik kayıplara sebebiyet vermektedir. Bu tür geçersiz sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, sadece ödenen bedelin iadesi değil; iade edilecek tutarın “Denkleştirici Adalet” ilkesi uyarınca güncel değerinin hesaplanması, tarafların iyiniyet durumuna göre giderlerin talep edilmesi ve zamanaşımı sürelerinin takibi gibi pek çok teknik husus bir arada değerlendirilmelidir.

Hukuki sürecin hatalı kurgulanması veya eksik ispat araçlarıyla yola çıkılması, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle, karmaşık sebepsiz zenginleşme hükümlerinin ve güncel yargı içtihatlarının titizlikle uygulanması gereken bu tür davalarda; sürecin en başından itibaren hukuki destek alınması, mülkiyet hakkının korunması bakımından önem arz etmektedir.

Karar İncelemesi 2 : Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Ödenen Paranın Denkleştirici Adalet İlkesine Göre İadesi

Giriş

Türk hukukunda taşınmaz (gayrimenkul) satışları için şekil şartı esastır. Medeni Kanun m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu m. 237 hükümleri uyarınca, bir taşınmaz satımı ancak resmî şekilde ve tapuda yapılmışsa geçerlilik kazanır. Ancak uygulamada sıklıkla, taraflar noter veya adi yazılı sözleşmeler ile taşınmaz satışına yönelik anlaşmalar yapmaktadır. Bu şekilde yapılan harici satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir.

Bu durumda gündeme gelen en önemli mesele, alıcının ödediği satış bedelinin iadesidir. İşte bu noktada denkleştirici adalet ilkesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri devreye girer.

Geçersiz Sözleşmeye Dayalı Olarak Ödenen paranın Geri Alınması 

Eğer bir gayrimenkul satış sözleşmesi, kanunda öngörülen resmî şekil şartına uygun değilse, bu sözleşme geçersizdir ve taraflara hak doğurmaz. Ancak bu geçersiz sözleşme gereği ödeme yapılmışsa, ödemeyi yapan kişi, karşı tarafın sebepsiz zenginleştiği gerekçesiyle ödediği bedelin iadesini talep edebilir.

Bu noktada Türk Borçlar Kanunu m. 77-82 maddeleri uyarınca, haksız iktisap (sebepsiz zenginleşme) hükümleri çerçevesinde hak talep edilebilir.

Karar İncelemesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2013/7969 E., 2013/7923 K. Sayılı Kararı

Olayın Özeti

Davacı, tapuda devir yapılmadan yalnızca adi yazılı bir “alım-satım ve komisyon sözleşmesi” ile arsa almış, bu sözleşme uyarınca davalılara 24.000 TL ödeme yapmıştır. Ancak taşınmaz adına tescil edilmemiştir. Sonrasında taraflar arasında yeni bir anlaşma yapılmış, bu kapsamda davacı 6.000 TL daha borç para verdiğini ve toplam 30.000 TL zarara uğradığını iddia etmiştir.

Yerel Mahkemenin Kararı

Davacı, davalıya taşınmazın satışı amacıyla resmî şekle bağlı olmayan adi bir sözleşme kapsamında ödeme yaptığını; ancak satışın gerçekleşmediğini, dolayısıyla ödediği paranın iadesini talep etmiştir.

Davalı ise sözleşmenin geçerli olduğunu, davacının vazgeçtiğini ve iade borcu olmadığını savunmuştur.

Yerel mahkeme, sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığını ve dolayısıyla hükümsüz olduğunu belirterek davacının yaptığı ödemenin sebepsiz zenginleşme kapsamında iadesine karar vermiştir.

İlk derece mahkemesi, yalnızca 24.000 TL’nin iadesine ve bu bedelin denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde 38.092 TL olarak tazmin edilmesine hükmetmiştir. Ancak 6.000 TL borç için herhangi bir araştırma yapılmamış, istem reddedilmiştir.

Yargıtay’ın Değerlendirmesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kararında şu tespitlerde bulunmuştur:

• Tapulu taşınmazın satışı adi yazılı sözleşmeyle yapılamaz; bu tür sözleşmeler geçersizdir.
• Geçersiz sözleşme uyarınca yapılan ödemeler, haksız iktisap hükümleri uyarınca geri alınabilir.
• Bu iade, denkleştirici adalet ilkesi gözetilerek yapılmalıdır.
• 6.000 TL tutarındaki borç para iddiası hakkında ise hiçbir inceleme yapılmaması, hukuki dinlenilme hakkının ihlali anlamına gelir. Mahkemenin bu yönde delil toplaması gerekirdi.

Bu nedenlerle karar bozulmuştur.

Yargıtay Kararı Tam Metin

Gayrimenkul Davaları: Geçersiz Sözleşme nedeniyle Ödenen Paranın İadesi

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ BAŞKANLIĞI

ESAS NO : 2013/7969

KARAR NO : 2013/7923

Y A R G I T A Y İ L A M I

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ : BURSA 1.ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 13/09/2012

NUMARASI : 2011/89-2012/575

DAVACI : ……………VEKİLİ AVUKAT .HÜSEYİN DEMİRBAŞ

DAVALI LAR : ………………. 2-…………………. LTD . ŞTİ .

Taraflar arasında görülen alacak ve tazminat davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların 2004 yılında 12.500,00 TL bedelle müvekkiline arsa sattıklarını, satış bedelinin tamamını tahsil etmelerine rağmen tapuda gerekli ferağ ve tescil işlemini yapmadıklarını, müvekkilinin dava konusu arsa üzerinde dava dışı üçüncü bir kişinin inşaat yaptığını öğrenince, davalı E. ‘in müvekkiline bu defa başka bir arsayı satmayı teklif ettiğini, bunun üzerine taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılarak önceki sözleşmenin iptal edildiğini, yeni sözleşme gereğince müvekkilinin davalılara 11.500,00 TL daha ödediğini, ayrıca tapuda devir yapılabilmesi için ödenmesi gereken borçlar olduğu gerekçesiyle davalıların müvekkilinden 6.000,00 TL de borç para aldıklarını, karşılığında müvekkiline bono verdiklerini; dava konusu arsanın müvekkili adına tapuda resmi devir işleminin yapılmadığını belirterek; arsa için 2004 yılında ödenen 12.500,00 TL ile 2007 yılında ödenen 17.500,00 TL’nin toplamı olan 30.000.00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesine göre tespit edilecek karşılığının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ve davalıların eylemi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarara karşılık şimdilik 2.000,00 TL tazminatın müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacı vekili 27.06.2012 tarihli ıslah dilekçesinde; müvekkilinin harici gayrimenkul satış sözleşmesi nedeni ile davalılara 24.000,00 TL ödediğini, ödünç olarak 6.000,00 TL borç para verdiğini, uğranılan zarara karşılık 2.000,00 TL tazminat istediklerini, 24.000,00 TL’yi 14.092,00 TL artırarak bilirkişi tarafından denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle hesaplanan 38.092,00 TL’ye; 2.000,00 TL maddi tazminat talebini 26.000,00 TL artırarak 28.000,00 TL’ye çıkardıklarını beyan etmiştir. Davalı taraf duruşmalara katılmamış, cevap dilekçesi de vermemiştir. …/… -2- ESAS NO : 2013/7969 KARAR NO : 2013/7923 Mahkemece; taraflar arasındaki geçersiz sözleşmenin tarafının davalı E. olduğu, davacıdan parayı E.’in aldığı, olayda diğer davalının sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü cihetine gidilerek; davalı E.’e ödenen 24.000,00 TL’nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca hesaplanan karşılığı olan 38.092,00 TL tazminatın davalı Emin’den tahsiline; fazlaya ilişkin istemin reddine; davalı ……..San. Ve Tic. Ltd. Şti. yönünden açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde bulunmadığından reddedilmiştir. Dava; harici satış sözleşmesi gereğince satışı vadedilen arsanın ferağının verilmemesi nedeni ile ödenenin iadesi ve uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Dosya içeriğinden; davacı M. ile davalı E. arasında O. Ş.’in tanıklığında 04.06.2007 tarihinde ‘Alım-Satım ve Komisyon Anlaşması’ başlıklı adi yazılı sözleşme akdedildiği, sözleşmenin konusunun 5233 ada 9 nolu parsaldeki 240 m2’lik arsa olduğu; arsanın hali hazırda dava dışı H.S.T. adına kayıtlı olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde alıcının davacıdan 24.000,00 TL kapora alındığının yazılı olduğu, davacı yanın ayrıca keşidecisinin davalı E.Y.ve lehtarının M.C.olduğu; 4.000,00 ve 2.000,00 TL bedelli 2 adet bonoyu dosyaya ibraz ettiği anlaşılmaktadır. Buna göre; davacı ile davalı E.Y. arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin olarak imzalanan sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir (MK.706,Tapu K. 26 ve Noterlik K. 60). Bu nedenle davacı ödediği paraları haksız iktisap kuralları gereğince davalı E.’den geri isteyebilir. Sözleşme geçersiz olduğu için de tasfiyesi haksız iktisap kuralları uyarınca, denkleştirici adalet kuralı ile hakkaniyet gözetilerek yapılır. Bu bağlamda mahkemece; sözleşmede yazılı olan 24.000,00 TL’nin denkleştici adalet ilkesine göre hesaplanan karşılığının davalı E.Y.’dan alınmasına karar verilmesi isabetlidir. Ancak; davacı taraf; davalıya satım bedeli olan 24.000,00 TL haricinde 6.000,00 TL’de borç para verdiğini iddia etmiş, iddiasını ispat için keşidecisinin davalı E.Y.olan, 2 adet toplam 6.000,00 TL bedelli bonoyu dosyaya ibraz etmiş, mahkemece, bu istemle ilgili hukuki dinlenilme hakkı ve M.K.6.maddesi gereğince isbat kuralları ve delilleri toplanmamış, istemin reddinin gerekçesi kararda açıklanmamıştır. Hal böyle olunca mahkemece; davalı E.’in isticvap edilmesi, keşidecisi olduğu bonoları davacıya verilme sebebi temel alacağın bonolarda yer alan karşılığının ne olduğu belirlenerek, gerektiğinde bu yönde taraf delilleri toplanıp, yeterli araştırma yapılıp, hasıl olacak sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bu husus hükmün bozulmasını gerektirmiştir.  Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 13.05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. 

Geçersiz Sözleşme Paranın İadesi