Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Satışlarında İhale Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları

Ortaklığın giderilmesi davaları, halk arasında bilinen adıyla izale-i şüyu davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir malvarlığının (genellikle taşınmazların) ortaklar arasındaki paylaşımının mahkeme eliyle gerçekleştirilmesidir. Bu sürecin nihai aşaması olan “satış suretiyle ortaklığın giderilmesi”, taraflar için hem maddi hakların kazanılması hem de karmaşık bir cebri icra prosedürünün yönetilmesi anlamına gelir. Açık artırmalarda zaman zaman, ihale üzerinde kalan kişinin ihale bedelini süresinde yatırmadığına rastlanmaktadır. Bu durum paraya çevirme sürecini uzatmakta ve paydaşların mağduriyetine neden olmaktadır.

Bu makalede, ihale bedelinin ödenmemesinin sonuçları, açık artırma usulü, teminat yatırma şartları ve pey sürme prosedürlerini detaylandırarak, paydaşların ve alıcıların karşılaşabileceği mali riskleri ele alacağız.

1. Ortaklığın Giderilmesi Satış Süreci Nasıl İşler?

Mahkeme tarafından verilen satış kararı kesinleştiğinde, dosya ilgili yerin Satış Memurluğu‘na gönderilir. Satış memurluğu, taşınmazın güncel değerini belirlemek üzere bilirkişi incelemesi yaptırır ve bir “muhammen bedel” tayin eder.

2. Yeni Nesil Elektronik İhale Sistemi (7343 Sayılı Kanun)

Hukukumuzda 2021 yılında çıkarılan ve 2023 itibarıyla bütün hükümleriyle yürürlüğe giren  7343 sayılı Kanun değişiklikleri ile artık ihaleler fiziksel salonlarda değil, tamamen elektronik ortamda (UYAP e-Satış Portalı üzerinden) gerçekleştirilmektedir. Bu sistem, şeffaflığı artırmış, fiziksel katılımın getirdiği riskleri (tehdit, engelleme vb.) ortadan kaldırmış olsa da pey sürme ve ödeme süreçlerinde teknik takip gereksinimini de beraberinde getirmiştir.

Bu gereksinim, ihalenin başlangıcından bedelin yatırılmasına kadar geçen süreci kapsar ve  genellikle aşağıdaki alanlarda kendini gösterir.

2.1. Portal Erişimi ve Kimlik Doğrulama Yönetimi

Elektronik satış portalına giriş sadece e-Devlet kapısı üzerinden yapılabilmektedir. Teknik takibin ilk adımı, katılımcının e-imza veya mobil imza araçlarının geçerlilik süresini ve teknik çalışabilirliğini kontrol etmektir. İhalenin son dakikalarında yaşanabilecek bir sertifika hatası veya şifre unutma durumu, tüm hazırlığın boşa gitmesine neden olabilir.

2.2. Teklif Verme Stratejisi ve Sunucu Senkronizasyonu

Elektronik ihalelerde teklif süresi saniyelerle ölçülür. Teknik takip burada iki noktada kritikleşir:

• Zaman Senkronizasyonu: Katılımcının bilgisayar saati ile UYAP sunucu saati arasındaki farklar.
• Otomatik Uzama Süreleri: Sistemin son dakikalarda gelen teklifler üzerine süreyi otomatik olarak uzatması (genellikle 10 dakika), katılımcının ekran başında aktif ve kesintisiz bir internet bağlantısıyla süreci anlık izlemesini gerektirir.

2.3. Finansal Entegrasyon ve Teminat Takibi

Teminatın sadece bankaya yatırılması yeterli değildir; bu tutarın ilgili ihale dosyasıyla eşleştiğinin portal üzerinden teyit edilmesi gerekir.

• Banka transferlerindeki açıklamaların (dosya numarası, taşınmaz bilgisi) sisteme uygunluğu,
• Yatırılan tutarın “Bloke” statüsüne geçip geçmediğinin kontrolü, teknik takibin mali ayağını oluşturur.

2.4. Bildirimler ve Süreç Takvimi

E-satış sisteminde tebligatlar ve bilgilendirmeler çoğunlukla sistem üzerinden veya SMS/e-posta yoluyla yapılır. Teknik takip;

• Artırma Sonuç Tutanağı’nın sisteme düştüğü anın takibini,
• İhale bedelini yatırmak için gereken 10 günlük sürenin başlangıç ve bitiş tarihlerinin (resmi tatiller ve sistem kapanış saatleri göz önüne alınarak) hesaplanmasını kapsar.

2.5. Altyapı ve Veri Güvenliği

İhaleye girilen cihazın güvenliği ve bağlantı kalitesi (stabil bir fiber hat veya kesintisiz güç kaynağı gibi), özellikle yüksek bedelli ihalelerde teknik takibin fiziksel bir parçasıdır. Sistemsel bir donma veya tarayıcı uyumsuzluğu, pey sürme imkanını teknik olarak imkansız hale getirebilir.

3. İhaleye Katılım ve Teminat Prosedürleri

İhaleye girmek isteyen herkesin, İİK. Da düzenlenmiş belirli şartları yerine getirmesi gerekir.

Teminat Yatırma Şartı

Açık artırmaya katılabilmek için taşınmazın muhammen bedelinin %10’u oranında teminat yatırılması zorunludur. Bu teminat nakit olarak Vakıfbank üzerinden yatırılabileceği gibi, kesin ve süresiz banka teminat mektubu ile de sağlanabilir.

Paydaşların Teminat Durumu

Ortaklığın giderilmesi ihalelerinde paydaşlar için özel bir durum söz konusudur. Eğer ihaleye katılan kişi taşınmazın hissedarıysa ve kendi payının değeri, yatırılması gereken teminat miktarını karşılıyorsa, ayrıca nakit teminat yatırmasına gerek kalmaz. Buna “payın teminata mahsubu” denir. Ancak payı yeterli olmayan hissedarın aradaki farkı nakit olarak tamamlaması şarttır.

4. Açık Artırmada Pey Sürme ve İhalenin Kesinleşmesi

Elektronik ortamda yapılan artırma, ilan edilen tarih ve saatte başlar ve genellikle 7 gün sürer.

• Asgari Teklif: İhale bedeli, taşınmazın muhammen bedelinin %50’si ile satış masrafları ve varsa rüçhanlı alacakların toplamından az olamaz.
• Pey Sürme: Katılımcılar, sistem üzerinden belirlenen artırım miktarlarına göre tekliflerini iletirler. Son dakikalarda gelen teklifler, sistem tarafından süreyi otomatik olarak cüzi miktarlarda uzatabilir.
• İhale Alıcısı: Süre dolduğunda en yüksek teklifi veren kişi “İhale Alıcısı” olarak belirlenir. Bu aşamada satış memurluğu bir Artırma Sonuç Tutanağı düzenleyerek süreci kayıt altına alır.

5. İhale Bedelinin Ödenmemesi

Pek çok paydaş veya alıcı, ihaleyi kazandıktan sonra bedeli yatırmazsa sadece ihalenin iptal olacağını düşünmektedir. Oysa İcra ve İflas Kanunu (İİK) madde 133, bu durumu ağır mali yaptırımlara bağlamıştır.

İhale Kararının Kaldırılması

İhale alıcısına, ihale bedelini yatırması için genellikle 10 günlük bir süre verilir. Eğer bu süre içinde bedel (paydaşlar için payı mahsup edildikten sonra kalan tutar) yatırılmazsa, satış memuru ihaleyi iptal eder ve kararı kaldırır.

İhale Farkından Sorumluluk

İhale iptal edildikten sonra taşınmaz, başka bir karara gerek kalmaksızın tekrar satışa çıkarılır. Eğer ikinci satışta oluşan bedel, ilk ihaledeki bedelden düşük olursa; aradaki tüm fark ilk alıcıdan tahsil edilir.

Örnek: İlk ihalede 10.000.000 TL teklif veren paydaş bedeli ödemedi. İkinci ihalede taşınmaz 7.000.000 TL’ye satıldı. Aradaki 3.000.000 TL’lik fark, ilk alıcının malvarlığından (veya dosyadaki payından) zorla tahsil edilir.

Yargıtay, 4. Hukuk Dairesi, E. 2018/3003, K. 2019/1721, T. 25.03.2019: “İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesuldürler. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur (İİK. m.133,II). Bu düzenleme uyarınca iki ihale bedeli arasındaki farkın ve temerrüt faizinin tahsili için, alacaklının alıcıya (veya alıcılara) karşı dava açmasına veya icra takibi yapmasına gerek yoktur. İki ihale bedeli arasındaki farkın ve temerrüt faizinin tahsili için İİK. m. 133,II c.2 deki “dairece tahsil olunur” hükmü uyarınca icra dairesi yada satış memurluğundan ilgililer de talepte bulunabilir. Şu halde, İİK m. 133, II c. 2’deki “ayrıca hükme hacet kalmaksızın” açık hükmü nedeniyle iki ihale bedeli arasındaki farkın tahsili için davacının dava açmasında hukuki yararı bulunmamaktadır. Davanın hukuki yarar (dava şartı) yokluğu nedeniyle reddi yerine, işin esası incelenerek hüküm kurulması usul ve yasaya uygun düşmediğinden kararın bozulması gerekir.”

Yargıtay, 20. Hukuk Dairesi, E. 2016/4728, K. 2016/7048, T. 15.06.2016: “Bu durumda, davanın satış memurluğunun işlemine karşı açılmadığı, dava dilekçesinde satış memurluğunun gösterilmediği, sadece davalıya karşı İzale-i Şüyu 1. satış memurluğunca yapılan ihale sonucu, iki ihale bedeli arasındaki farktan dolayı davacıdan tahsil edilerek davalıya ödenen paranın istirdadı talep edildiğinden, uyuşmazlığın genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.”

Temerrüt Faizi ve Masraflar

Sadece fiyat farkı değil, aynı zamanda:

1. İlk ihale gününden ikinci satışın kesinleştiği güne kadar geçen süre için yıllık kanuni faiz,
2. Yeniden yapılan ilan, tebligat ve satış memurluğu masrafları da bedeli ödemeyen kişiye yükletilir.

“Mal Ucuza Gitmesin” Derken, Teminatı Yakmak

Bazı hallerde, özellikle gayrimenkul değerinin yüksek olduğu bölgelerdeki ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşlar, taşınmazın yabancılara veya düşük fiyata gitmesini engellemek için ödeyemeyecekleri teklifler verebilmektedir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• Ödeme gücünüzün üzerinde verilen her teklif, ikinci satışta oluşacak potansiyel zararın teminatı haline gelmektedir.
• İhaleyi “kilitlemek” amacıyla yapılan bu eylem, diğer paydaşların satış bedeline geç kavuşmasına neden olduğu için kötüniyetli bir yaklaşım olarak değerlendirilebilir.
• Yatırılan teminat, oluşan zararları (faiz, masraf, fark) karşılamak için derhal alıkonulur.

6. İkinci En Yüksek Teklif Sahibi Alabilir mi?

Eski uygulamada, icra müdürü veya satış memuru, en yüksek teklif verenin ödeme yapmaması halinde, ikinci en yüksek teklif sahibine, teklifi,  muhammen bedelin %50’si ve masraflar şartını taşıyorsa, taşınmazı almayı isteyip istemediğini bildirmesi için üç günlük süre verirdi. İkinci En yüksek teklif sahibi kabul ederse kendisine ödeme için 7 günlük süre verilir ve ihale tamamlanırdı.

Ancak 7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, İcra ve İflas Kanunu’nun mülga 133. maddesindeki “ikinci en yüksek teklif sahibine teklif yapılması” usulünü tamamen ortadan kaldırmıştır. Artık sistem, en yüksek teklif verenin bedeli ödememesi halinde İİK m. 115/4 uyarınca ihaleyi doğrudan iptal edip taşınmazı yeniden satışa çıkarmaktadır.

7. Taşınmaz Satışlarında İhale Stratejisi

Ortaklığın giderilmesi ihaleleri, taşınmazın bulunduğu bölgenin ekonomik dinamiklerinden bağımsız düşünülemez. Gerek tarım arazileri gerekse imarlı arsalar üzerinde gerçekleşen bu ihalelerde, katılımcıların ve paydaşların dikkat etmesi gereken stratejik unsurlar şunlardır:

• Piyasa Rayici ve Bilirkişi Raporu Uyumu: Bilirkişilerce belirlenen muhammen bedel, bazen piyasanın hızlı yükseldiği bölgelerde gerçek değerin altında kalabilmektedir. Bu durum, ihalenin %50 olan başlangıç bedelini daha cazip hale getirir ve rekabeti artırarak bedelin beklenmedik şekilde yükselmesine yol açabilir.
• İmar Durumu ve Gelecek Projeksiyonu: Özellikle kentsel gelişim aksında bulunan taşınmazlar için verilen tekliflerde, alıcının sadece mevcut durumu değil, bölgenin gelecek vaat eden projelerini de hesaba katması gerekir. Bu durum, “ödenemeyecek pey sürme” riskini beraberinde getiren en büyük faktörlerden biridir.
• Yatırımcı ve Paydaş Dengesi: Bölgedeki kurumsal yatırımcıların ilgisi, paydaşların malın “yabancıya gitmemesi” yönündeki duygusal tepkisini tetikleyebilir. Hukuki ve finansal bir planlama yapılmadan, sadece duygusal motivasyonla girilen rekabet, İİK 115/4 kapsamında ağır yaptırımlara davetiye çıkarabilmektedir.
• Muhammen Bedel Analizi: Taşınmazın gerçek piyasa değeri ile bilirkişi raporu arasındaki fark iyi analiz edilmelidir.
• KDV ve Damga Vergisi: İhale bedeli dışında ödenecek olan KDV (%1, %10 veya %20), damga vergisi ve tapu harçları önceden hesaplanmalıdır.
• Hukuki Destek: İhale bedelinin ödenmemesi durumunda karşılaşılan rücu davaları ve icra takipleri, profesyonel bir hukuk bürosu tarafından yönetilmelidir.

8. Sıkça Sorulan Sorular

Soru: İhale bedelini ödemezsem hapis cezası var mı? Hayır, ihale bedelinin ödenmemesi cezai bir suç değil, hukuki bir borç doğurur. Ancak bu borç nedeniyle tüm banka hesaplarınıza ve malvarlığınıza haciz konulabilir.

Soru: Paydaş olduğum için bedelin tamamını mı yatırmalıyım? Hayır. İhale alıcısı paydaş ise, satış bedelinden kendi hissesine düşen pay düşülür. Sadece diğer ortaklara ödenmesi gereken net tutarı ve yasal harçları yatırması yeterlidir.

Soru: İkinci ihalede fiyat daha yüksek çıkarsa ne olur? Eğer ikinci satışta taşınmaz sizin verdiğiniz tekliften daha yüksek bir fiyata satılırsa, üzerinizde “ihale farkı” yükü kalmaz. Sadece o ana kadar geçen sürenin faizi ve ek satış masraflarından sorumlu olursunuz.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi satışları, mülkiyet hakkının nakde çevrildiği hassas bir süreçtir. İhale masasında verilen bir teklif, hukuki olarak bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Bedelin yatırılmaması durumunda karşılaşılacak mali yaptırımlar, bazen kişinin taşınmazdaki kendi payını bile kaybetmesine yol açabilecek kadar ağır olabilir.

Bu nedenle, özellikle taşınmaz ihalelerine katılmadan önce dosya incelemesi yapmak, ödeme planını netleştirmek ve teknik prosedürler için bir avukatın rehberliğinde hareket etmek en sağlıklı yoldur.

Demirbaş Hukuk Bürosu olarak, Bursa genelindeki ortaklığın giderilmesi davaları, satış memurluğu işlemleri ve ihale hukuku konularında müvekkillerimize profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Ortaklığın Giderilmesi Satışında İhale Bedelinin Ödenmemesi ve Sonuçları