Paydaşlıktan Çıkarma Davası Nedir? Hisseli Tapuda Sorunlu Paydaşın Hissesini Satın Alma Yolları

Giriş

Hisseli mülkiyet, birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu, sıkça karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu ortaklık, paydaşlardan birinin tutum ve davranışları nedeniyle zamanla büyük bir anlaşmazlık yumağına ve hatta bir kabusa dönüşebilir. Peki, ortaklığı sürdürmeyi imkansız hale getiren, tabiri caizse “hayatı çekilmez hale getiren paydaşın hissesini almak” hukuken mümkün müdür?

Cevap evet. Türk Medeni Kanunu, bu gibi zorlayıcı durumlar için paydaşlara önemli haklar tanımaktadır. Demirbaş Hukuk Bürosu olarak bu yazımızda, sorunlu paydaşın ortaklıktan çıkarılmasına ve hissesinin diğer paydaşlar tarafından satın alınmasına imkan tanıyan Paydaşlıktan Çıkarma Davası‘nı ve sıkça karıştırılan Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası’ndan farklarını detaylarıyla ele alacağız.

Paydaşlıktan Çıkarma Davası (TMK m. 696)

Sorun yaratan paydaşın mülkiyetle ilişkisini kesmeyi ve onun hissesini bedeli karşılığında devralmayı mümkün kılan hukuki yol Paydaşlıktan Çıkarma Davası’dır.

Bu dava, bir paydaşın diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi ve bu davranışları nedeniyle ortaklığın devamının kendilerinden beklenemeyecek duruma gelmesi halinde açılabilir.

Yargıtay, 1. Hukuk Dairesi, E. 2012/1113, K. 2012/3838, T. 02.04.2012: kararında: “Kanun’un paylı mülkiyete ilişkin hükümleri bütün olarak incelendiğinde, 688. maddeden 695. maddeye kadar paylı taşınmazda yönetim, tasarruf, yararlanma, koruma, giderlere katılma ve bu konularda paydaşlarca verilen kararların etkisi düzenlenmiş, bu suretle paydaşların mülkiyet haklarını bir çekişmeye meydan vermeden, uyum ve düzen içerisinde kullanmaları amaçlanmıştır. Böyle bir amacın gerçekleşme olasılığı bulunmayan hallerde, sorunlu paydaş yönünden paydaşlıktan çıkarma (md. 696, 697) ve nihayet paylı mülkiyetin sona ermesi (md. 698-699) düşünülmüştür.” demek suretiyle yasal düzenlemenin amacını vurgulamıştır.

Paydaşlıktan Çıkarma Davasının Şartları Nelerdir?

Bu davanın başarıya ulaşabilmesi için iki temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1. Ortaklığın Çekilmez Hale Gelmesi: Davalı paydaşın tutum ve davranışlarının, diğer paydaşlar için ortaklık ilişkisini objektif olarak sürdürülemez kılması gerekir. Yargıtay kararlarına göre çekilmez hale örnek olarak şunlar gösterilebilir:
   • Diğer paydaşlara hakaret etmek, tehditte bulunmak veya şiddet uygulamak.
   • Ortak mülkü kasten tahrip etmek veya zarar vermek.
   • Taşınmazın kullanımını sürekli ve kötü niyetli olarak engellemek.
   • Mülkü ahlaka veya yasalara aykırı amaçlar için kullanmak.
2. Pay ve Paydaş Çoğunluğunun Sağlanması: Davanın açılabilmesi için, davalı paydaş haricindeki diğer paydaşların hem sayıca hem de hisse oranı bakımından çoğunluğunun bu kararı alması zorunludur. Mahkeme, bu şartı davanın başında re’sen (kendiliğinden) inceler.

Dava Süreci Nasıl İşler?

1. Görevli Mahkeme: Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır.
2. Değer Tespiti: Mahkeme, davayı haklı bulursa, paydaşlıktan çıkarılacak kişinin hissesinin güncel piyasa değerini belirlemesi için bir bilirkişi atar.
3. Bedelin Depo Edilmesi ve Tescil: Belirlenen hisse bedeli, davacı paydaşlar tarafından mahkemenin göstereceği bir yere depo edilir. Bedel yatırıldıktan sonra mahkeme, davalının hissesinin iptaline ve davacı paydaşlar adına hisseleri oranında tesciline karar verir. Bu kararla birlikte sorunlu paydaşın mülkiyetle ilişkisi tamamen kesilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Hisseli tapu sorunlarında akla ilk gelen dava türü genellikle Ortaklığın Giderilmesi Davası’dır. Ancak bu davanın amacı ve sonucu, paydaşlıktan çıkarmadan tamamen farklıdır.

• Amaç: Bu davanın amacı, herhangi bir paydaşın kusuruna bakılmaksızın, paydaşlar arasındaki ortaklığın tamamen sona erdirilmesidir.
• Sonuç: Mahkeme, taşınmazın aynen taksiminin (bölünmesinin) mümkün olup olmadığını araştırır. Eğer mümkün değilse (ki genelde bir daire veya dükkan için mümkün değildir), taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen para, paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

Önemli Fark: Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazı açık artırmada herhangi bir üçüncü kişinin satın alma riski vardır. Yani bu dava, size sorunlu paydaşın hissesini alma garantisi vermez; aksine, tüm paydaşların mülkü kaybetme ihtimalini de beraberinde getirir.

Hangi Dava Sizin İçin Doğru? Bir Karşılaştırma

Paydaşlıktan Çıkarma Davası Nedir? Hisseli Tapuda Sorunlu Paydaşın Hissesini Satın Alma Yolları