azılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye sürecinin temel aşamalarını gösteren infografik.

Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi (TBK m. 352)

Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi, belirli süreli yapılmış olsa bile sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Türk Borçlar Kanunu, belirli şartlar dışında kiraya verene kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirme imkânı tanımamıştır. Bu nedenle kiraya veren, ancak kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinden birine dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu tahliye sebeplerinden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen yazılı tahliye taahhüdüdür. Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve buna rağmen taşınmazı tahliye etmemişse, kiraya veren kanunda öngörülen süre içinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Böylece kiraya veren, başka bir tahliye sebebi ileri sürmesine gerek kalmaksızın kira sözleşmesini sona erdirme imkânına kavuşur.

Ancak her yazılı belge “tahliye taahhüdü” olarak kabul edilmez. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunun ve Yargıtay içtihatlarının aradığı şekil ve içerik şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekir. Aksi hâlde, kiraya veren elinde yazılı bir taahhüt bulunmasına rağmen tahliye talebi reddedilebilir.

Bu rehberde; yazılı tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını, hangi hâllerde geçersiz sayıldığını, tahliye davası ve icra takibi sürecini, bir aylık hak düşürücü süreyi, kiracının ileri sürebileceği itirazları ve uygulamada sık karşılaşılan sorunları güncel mevzuat ve Yargıtay uygulaması ışığında ayrıntılı olarak ele alacağız.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedir?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kiraya verene taahhüt ettiği tek taraflı bir irade beyanıdır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kanunda öngörülen şartların da bulunması hâlinde kiraya veren bu taahhüde dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Ancak her yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerli değildir. Kiracının korunması amacıyla Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay uygulaması, tahliye taahhüdünün geçerliliğini belirli şekil ve içerik şartlarına bağlamıştır. Bu şartların eksiksiz olarak yerine getirilmesi hâlinde kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kanuni Dayanağı

Yazılı tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Kanuna göre kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu taahhüdünü yerine getirmemişse; kiraya veren, taahhüt tarihinde başlayacak bir aylık süre içinde tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kanunun kiraya verene tanıdığı bu hak, yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması ve kanunda öngörülen sürelere uyulması şartına bağlıdır. Geçerlilik şartlarını taşımayan bir tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi mümkün değildir.

Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları

Yazılı tahliye taahhüdü, kiraya verene önemli bir tahliye imkânı sağlayan hukuki bir belgedir. Ancak kanun koyucu, kiracının korunması amacıyla bu belgenin geçerliliğini belirli şartlara bağlamıştır. Bu şartlardan birinin dahi eksik olması hâlinde tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi mümkün olmayabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi ile Yargıtay’ın yerleşik içtihatları birlikte değerlendirildiğinde, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü için aşağıdaki şartların bulunması gerekir.

Tahliye Taahhüdü Yazılı Olarak Düzenlenmelidir

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı şekilde düzenlenmesi gerekir. Sözlü olarak verilen tahliye sözü hukuki sonuç doğurmaz ve kiraya veren bu beyana dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği için adi yazılı şekil yeterlidir. Belgenin noterde düzenlenmesi veya noter tarafından onaylanması zorunlu değildir.

Bununla birlikte noter huzurunda düzenlenen veya onaylanan tahliye taahhüdü uygulamada kiraya veren açısından önemli avantajlar sağlar. Çünkü kiracı, noter tarafından düzenlenen ya da onaylanan bir belgede yer alan imzayı veya belge tarihini sonradan inkâr edemez. Bu durum, olası bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlar.

Tahliye Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmelidir

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için en önemli şartlardan biri, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmasıdır.

Kira sözleşmesi imzalanırken veya kiralanan henüz teslim edilmeden alınan tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçerli sayılmaz.

Bu ilke, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 04.10.1944 tarihli ve 20/28 sayılı kararıyla uzun yıllardır istikrarlı biçimde uygulanmaktadır.

İlk kira sözleşmesine tahliye taahhüdü konulması yerine, kiralananın tesliminden sonra ayrı bir belge olarak düzenlenmesi hem hukuken daha güvenli hem de uygulamada en yaygın yöntemdir.

Tahliye Tarihi Açık ve Belirli Olmalıdır

Tahliye taahhüdünde kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

Gün, ay ve yıl belirtilerek yazılan tarihler herhangi bir tereddüt oluşturmaz. Bunun yanında hangi tarihin kastedildiği objektif olarak anlaşılabiliyorsa, bu tür ifadeler de geçerli kabul edilebilir. Örneğin “Ramazan Bayramı’nın son günü” gibi herkes tarafından belirlenebilir tarihler buna örnek gösterilebilir.

Buna karşılık;

• “Pandemi sona erdiğinde”,
• “Tayinim çıktığında”,
• “Ev satın aldığımda”

gibi gerçekleşip gerçekleşmeyeceği veya ne zaman gerçekleşeceği belirsiz olaylara bağlı tahliye taahhütleri geçerli değildir.

Yargıtay bazı kararlarında “Mayıs ayında tahliye edeceğim” gibi ifadeleri ilgili ayın son günü olarak yorumlamış olsa da, uygulamada herhangi bir uyuşmazlığa yol açmaması için tahliye tarihinin gün, ay ve yıl belirtilerek açıkça yazılması en güvenli yöntemdir.

Tahliye Taahhüdü Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmalıdır

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından imzalanması esastır.

Belge, kiracı adına bir vekil tarafından imzalanacaksa, vekâletnamede tahliye taahhüdü düzenleme konusunda özel yetki bulunmalıdır. Genel vekâletname her durumda yeterli olmayabilir.

Kiracı, velayet veya vesayet altında bulunan bir kişi ise tahliye taahhüdünün yasal temsilci tarafından düzenlenmesi gerekir.

Birden Fazla Kiracı Bulunuyorsa Tüm Kiracılar Taahhüdü İmzalamalıdır

Kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı bulunuyorsa, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bütün kiracılar tarafından imzalanması gerekir.

Bunun nedeni, kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmasıdır. Kiracılardan yalnızca birinin imzaladığı tahliye taahhüdü, kural olarak diğer kiracılar bakımından hüküm doğurmaz.

Bu nedenle özellikle eşlerin birlikte kiracı olduğu veya birden fazla kişinin kira sözleşmesini birlikte imzaladığı durumlarda, tahliye taahhüdünün de tüm kiracılar tarafından imzalanmasına dikkat edilmelidir.

Tüzel Kişi Kiracılarda Yetkili Temsilci İmzası Bulunmalıdır

Kiracı bir şirket, dernek, vakıf veya başka bir tüzel kişi ise tahliye taahhüdünün, tüzel kişiyi temsil ve ilzama yetkili kişi tarafından imzalanması gerekir.

Şirketlerde, ticaret siciline göre temsil yetkisine sahip kişilerin şirket unvanı altında atacakları imza, kural olarak tahliye taahhüdünün geçerliliği için yeterlidir.

Yetkisiz kişi tarafından imzalanan tahliye taahhüdü ise hukuki sonuç doğurmayabilir.

Tahliye Taahhüdü Belirsiz veya Niteliğiyle Bağdaşmayan Şartlara Bağlanmamalıdır

Tahliye taahhüdünün belirli bir şarta bağlanması tek başına geçersizlik sebebi değildir. Ancak tahliye taahhüdü, tahliye iradesini belirsiz hâle getiren veya hukuki niteliğiyle bağdaşmayan şartlara bağlanmamalıdır. Şartın objektif, gerçekleşip gerçekleşmediği ispatlanabilir ve tahliye tarihini belirli veya belirlenebilir hâle getirecek nitelikte olması gerekir. Buna karşılık, belirsiz, sübjektif veya taraflardan birinin takdirine bırakılmış şartlara bağlanan tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmez.

Örneğin, “TOKİ’den satın aldığım konut 30.06.2027 tarihine kadar teslim edilirse kiralananı  30.08.2027 tarihinde tahliye edeceğim.” şeklindeki objektif bir şarta bağlı taahhüt ile “Kira artışında anlaşamazsak taşınmazı tahliye edeceğim.” şeklindeki tarafların iradesine bağlı bir şart aynı şekilde değerlendirilemez. İlk durumda şartın gerçekleşip gerçekleşmediği objektif olarak tespit edilebilirken, ikinci durumda tahliye iradesi belirsiz hâle gelmektedir.

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin kesin ve açık bir irade beyanı içermelidir.

Bu nedenle tahliye taahhüdünün;

• kira artışı konusunda anlaşılması,
• yeni sözleşme yapılması,
• tarafların yeniden uzlaşması

gibi belirsiz şartlara bağlanması, belgenin geçerliliğini ortadan kaldırabilir.

Örneğin; “Kira artışı konusunda anlaşamazsak taşınmazı tahliye edeceğim.” veya “Yeni sözleşme yapılmazsa taşınmazı boşaltacağım.” şeklindeki ifadeler, Yargıtay tarafından tahliye taahhüdü olarak kabul edilmemektedir.

Tahliye Taahhüdü Hangi Hallerde Geçersiz Sayılır?

Tahliye Taahhüdünün Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda Düzenlenmesi

Türk hukukunda tahliye taahhüdünün kiracının serbest iradesiyle verilmiş olması esastır. Bu nedenle Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kiralanan henüz kiracıya teslim edilmeden düzenlenen tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle kural olarak geçerli kabul edilmemektedir.

Bu yaklaşımın temelinde, kiracının konuta veya işyerine duyduğu ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini imzalarken tahliye taahhüdünü de kabul etmek zorunda kalabileceği düşüncesi bulunmaktadır. Bu nedenle, tahliye taahhüdünün gerçekten özgür iradeyle verildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması aranır.

Bu konuda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 04.10.1944 tarihli, E. 1944/15, K. 1944/20 sayılı kararı ile oluşan ilke, günümüzde de Yargıtay kararlarında uygulanmaya devam etmektedir.

Belirsiz Tahliye Tarihi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Bu nedenle tahliye tarihinin açık, belirli veya en azından objektif ölçütlerle belirlenebilir nitelikte olması zorunludur.

Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl belirtilerek yazılması en güvenli yöntemdir. Bununla birlikte, hangi tarihin kastedildiği hiçbir tereddüde yer vermeyecek şekilde anlaşılabiliyorsa, takvim tarihi dışında yapılan bazı ifadeler de geçerli kabul edilebilir. Örneğin, “2027 yılı Kurban Bayramı’nın son günü” gibi objektif olarak belirlenebilen tarihler de yeterli görülebilir.

Buna karşılık, tahliye tarihini belirsiz bırakan veya tamamen tarafların iradesine ya da gerçekleşip gerçekleşmeyeceği tespit edilemeyen olaylara bağlayan ifadeler geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmaz.

Örneğin;

• “Uygun bir ev bulduğumda tahliye edeceğim.”
• “İşim düzelince taşınacağım.”
• “Tayinim çıktığında boşaltacağım.”
• “Pandemi sona erdiğinde tahliye edeceğim.”

şeklindeki ifadeler, tahliye tarihini belirli veya belirlenebilir hâle getirmediği için TBK m. 352 kapsamında geçerli kabul edilmez.

Ancak burada önemli bir ayrım yapmak gerekir. Tahliye taahhüdünün bir şarta bağlanmış olması tek başına geçersizlik sebebi değildir. Şartın objektif, gerçekleşip gerçekleşmediği ispatlanabilir ve tahliye tarihini belirli veya belirlenebilir hâle getirecek nitelikte olması hâlinde, Yargıtay uygulamasında bu tür tahliye taahhütleri de geçerli kabul edilebilmektedir. Bu konu aşağıda “Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü” başlığı altında ayrıntılı olarak incelenmiştir.

Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdünün bir şarta bağlanması tek başına geçersizlik sebebi değildir. Önemli olan, şartın niteliğidir. Yargıtay uygulamasına göre şartın objektif, gerçekleşip gerçekleşmediği ispatlanabilir ve tahliye tarihini belirli veya belirlenebilir hâle getirecek nitelikte olması gerekir.

Buna karşılık, gerçekleşip gerçekleşmediği tarafların iradesine veya kişisel değerlendirmelerine bağlı olan, belirsiz ya da sübjektif şartlara bağlanan tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmez. Çünkü bu tür ifadeler, kiracının taşınmazı hangi tarihte tahliye etmekle yükümlü olduğunun tespit edilmesini güçleştirir.

Örneğin;

Geçerli kabul edilebilecek şartlara örnekler:

• TOKİ tarafından satın alınan konutun 30 Haziran 2027 tarihine kadar teslim edilmesi hâlinde kiralananın 31 Temmuz 2027 tarihinde tahliye edileceğinin taahhüt edilmesi.
• İmar planı değişikliğinin kesinleşmesi hâlinde taşınmazın, protokolde belirlenen tarihte tahliye edileceğinin kararlaştırılması.

Geçersiz sayılabilecek şartlara örnekler:

• “Uygun bir ev bulduğumda tahliye edeceğim.”
• “Kira artışı konusunda anlaşamazsak taşınmazı boşaltacağım.”
• “İhtiyaç olursa tahliye edeceğim.”
• “Yeni sözleşme yapılmazsa tahliye edeceğim.”

Bu tür ifadelerde tahliye tarihi objektif şekilde belirlenemediğinden veya tamamen tarafların takdirine bırakıldığından, TBK m. 352 kapsamında geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez.

Geçerliliği Etkileyen İrade Sorunları

Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş olması gerekir. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde bu husus açıkça düzenlenmemiş olsa da, tahliye taahhüdü de bir hukuki işlem niteliğinde olduğundan, genel hükümler kapsamında irade sakatlıklarına ilişkin kurallar burada da uygulanır.

Bu nedenle kiracının gerçek iradesini yansıtmayan veya irade sakatlığına yol açan durumlarda düzenlenen tahliye taahhüdü hukuki sonuç doğurmayabilir.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Anda Alınan Tahliye Taahhüdü

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kiralanan henüz teslim edilmeden alınan tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçerli değildir. Bunun nedeni, kiracının konutu veya işyerini kiralayabilmek için çoğu zaman bu belgeyi imzalamak zorunda kalmasıdır.

Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesi üzerinde kira sözleşmesinden sonraki bir tarihin yazılı olması tek başına yeterli değildir. Mahkeme, somut olayın özelliklerini, sözleşme hükümlerini, ek belgeleri ve tarafların davranışlarını birlikte değerlendirerek tahliye taahhüdünün gerçekte hangi tarihte ve hangi koşullarda düzenlendiğini araştırır.

Baskı Altında İmzalanan Tahliye Taahhüdü

Kiracının ağır baskı altında, seçim hakkı fiilen ortadan kaldırılarak veya hukuka aykırı bir zorlamayla imzaladığı tahliye taahhütleri de geçerlilik bakımından tartışmalı hâle gelebilir. Böyle bir durumda, baskının varlığını ileri süren taraf bunu genel ispat kuralları çerçevesinde ispatlamakla yükümlüdür.

Hile ile Alınan Tahliye Taahhüdü

Kiracının belgeyi farklı bir evrak sanarak imzalaması, belgenin içeriğinin gerçeğe aykırı şekilde açıklanması veya aldatıcı davranışlarla tahliye taahhüdü alınması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu’nun irade sakatlıklarına ilişkin hükümleri gündeme gelebilir. Somut olayın özelliklerine göre böyle bir tahliye taahhüdünün iptali mümkün olabilir.

Tehdit (Korkutma) Sonucu Verilen Tahliye Taahhüdü

Kiracının kendisi veya yakınları bakımından ciddi ve haksız bir tehlike oluşturacak şekilde korkutulması sonucunda düzenlenen tahliye taahhüdü de geçerliliğini yitirebilir. Ancak tehdit iddiasının soyut beyanlarla değil, somut delillerle desteklenmesi gerekir.

Yanılma (Esaslı Hata) Hâlleri

Kiracının imzaladığı belgenin niteliği konusunda esaslı bir yanılgıya düşmesi veya belgenin hukuki sonucunu bilmeden imzalaması da, şartları oluştuğu takdirde irade sakatlığı kapsamında değerlendirilebilir. Ancak her yanılma tahliye taahhüdünü geçersiz kılmaz; yanılmanın Türk Borçlar Kanunu anlamında esaslı hata niteliğinde olması gerekir.

Boş Tarihli veya Sonradan Doldurulan Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının boş olarak imzaladığı tahliye taahhütnamesindeki tarih veya diğer bilgilerin daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmasıdır. Bu durum, tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Ancak belgenin hangi şartlarda imzalandığı, sonradan doldurulmasına kiracının rıza gösterip göstermediği ve tarafların iddiaları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Beyaza İmza Uygulaması

Türk hukukunda beyaza imza (açığa imza), bir belgenin bazı kısımları boş bırakılarak imzalanması anlamına gelir. Tahliye taahhütnamelerinde de zaman zaman kiracı, tahliye tarihini boş bırakarak belgeyi imzalayabilmektedir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, bir kimsenin kendi iradesiyle boş olarak imzaladığı belgenin sonradan anlaşmaya uygun şekilde doldurulması kural olarak mümkündür. Bu nedenle sırf tahliye tarihinin sonradan yazılmış olması, tahliye taahhüdünü kendiliğinden geçersiz hâle getirmez.

Ancak kiracı, belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu ileri sürebilir. Bu durumda uyuşmazlık artık ispat meselesine dönüşür.

İspat Yükü

Kiracı, boş olarak imzaladığı tahliye taahhütnamesinin sonradan anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını genel ispat kuralları çerçevesinde ispat etmekle yükümlüdür.

Buna karşılık kiraya veren de tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talep ettiğinde, belgenin geçerlilik şartlarını taşıdığını ve kanuni sürede dava açtığını veya icra takibi başlattığını ortaya koymalıdır.

İspat değerlendirilirken;

• tahliye taahhütnamesi,
• kira sözleşmesi,
• taraflar arasındaki yazışmalar,
• tanık beyanları (uygulanabildiği ölçüde),
• noter belgeleri,
• diğer deliller

birlikte değerlendirilir.

Uygulamada En Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

Tahliye taahhüdüne ilişkin davalarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:

• Tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası
• Düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı iddiası
• Belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığı savunması
• İmzanın inkâr edilmesi
• Belgenin baskı altında imzalatıldığı iddiası
• Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen yalnızca birinin imza atması
• Tahliye taahhüdünün yetkisiz kişi tarafından imzalanması
• Bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi

Alt Kiracı, Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Tahliye Edilebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde alt kira ilişkisi düzenlenmiştir. Maddenin ikinci fıkrasına göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça konut ve çatılı işyerini başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez.

Alt Kira İlişkisi Nedir?

Kiracının, geçerli bir kira sözleşmesiyle kiralamış olduğu kiralananı tamamen veya kısmen üçüncü kişilere kiralamasına alt kira ilişkisi denir.

Alt kira ilişkisinde asıl kiracının kiraya verene karşı kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükleri devam eder. Alt kiracı, asıl kiracının kiraya veren ile yaptığı kira sözleşmesinin hükümleriyle bağlıdır. Asıl kira ilişkisinin herhangi bir nedenle sona ermesi hâlinde alt kira ilişkisi de sona erer. Bu durumda alt kiracının, şartları varsa tazminat talep etmesi gündeme gelebilir.

Kiraya veren, kural olarak kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı ileri süremez. Bunun istisnası ise Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinin son fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre alt kiracı veya kullanım hakkını devralan kişi, kiralananı kiracıya tanınandan farklı şekilde kullanıyorsa kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları doğrudan alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Tahliye Taahhüdünün Alt Kiracıya Etkisi: Yazılı Tahliye Taahhüdü Alt Kiracıyı Bağlar mı?

Kiracı tarafından kira konusu taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanması hâlinde alt kira ilişkisi doğar ve ikinci kiracı alt kiracı sıfatını kazanır. Ancak alt kiracı, asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı kural olarak tahliye taahhüdünü veren asıl kiracıdır.  Asıl kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü, kural olarak alt kiracı hakkında doğrudan hüküm doğurmaz. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan dava veya tahliye talepli icra takibi, alt kiracıya karşı değil, taahhüdü veren asıl kiracıya yöneltilir.

Bununla birlikte, alt kiracının da ayrıca bir yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması hâlinde, bu taahhüde dayanılarak alt kiracı hakkında da tahliye davası açılması veya tahliye talepli icra takibi başlatılması mümkündür.

Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü bulunması, kiracının kendiliğinden tahliye edileceği anlamına gelmez. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya verenin kanunda öngörülen süre içerisinde hukuki yollara başvurması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açmalı ya da tahliye talepli icra takibi başlatmalıdır. Bu süre geçirilirse aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye istenmesi kural olarak mümkün olmaz.

Tahliye Tarihi Geldiğinde Ne Olur?

Tahliye taahhüdünde belirtilen gün geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmışsa kira ilişkisi fiilen sona erer ve herhangi bir uyuşmazlık doğmaz.

Buna karşılık kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaz ve kullanmaya devam ederse kiraya veren doğrudan zorla tahliye yaptıramaz. Tahliye için kanunda öngörülen hukuki yollardan birine başvurulması gerekir.

Bir Aylık Hak Düşürücü Süre

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde öngörülen bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir.

Bu nedenle;

• süre mahkeme tarafından resen dikkate alınır,
• kiracının ileri sürmesine gerek yoktur,
• tarafların anlaşmasıyla uzatılamaz,
• kaçırılması halinde aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye istenemez.

Bu sebeple tahliye tarihinin dikkatle takip edilmesi büyük önem taşır.

Tahliye Davası

Kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Mahkeme;

• tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını,
• kanuni şartların gerçekleşip gerçekleşmediğini,
• davanın süresinde açılıp açılmadığını

inceledikten sonra tahliye konusunda karar verir.

Mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde kiracının taşınmazdan tahliyesi sağlanabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiraya veren dava açmak yerine doğrudan icra yoluna da başvurabilir.

Bu yöntemde kiracıya tahliye emri gönderilir.

Kiracı;

• süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye işlemleri devam eder.
• itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesine taşınabilir ve tahliye şartları yargısal olarak incelenir.

Özellikle imzası inkâr edilmeyen veya noterlikte düzenlenmiş tahliye taahhütlerinde icra yolu uygulamada oldukça sık tercih edilmektedir.

Tahliye Davası mı, Tahliye Talepli İcra Takibi mi?

Kiraya veren, geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi hâlinde iki farklı hukuki yoldan birini tercih edebilir. Bunlardan ilki tahliye davası, ikincisi ise tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Her iki yolun da hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Ancak izlenecek usul, yargılama süreci ve uygulamadaki avantajları bakımından önemli farklılıklar bulunmaktadır.

İki Yol Arasındaki Fark

Tahliye davasında kiraya veren doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak tahliye talebinde bulunur. Mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerliliğini ve tarafların iddialarını değerlendirerek karar verir.

Tahliye talepli icra takibinde ise süreç İcra Müdürlüğünde başlar. Kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra takibi başlatır. Kiracının süresi içinde itiraz etmemesi hâlinde tahliye işlemi daha kısa sürede sonuçlanabilir. Ancak kiracının itiraz etmesi durumunda uyuşmazlık bu kez icra mahkemesine taşınır.

Her iki yol da kanunen mümkündür ve kiraya veren bunlardan birini seçebilir. Aynı tahliye taahhüdüne dayanarak aynı anda hem dava açılması hem de icra takibi yürütülmesi ise usul ekonomisi ve hukuki yarar bakımından sorun doğurabileceğinden uygulamada tercih edilmez.

Hangisi Daha Hızlıdır?

Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.

Kiracı tahliye emrine itiraz etmezse, tahliye talepli icra takibi çoğu durumda dava yoluna göre daha kısa sürede sonuçlanabilir.

Buna karşılık kiracının imzaya, tahliye tarihine veya tahliye taahhüdünün geçerliliğine itiraz etmesi hâlinde uyuşmazlık yargılamaya taşınacağından, icra yolunun her zaman daha hızlı olacağı söylenemez.

Bu nedenle hangi yolun tercih edilmesi gerektiği; tahliye taahhüdünün niteliğine, mevcut delillere, kiracının olası itirazlarına ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Tahliye Taahhüdüne Karşı İleri Sürülebilecek İtirazlar

Kiraya veren, yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açtığında veya tahliye talepli icra takibi başlattığında kiracı, somut olayın özelliklerine göre çeşitli hukuki itirazlarda bulunabilir. Ancak her itirazın kabul edilebilmesi için hukuki dayanağının bulunması ve gerektiğinde ispat edilebilmesi gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan itirazlar; imzanın inkâr edilmesi, tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu savunması, bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi ve kira ilişkisinin sonradan yenilendiğine ilişkin iddialardır.

Bu itirazların her biri aşağıda ayrı başlıklar altında açıklanmıştır.

İmzaya İtiraz

Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda uyuşmazlığın çözümü bakımından belgenin niteliği önem taşır.

Adi yazılı şekilde düzenlenen tahliye taahhütlerinde imzanın kiracıya ait olup olmadığı gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve diğer delillerle araştırılabilir.

Buna karşılık noter tarafından düzenlenen veya imzası onaylanan tahliye taahhütlerinde, imzanın inkâr edilmesi kural olarak mümkün değildir. Bu nedenle noterlik işlemleri uygulamada kiraya veren açısından önemli bir ispat kolaylığı sağlamaktadır.

Tarihin Sonradan Doldurulduğu İddiası

Uygulamada en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biri, kiracının boş tarihli olarak imzaladığı tahliye taahhüdündeki düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan doldurulduğunu ileri sürmesidir.

Yargıtay uygulamasına göre, kiracı boş bırakılan kısımların taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını hukuken geçerli delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Sadece bu yöndeki soyut beyanlar, tek başına tahliye taahhüdünü geçersiz hâle getirmez.

Bir Aylık Hak Düşürücü Sürenin Geçirildiği İddiası

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalı veya tahliye talepli icra takibi başlatmalıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

Kiraya veren bu süreyi kaçırmışsa kiracı, tahliye talebine karşı bu hususu ileri sürebilir. Mahkeme, sürenin geçirilmiş olduğunu tespit ederse tahliye talebi reddedilir.

Tahliye Taahhüdünün Geçersiz Olduğu İddiası

Kiracı, tahliye taahhüdünün kanunda öngörülen geçerlilik şartlarını taşımadığını da ileri sürebilir.

Örneğin;

• tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda alınması,
• kiralananın tesliminden önce imzalatılması,
• tahliye tarihinin belirsiz olması,
• yetkisiz kişi tarafından imzalanması,
• irade sakatlığı hâllerinin bulunması,

gibi iddialar, somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından değerlendirilir.

Bu bölümde ayrıntılı olarak açıklanan geçerlilik şartları ve geçersizlik nedenleri, kiracının ileri sürebileceği temel hukuki itirazları oluşturmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Yenilendiği İddiası

Bazı durumlarda kiracı, tahliye taahhüdünün verilmesinden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını veya mevcut kira ilişkisinin yeni şartlarla yeniden kurulduğunu ileri sürebilir.

Somut olayın özelliklerine göre, tarafların daha sonra yaptıkları yeni kira sözleşmesi veya açık irade beyanları, önceki tahliye taahhüdünün hukuki sonuçlarını etkileyebilir. Bu nedenle mahkeme, taraflar arasındaki sonraki sözleşmeleri ve irade açıklamalarını birlikte değerlendirerek sonuca ulaşır.

Tahliye Taahhüdünün İptali Mümkün müdür?

Geçerli olarak düzenlenmiş bir yazılı tahliye taahhüdü, tek taraflı irade açıklamasıyla sonradan ortadan kaldırılamaz. Bununla birlikte, tahliye taahhüdünün hata, hile veya korkutma (ikrah) sonucu düzenlendiği iddia ediliyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun irade sakatlıklarına ilişkin hükümleri (TBK m. 30-39) çerçevesinde iptali ileri sürülebilir. Bu durumda her somut olay, kendi özellikleri ve sunulan deliller birlikte değerlendirilerek çözümlenir.

Hata

Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ila 35. maddeleri hata hâllerini düzenlemektedir. Kiracının, imzaladığı belgenin niteliği veya hukuki sonucu konusunda esaslı bir yanılgıya düşmesi hâlinde, hata nedeniyle tahliye taahhüdünün iptali gündeme gelebilir. Ancak her yanılma iptal sebebi oluşturmaz; hatanın kanunda öngörülen nitelikte esaslı bir hata olması gerekir.

H3 Hile

TBK m. 36 uyarınca, kiraya verenin veya üçüncü bir kişinin aldatıcı davranışları sonucunda tahliye taahhüdünün imzalandığı ispatlanabiliyorsa, hile nedeniyle bu hukuki işlemin iptali talep edilebilir.

Korkutma (İkrah)

TBK m. 37 ve 38 hükümlerine göre, kiracının ağır ve hukuka aykırı bir tehdidin etkisi altında tahliye taahhüdü imzaladığı ispatlanırsa, korkutmaya dayalı irade sakatlığı nedeniyle tahliye taahhüdünün iptali istenebilir.

İrade Sakatlığı İddialarında İspat

İrade sakatlığına ilişkin iddiaların ileri sürülmesi tek başına yeterli değildir. Bu iddiaların somut delillerle ispatlanması gerekir. Olayın özelliğine göre yazılı belgeler, elektronik yazışmalar, mesaj kayıtları, tanık beyanları ve diğer hukuka uygun deliller mahkeme tarafından birlikte değerlendirilir.

Tahliye Kararı Nasıl İnfaz Edilir? (Yerine Getirilir) 

Mahkemenin tahliye kararı vermesi hatta tahliye talepli icra takibinin kesinleşmesi, kiracının taşınmazdan kendiliğinden çıkmaması hâlinde bir icra infaz sürecini gerektirir. Tahliye kararının icra edilmesi, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre icra müdürlüğü tarafından yürütülür.

Tahliye Kararının Kesinleşmesi Gerekir mi?

İcra İflas Kanunu Md. 269/c-son hükmüne göre, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında verilen kararın icra ve infaz edilebilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Fakat tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi zorunludur. Bu  süre geçtiği halde taşınmaz tahliye edilmemişse kiracı taşınmazdan icra zoruyla çıkarılır. Kiracı, tahliye davasında verilen karara karşı kanun yollarına başvurmuş ise İcra ve İflas Kanunu Md. 36 uyarınca takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasını talep edebilir

İcra Müdürlüğü Ne Yapar?

Tahliye kararının icra edilebilir hâle gelmesinden sonra kiraya veren, ilgili icra müdürlüğüne başvurarak tahliye işlemlerinin başlatılmasını talep edebilir. İcra müdürlüğü, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde kiracıya gerekli tebligatları yapar ve verilen süre içerisinde taşınmazın boşaltılmaması hâlinde tahliye işlemini gerçekleştirir.

Fiilî Tahliye Nasıl Gerçekleşir?

Kiracının taşınmazı kendiliğinden tahliye etmemesi hâlinde, icra müdürlüğü tarafından belirlenen gün ve saatte tahliye işlemi yerine getirilir. Gerekli hâllerde kolluk kuvvetlerinden yardım alınabilir. Tahliye sırasında taşınmaz kiraya verene teslim edilir ve işlem bir tutanakla kayıt altına alınır.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

Yazılı tahliye taahhüdü, uygulamada en fazla usul hatalarının yapıldığı tahliye sebeplerinden biridir. Taraflar, çoğu zaman yalnızca şekil şartlarına veya sürelere uyulmaması nedeniyle hak kaybına uğrayabilmektedir. Aşağıda kiraya verenler ile kiracıların uygulamada en sık yaptığı hatalara yer verilmiştir.

Kiraya Verenin En Sık Yaptığı Hatalar

• Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün veya kiralanan teslim edilmeden önce düzenlemek.
• Tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak.
• Birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde yalnızca bir kiracının imzasıyla yetinmek.
• Tahliye taahhüdünün geçerliliğini incelemeden doğrudan icra takibi başlatmak.
• Tahliye kararını beklemeden kiracıyı kendi imkânlarıyla taşınmazdan çıkarmaya çalışmak.
• Tahliye taahhüdünden sonra yapılan yeni kira sözleşmesinin hukuki etkisini değerlendirmemek.

Kiracının En Sık Yaptığı Hatalar

• Tahliye taahhüdünü okumadan veya hukuki sonuçlarını değerlendirmeden imzalamak.
• Boş bırakılmış tarih veya içerik bulunan belgeleri imzalamak.
• İrade sakatlığı, imza inkârı veya sonradan doldurma iddialarını somut delillerle desteklememek.
• Tahliye emrine veya icra takibine süresi içinde itiraz etmemek.
• Tahliye taahhüdünün her durumda kendiliğinden geçersiz olduğunu düşünmek.
• Yeni kira sözleşmesi yapılmış olsa bile bunun hukuki sonuçlarını ileri sürmemek.

Sonuç

Yazılı tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiraya verene tanınmış en etkili tahliye sebeplerinden biridir. Ancak bu yolun kullanılabilmesi, tahliye taahhüdünün kanunda ve Yargıtay uygulamasında aranan geçerlilik şartlarını taşımasına bağlıdır.

Tahliye taahhüdünün yazılı olarak düzenlenmesi, kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve kiracının serbest iradesini yansıtması temel geçerlilik şartlarıdır. Buna karşılık, kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenen, belirsiz tarih içeren veya hukuken geçerli kabul edilmeyen nedenlerle sakatlanan tahliye taahhütleri kiraya verene tahliye hakkı sağlamaz.

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi hâlinde ise kiraya verenin bir ay içinde tahliye davası açması veya tahliye talepli icra takibi başlatması gerekir. Bu sürenin kaçırılması hâlinde aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.

Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda belgenin düzenlenme tarihi, imza, serbest irade, ispat yükü ve usul kuralları çoğu zaman davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların hak kaybına uğramamak için somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapmaları önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular

Yazılı tahliye taahhüdü nedir?

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği ve Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye sebebidir.

Tahliye taahhüdü noter huzurunda yapılmak zorunda mıdır?

Hayır. Kanunen adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noterlikte düzenlenen veya onaylanan tahliye taahhütleri, imza ve tarih konusunda güçlü ispat kolaylığı sağlar.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Kural olarak hayır. Yargıtay uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütleri, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı kabul edildiğinden geçersiz sayılmaktadır.

Tahliye taahhüdünde tahliye tarihi açıkça yazılmak zorunda mıdır?

Evet. Tahliye tarihi belirli veya belirlenebilir olmalıdır. Belirsiz ya da muğlak ifadeler içeren taahhütler geçerli kabul edilmez.

Tahliye taahhüdü bir şarta bağlanabilir mi?

Evet. Ancak şartın objektif, ispatlanabilir ve tahliye tarihini belirli veya belirlenebilir hâle getirecek nitelikte olması gerekir.

Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü kim imzalamalıdır?

Kural olarak tüm kiracılar tarafından imzalanmalıdır. Aksi hâlde tahliye taahhüdünün geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir.

Kiracı tahliye tarihinde çıkmazsa kiraya veren ne yapmalıdır?

Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalı veya tahliye talepli icra takibi başlatmalıdır.

Bir aylık süre kaçırılırsa ne olur?

Hak düşürücü süre geçirildiğinde, aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilmesi kural olarak mümkün olmaz.

Boş tarihli imzalanan tahliye taahhüdü geçerli midir?

Boş bırakılan tarihlerin sonradan anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğu iddia edilebilir. Ancak bu iddianın somut delillerle ispat edilmesi gerekir.

Tahliye taahhüdü sonradan iptal edilebilir mi?

Hata, hile, korkutma veya diğer irade sakatlığı hâllerinin varlığı ispatlanabilirse tahliye taahhüdünün geçerliliği mahkeme tarafından değerlendirilebilir.

Taraflar daha sonra yeni bir kira sözleşmesi yaparsa eski tahliye taahhüdü geçerli olur mu?

Her zaman değil. Tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmaları, somut olayın özelliklerine göre önceki tahliye taahhüdünü hükümsüz hâle getirebilir. Yargıtay da yeni kira sözleşmesinin önceki tahliye taahhüdüne etkisinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracı mahkeme kararı olmadan çıkarılabilir mi?

Hayır. Kiracı taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse kiraya verenin tahliye davası açması veya tahliye talepli icra takibi başlatması gerekir. Tahliye işlemi ancak kanunda öngörülen usuller çerçevesinde gerçekleştirilebilir.