Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası: Bir Yargıtay Kararı İncelemesi

Kamulaştırma bedelinin tespiti davası, idare tarafından kamu yararı gözetilerek yapılan kamulaştırma işlemleri sonucunda, mal sahibine ödenecek adil ve gerçek taşınmaz bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlayan hukuki bir yoldur. Bu davalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesine dayanır ve taşınmazın bedeli konusunda idare ile malik arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda gündeme gelir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kamulaştırma bedeli tespit edilirken, taşınmazın niteliği büyük önem taşır:

• Tarla veya arazi niteliğindeki taşınmazlarda “net gelir metodu” kullanılır.
• Arsa niteliğindeyse, emsal satış karşılaştırması esas alınır.

Bu değerleme yöntemleri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi kapsamında düzenlenmiş olup, dava tarihindeki gerçek değer dikkate alınarak tespit yapılır.

Yargıtay Kararı: 5. HD., 2008/1494 E., 2008/3602 K.

Yargıtay’ın 2008 tarihli kararında mahkemenin yaptığı eksik inceleme eleştirilmiştir. Kararda özetle şu değerlendirmeler yapılmıştır:

• 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca belirlenen bedel, kamulaştırma bedeli sayılamaz.
• Eğer malik tapuda ferağ vermez ve taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, idare 10. madde uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açmalıdır.
• Bu davada, dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri, keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla saptanmalı, taşınmazın niteliğine göre uygun değerleme yöntemi seçilmelidir.
• Somut olayda mahkemenin sadece acele kamulaştırma dosyasındaki verilerle yetinmesi, usul ve esas yönünden eksiklik teşkil ettiğinden hüküm bozulmuştur.

Anahtar Nokta: Yargıtay, gerçek bedelin belirlenmesi için yerinde keşif, bilirkişi incelemesi ve uygun değerleme tekniği kullanılmasını zorunlu görmektedir.

Öğretideki Görüşler ve Uygulama

Hukuk öğretisinde de kamulaştırma bedelinin tespiti, “adil bedel ilkesi” ile yakından ilişkilidir. Bu ilke, Anayasa’nın 46. maddesi ve AİHS’nin ek 1 no’lu protokolü gereği, mülkiyet hakkının korunması adına malike yapılacak ödemenin gerçek değeri yansıtması gerektiğini savunur.

Prof. Dr. Ö. Çelik’ e göre: “Kamulaştırma bedeli, malikin taşınmazı üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayan en temel devlet müdahalesine karşılık gelen tazminat niteliğindedir.”

Kamulaştırma Bedeli Tespiti Davasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Uzlaşma sağlanamadığında, 10. maddeye dayalı dava açılır, bu davayı idare açar.
• Bilirkişi incelemesi ve keşif zorunludur, dosya üzerinden değerlendirme yapılamaz.
• Taşınmazın niteliği doğru saptanmalı (tarla/arsa).
• Dava tarihi esas alınarak en yakın emsal satışlar veya gelir metodu kullanılmalı.
• Eksik incelemeyle verilen kararlar bozulma riski taşır.

Sonuç: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Davası

Kamulaştırma bedelinin tespiti davası, aynı zamanda teknik ve ekonomik değerlendirmeleri de içeren karmaşık bir süreçtir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, bu tür davalarda bilirkişi incelemesinin mutlaka yapılması gerektiğini, aksi halde verilen kararların hukuka aykırı sayılacağını vurgulamaktadır.

Eğer siz de kamulaştırmaya tabi tutulan bir taşınmazın sahibiyseniz, hukuki danışmanlık alarak süreci doğru yönetmeniz, hakkınız olan adil bedeli elde etmeniz açısından büyük önem taşır.

Kararın Tam Metni: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti

T.C.
YARGITAY
5. Hukuk Dairesi

Esas: 2008/1494
Karar: 2008/3602
Tarih: 24.03.2008

ÖZET: Somut dava, 2942 s. Kamulaştırma Yasasının 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini istemine ilişkindir. 2942 s.  Yasasının 27. maddesi uyarınca tesbit edilen bedel kamulaştırma bedeli değildir. Tarafların uzlaşmaması ve tapuda ferağ verilmemesi halinde, idarece aynı Yasanın 10. maddesine göre açılan tesbit ve tescil davasında, aynı Yasanın 15/son maddesine göre dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri tesbit edilmelidir. Bu nedenle; bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak taşınmazın niteliği tesbit edilip arazi ise net gelirine, arsa ise emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden acele kamulaştırma dosyasındaki verilerle yetinilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması hatalıdır.

(2942 sayılı Kamulaştırma K. m. 10, 15, 27)

KARAR METNİ:
YARGITAY İLAMI

Taraflar arasındaki 4650 s. Kanunla değişik 2942 s. Kamulaştırma Yasasının 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarda  tarih ve sayıları yazılı hükmün Yargıtayca  tetkiki taraf vekilleri yönünden verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunarak iş anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR

Dava, 4650 s. Kanunla değişik 2942 s. Kamulaştırma Yasasının 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak tapudan terkini istemine ilişkindir.

Mahkemece, mahallinde keşif yapılıp bilirkişi raporu alınmadan Kamulaştırma Yasanın 27. maddesi uyarınca yapılan değerlendirmede belirlenen bedele hükmedilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Mahkemece, Kamulaştırma Yasasının değişik 10. maddesi uyarınca inceleme ve işlem yapılmamıştır. Şöyle ki;

2942 s.  Yasasının 27. maddesi uyarınca tespit edilen bedel kamulaştırma bedeli değildir. Tarafların uzlaşmaması ve tapuda ferağ verilmemesi halinde, idarece aynı Yasanın 10. maddesine göre açılan tespit ve tescil davasında, aynı Yasanın 15/son maddesine göre dava tarihi itibariyle taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Bu nedenle; bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak taşınmazın niteliği tespit edilip arazi ise net gelirine, arsa ise emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekirken bu husus gözetilmeden acele kamulaştırma dosyasındaki verilerle yetinilerek eksik inceleme ile hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir.

Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde görüldüğünden hükmün açıklanan sebeplerle HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde davalıya geri verilmesine, 24.03.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti