APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN DAVA VE İCRA TAKİPLERİNDEKİ TEMSİL YETKİSİ

Kat mülkiyeti hukukunda en çok tartışılan ve kafa karışıklığına neden olan konulardan biri; site veya apartman yöneticisinin, kat malikleri adına dava açıp açamayacağı veya kendisine dava açılıp açılamayacağıdır. Yöneticinin yetkisi nerede başlar, nerede biter? Yönetim aleyhine icra takibi yapılabilir mi?

Bu makalede, yöneticinin “taraf ehliyeti”ni, Yargıtay kararları ve Kat Mülkiyeti Kanunu ışığında tüm detaylarıyla inceledik.

1. Hukuk Yargılamasında Taraf Sıfatı ve Önemi

Hukuk muhakemesinde “taraf sıfatı” (husumet ehliyeti), dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bir davada kimin davacı, kimin davalı olabileceğini belirleyen temel kural budur.

• Aktif Husumet (Davacı Sıfatı): Dava konusu hakkın sahibidir.
• Pasif Husumet (Davalı Sıfatı): Dava konusu hakkın yükümlüsüdür.

Uygulamada sıkça görülen hata, davanın yanlış kişiye yöneltilmesidir. Eğer dava konusu şey üzerinde kim hak sahibi ise davanın o kişi tarafından açılması; kime karşı hukuki koruma isteniyorsa davanın o kişiye yöneltilmesi şarttır. Aksi halde dava, esasa girilmeden “sıfat yokluğu” nedeniyle reddedilir.

2. Yöneticinin Temsil Yetkisinin Yasal Dayanağı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34. maddesi uyarınca kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye veya yönetim kuruluna verebilirler.

Yöneticinin görevleri ise aynı Kanunun 35. maddesinde tahdidi olarak sayılmıştır. Bu görevlerin ortak paydası “ana gayrimenkulün yönetimi” dir. Kanun koyucu, kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesini de yöneticinin asli görevleri arasında saymıştır. Dolayısıyla yönetici, yönetimsel işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yasal bir statüye sahiptir.

3. Yöneticinin Hukuki Statüsü: Vekil mi, Yasal Temsilci mi?

Yöneticinin hukuki kimliği “çift yönlü” bir yapıya sahiptir:

1. İç İlişkide (Kat Maliklerine Karşı): KMK m. 38 gereğince yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
2. Dış İlişkide (Üçüncü Kişilere Karşı): Yönetici, yetkisini yasadan alan bir yasal temsilci konumundadır.

Yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan temsil yetkisine dayanarak sözleşmeler yapabilir, borç altına girebilir veya alacaklı olabilir. Bu işlemler, kat malikleri adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/271, K. 2017/280, T. 05.05.2017 kararında;

“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 34.maddesine göre, sekiz ve daha fazla bölümü olan ana taşınmaza yönetici atanması zorunludur.” Aynı Kanunun 38.maddesinde yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir. Yine sözü edilen Kanunun 35.maddesinde ise, yöneticinin görevleri ayrı ayrı sayılmıştır. Yönetici yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Bu sözleşmeler kat malikleri adına ve hesabına hukuki sonuçlar doğurur. İşte bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda yönetici dava açabileceği gibi, yöneticiye karşı da dava açılabilir. Şu hususta belirtilmelidir ki yönetici, vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Yasal bir temsilci olup yetkisini yasadan almaktadır. Bu sıfatla yaptığı sözleşmeden dolayı kendisine husumet yöneltilebilir.

Öte yandan kat malikinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin özel kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz.

Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyeti bulunmaktadır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. Yine, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2014/18-165 E.-2015/2925 K. sayılı, 16/12/2015 tarihli kararında bahsi geçtiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27, 30, 45, 34, 35, 38, 39 ve 40.maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, …Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır.” Denmiştir.

Hemen belirtelim ki yöneticinin aktif ve pasif husumet ehliyetinin kapsamı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35 uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile sınırlıdır. Bunun dışındaki davaları kapsamız Özellikle ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi tapu sicilinde devir gerektiren temliki tasarruflara ilişkin davalarda yöneticinin husumet ehliyeti yoktur. Burada dava tüm kat maliklerine yöneltilmeli veya tüm kat malikleri tarafından birlikte açılmalıdır.” (Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, E. 2017/271, K. 2017/280, T. 05.05.2017)

4. Aidat ve Gider Alacaklarında Yöneticinin Dava Hakkı

Apartman ve site yönetimlerinin en sık karşılaştığı sorun, aidatını veya ortak gider payını ödemeyen kat malikleridir.

KMK’nın 20. maddesi bu konuda yöneticiye açık bir yetki vermiştir:

• Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, yönetici tek başına dava açabilir ve icra takibi başlatabilir.
• Önemli bir detay olarak; sadece yönetici değil, diğer kat maliklerinden her biri de bu takibi yapma hakkına sahiptir.

Ancak uygulamada, sürecin düzenli işlemesi adına bu yetki genellikle yönetici tarafından kullanılır.

Yargıtay, 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/2787, K. 2018/6811, T. 25.10.2018 kararında; “Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi görevi Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin (a) bendi uyarınca yöneticinin görevleri arasındadır, aynı maddenin (i) bendine göre ise kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma görevi yöneticiye verilmiştir. Yöneticinin bu görevlerini yerine getirmesi için site yöneticisi olması yeterlidir. Yönetici bu tür davaları açmak için, bu davada olduğu gibi vekil de tayin edebilir. Ancak dava açmak üzere yetkili kılınmış bir yönetici, davayı bizzat açmadığı taktirde, davayı açmak üzere avukata resmen düzenlenmiş vekaletname verebilir ise de, kat malikleri kurulundan aldığı yetkiyi avukat olmayan birine davayı açmak üzere devredemez.” Demiştir.

5. Üçüncü Kişilerle Yapılan Sözleşmelerde Taraf Ehliyeti

Yönetici; asansör bakımı, güvenlik, temizlik, mantolama gibi işler için üçüncü kişilerle sözleşmeler imzalar. Peki, bu sözleşmelerden doğan bir anlaşmazlıkta dava kime açılır?

Yönetici, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda hem aktif (dava açan) hem de pasif (dava edilen) dava ehliyetine sahiptir. Yani bir asansör firması, alacağını tahsil edemediğinde doğrudan yöneticilik sıfatına husumet yöneltebilir.

6. İş Hukuku ve Kapıcı Davalarında Yöneticinin Sıfatı

Sitelerde çalışan kapıcı, güvenlik veya temizlik personelinin işçilik alacakları (kıdem tazminatı, ihbar tazminatı vb.) konusunda muhatap kimdir?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği Madde 4 çok nettir: “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir.”

Bu hüküm gereği yönetici, işveren vekili sıfatıyla davalarda taraf olur. Ancak unutulmamalıdır ki; davanın tarafı yönetici olsa da, mali sorumluluk (tazminatın ödenmesi) kat maliklerine aittir.

Yargıtay, 22. Hukuk Dairesi, E. 2015/2383, K. 2016/15081, T. 25.05.2016 kararında bu hususu şöyle açıklamaktadır. “Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 3. maddesinde yönetici “İşveren vekili olarak hareket eden kişi” olarak tanımlanmıştır. Yöneticinin görev ve sorumluluklarının düzenlendiği aynı yönetmeliğin 4. maddesinde “Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir” denildikten sonra aynı maddenin devamında yöneticinin “Kapıcının İş Kanunu ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak” şeklinde görev ve sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre yönetici, İş Kanunu ve Yönetmeliğin uygulanması yönüyle işveren temsilcisidir. İş Hukuku anlamında ortaya çıkabilecek idari ve yargısal uyuşmazlıklarda yönetici işvereni temsil eder. Böyle olunca kapıcının işveren hakkında açabileceği davanın kat maliki ya da maliklerine karşı açılması gerekse de, Yönetmelikten doğan bu temsil yetkisine göre davanın doğrudan yönetici hasım gösterilerek açılması da mümkündür. Ancak bu halde dahi hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması doğru olmaz. Mahkemece kat maliki ya da malikleri adına yönetici hakkında karar verilmesi gerekir. Zira yukarıda belirtilen Yönetmelik hükmü uyarınca da, yöneticinin, ana taşınmazda üstlendiği görevleri itibarıyla kat maliki ya da maliklerinden tahsil ederek kapıcının İş Kanunundan doğan haklarını ödeme yükümlülüğü vardır.

Somut olayda, mahkemece hüküm fıkrasında kabul edilen alacakların davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi anılan yönetmelik ve kanun düzenlemelerine aykırıdır, ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesi uyarınca uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 438/7. maddesi uyarınca aşağıda belirtilen şekilde düzeltilerek …

Temyiz konusu kararın hüküm fıkrasında yer alan “davalıdan alınarak davacıya verilmesine” kısımlarının hüküm fıkrasından tamamen çıkartılarak yerine; “kat maliklerinden eşit olarak tahsil edilmek üzere davalı Apartman yönetiminden alınarak davacıya verilmesine” ibaresinin yazılarak hükmün bu düzeltilmiş şekliyle ONANMASINA”

7. Aidat Borçlusu Kat Malikine Karşı İcra Takibinde Yöneticinin Rolü

Site ve apartman yönetimlerinin sürdürülebilirliği için en kritik konu aidatların tahsilidir. Aidatını ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollara başvurmak, yöneticinin sadece yetkisi değil, aynı zamanda görevidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesi, yöneticiye bu konuda doğrudan ve açık bir “aktif husumet ehliyeti” (dava açma ve takip yapma yetkisi) vermiştir.

Bu süreçte yöneticinin elini güçlendiren en önemli belge “Kesinleşmiş İşletme Projesi”’dir.

• Yönetici tarafından usulüne uygun tebliğ edilen ve itiraz edilmeyerek (veya itiraz üzerine kurul kararıyla) kesinleşen işletme projesi, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi kapsamında “İlam niteliğinde olmasa da, borç ikrarını içeren belge” sayılır.
• Bu sayede yönetici, aidat borcunu ödemeyen malike karşı ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu itiraz ederse, işletme projesine dayanarak itirazın kaldırılması daha hızlı ve kolay olur.

Ayrıca Kanun, yöneticiye (veya takibi yapan diğer kat malikine) caydırıcı bir güç de tanımıştır: Aidat borcunu ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Yönetici, asıl alacakla birlikte bu tazminatı da icra yoluyla talep etme yetkisine sahiptir.

Pratik Bilgi: İcra Takibi İçin Hazırlanması Gereken Belgeler

Yöneticinin icra takibine başlamadan önce usul eksikliği yaşamaması için şu belgeleri hazır etmesi faydalı olur.

1. Tapu Kaydı: Borçlunun güncel kat maliki olduğunu gösteren belge.
2. Borç Dökümü: Daire numarası ve ödenmeyen ayların listesi.
3. Yönetici Seçim Kararı: Yöneticinin yetkisini gösteren karar defteri fotokopisi.
4. İşletme Projesi veya Gider Kararı: Aidat miktarının belirlendiği (Örn: “2025 yılı aidatı 800 TL”) genel kurul kararı.
5. Ödeme İhtarnamesi: (Zorunlu olmamakla birlikte) Borçluya daha önce gönderilmiş yazılı uyarı/ihtarname.

İcra Takibi Başlatma Yöntemleri

Belgeleriniz hazırsa, aidat alacağı için ilamsız icra (genel haciz yolu) takibini iki şekilde başlatabilirsiniz:

Seçenek 1: Bizzat Başvuru

Yönetici olarak İcra Dairesi’ne bizzat giderek takip başlatabilirsiniz.

• Gayrimenkulün bulunduğu yerdeki İcra Müdürlüğü’ne gidin.
• Memura, “Kat mülkiyeti aidat borcu nedeniyle ilamsız icra takibi başlatmak istediğinizi” belirtin.
• Hazırladığınız belgeleri sunun ve gerekli harçları yatırın.
• İcra dairesi “Ödeme Emri” düzenleyerek borçluya tebliğe çıkarır.

Seçenek 2: Avukat Aracılığıyla (Önerilen)

Hukuki hata yapmamak ve aşina olmadığınız yasal süreçleri yürütmek zorunda kalmamak  için yönetim adına bir avukatı yetkilendirebilirsiniz.

• Avukat, UYAP (Ulusal Yargı Ağı Projesi) sistemi üzerinden elektronik ortamda takibi anında başlatır.
• Özellikle borçlunun takibe itiraz etmesi durumunda, “İtirazın İptali” veya “Kaldırılması” davaları teknik hukuk bilgisi gerektirdiğinden, sürecin avukatla yürütülmesi hak kaybını önler ve tahsilatı hızlandırır.

Süreçte Dikkat Etmeniz Gereken Püf Noktalar

Hatalı bir takip yapmamak için şu hususlara azami özen gösterilmelidir:

• Taraf Sıfatı Doğru Yazılmalı: Takibi şahsi adınıza değil, yönetim adına açmalısınız. Takip talebinde alacaklı kısmı; “X Apartmanı Yöneticiliği adına Yönetici [Adınız Soyadınız]” şeklinde düzenlenmelidir.
• Rakamlar Kararlarla Uyumlu Olmalı: Talep edilen borç miktarı, işletme projesi veya genel kurul kararlarındaki rakamlarla birebir tutmalı, keyfi rakamlar yazılmamalıdır.
• Gecikme Tazminatı: KMK m.20 gereğince, zamanında ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı talep etme hakkınız vardır. Bu oranı hesaplayıp takibe eklemeyi unutmayın.
• Toplu Talep: Aynı kişi birden fazla ayın aidatını ödemediyse, her ay için ayrı dosya açmak yerine, tüm borcu tek bir dosyada, her bir aya ait borcu ayrıca göstererek  talep edebilirsiniz.

8. Yönetimin Tüzel Kişiliği Sorunu ve Usul Ekonomisi

Hukukumuzda apartman veya site yönetimlerinin (Kooperatif veya Şirket gibi) ayrı bir tüzel kişiliği yoktur.

Normal şartlarda tüzel kişiliği olmayan bir yapıya dava açılamaz. Ancak Yargıtay, kat mülkiyeti sisteminin işleyebilmesi ve “Usul Ekonomisi” ilkesi gereği, yöneticinin temsili yetkisini geniş yorumlamaktadır.

Eğer yöneticinin taraf ehliyeti kabul edilmeseydi; bir kapıcının kıdem tazminatı davası açabilmesi için sitedeki 100 daire sahibine tek tek dava açması gerekirdi. Bu durum yargılama sürecini kilitleyeceğinden, Yargıtay yöneticinin “Temsilci” sıfatıyla davada yer almasını hukuka uygun bulmaktadır.

Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/17512, K. 2014/14834, T. 08.09.2014; “alacaklı 634 sayılı Yasa’nın 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı Kanun’un 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır.”

9. Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Özetlemek gerekirse;

1. Yönetimsel İşlerde Yetki Tamdır: Apartman veya site yöneticisi; KMK’dan doğan görevleri, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde yaptığı iş ve sözleşmelerden doğan davalarda taraf ehliyetine sahiptir.
2. Mülkiyet Davalarında Yetki Yoktur: Yöneticinin yetkisi “yönetim” ile sınırlıdır. Gayrimenkulün mülkiyetini ilgilendiren (örneğin; tapu iptali, el atmanın önlenmesi gibi) davalarda yönetici tek başına taraf olamaz, kat maliklerinin bizzat taraf olması gerekir.
3. Usul Ekonomisi: Kat maliklerini tek tek dava etmek yerine yöneticiye husumet yöneltilmesi, Yargıtay tarafından kabul gören, pratik ve hızlı bir yoldur.

Apartman ve site yönetimlerinin taraf olduğu davalar, teknik usul kuralları içeren süreçlerdir. “Sıfat yokluğu” veya “husumet” itirazlarıyla davanın reddedilmemesi ve hak kaybı yaşanmaması adına, sürecin başında mutlaka uzman bir avukattan destek alınması tavsiye edilir.

Apartman ve Site Yönetimi Dava ve İcra Takibi Açabilir mi?