Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Yasal Dayanak

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası veya yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracıyı tahliye etme yollarından biridir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle, tahliye talep hakkını düzenlemiştir. Buna göre kiralananı (mecuru) sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı için kullanma zorunluluğu içindeyse; belirli bildirim koşullarına uyarak kira sözleşmesini sona erdirme ve tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Kanun mecuru sonradan edinmekten bahsetmiştir. Edinmenin şekli önemsizdir. Yeni malikin, kiralananı satış yoluyla veya bağışlama, ölüme bağlı tasarruf, trampa ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi bir sebeple edinmiş olmasının önemi yoktur. Bu gibi durumlarda yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni İktisap İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açar?

Davacı, Medeni Kanun hükümlerine göre taşınmazı sonradan edinen gerçek veya tüzel kişidir. Tüzel kişinin konut ve işyeri ihtiyacı da gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. Bununla birlikte tüzel kişinin eşi ve çocukları söz konusu olamayacağından sadece tüzel kişiliğin ihtiyacı için dava açılabilir. Şirketler tüzel kişiliği haiz olduklarından, sadece şirketin maliki olduğu kiralananlar için, şirket ihtiyacına dayalı olarak, tahliye davası açılabilir. Şirketin ihtiyacı için şirket ortaklarından birinin edindiği bir taşınmazın tahliyesini talep etmek mümkün olmadığı gibi şirket ortağının kişisel ihtiyacı için şirkete ait kiralananın tahliyesi de olanaklı değildir.

İntifa hakkı ile yükümlü olan bir taşınmazda çıplak mülkiyet hakkı olan kişinin tek başına dava açma hakkı yoktur. Kullanma hakkını elinde bulunduran sınırlı ayni hak sahibi ile birlikte dava açması gerekir. İntifa hakkı sahibi için de durum böyledir.

Yeni malikler birden fazla veya başka bir ifadeyle kiralanan paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğu şartı aranır.  Bu şart gerçekleşmeden dava açılmışsa davacıya pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde diğer paydaşların muvafakatini alması için süre verilir. İştirak halinde mülkiyete tabi kiralananlarda ise tahliye davasının tüm iştirak halinde malikler (ortaklar) tarafından açılması ya da tüm ortakların muvafakatinin alınması gerekir. Tüm iştirak halinde maliklerin katılımıyla usulüne uygun bir dava açıldıktan sonra bir ortağın davayı takipten vazgeçmesi davanın görülmesine mani değildir.

Kiralananın yeni malikleri birden fazla ise ihtarname de bunların tümü tarafından birlikte veya ayrı ayrı keşide edilmelidir. Tek paydaşın ihtarı yeterli değildir. Bu şekildeki ihtarname geçerli kabul edilmeyecek ve açılmış olan dava ihtar şartı yerine gelmediğinden reddedilecektir. İhtar şartı sağlandıktan sonra ise taşınmazdan pay satılan alan yeni paydaş diğer paydaşların muvafakati ile yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracılar birden fazlaysa; zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılara birlikte dava açılmalıdır. Aksi halde davanın reddine karar verilir. Bu eksiklik dava açıldıktan sonra giderilemez. Yargıtay’a göre dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen kiracının sonradan davaya dahil edilmesi mümkün değildir.

Kiralanan taşınmazdan sonradan pay edinen kimsenin önceden de aynı taşınmazda hissesi bulunuyorsa bu kişi yeni malik kabul edilmez. Dolayısıyla yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açamaz.

Kiralananın önceki maliki de kira sözleşmesinin tarafı olarak mezkur sözleşmeye dayanarak dava açabilir. Ancak yeni iktisap ihtiyaç nedenine değil başka nedenlere dayanan bir dava olacaktır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görev kamu düzenine ilişkin olup tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

Yetki bakımından ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Yetki kesin nitelikte olmadığından, davacı bu mahkemelerden birinde dava açabilir. Davalının ilk itiraz olarak yetki itirazında bulunmaması hâlinde davaya açılan mahkemede devam edilir.

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

Yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname ile kiracının haberdar edilmesi koşuluyla altı ay sonra açılması gerekir. Kiralananı yeni edinen malik edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde, kira sözleşmesinin altı ay içinde sona ereceği hususu ile tahliye talebinden kiracıyı haberdar etmesi zorunludur. Edinme tarihinin üzerinden bir aydan uzun süre geçtikten sonra ihtarname tebliğ edilmişse yeni malik TBK Md. 351/1 ‘ e dayanarak dava açamaz. Ancak TBK Md.351/2 hükmüne dayanarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu hüküm TBK Md. 310 ile de uyumludur. Anılan madde kira sözleşmesinin inikadından sonra kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını bildirmektedir. Mülkiyet hakkı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan haklar da yeni malike geçmektedir. Ancak açılan davanın esastan reddine karar verilmiş ise bu gerçek ve samimi ihtiyaç gibi koşulların sabit olmadığı anlamına geldiğinden aynı sebebe dayalı yeni bir tahliye davası açılamaz. Bu durumda yeni malik, önceki malikle yapılan sözleşmenin tarafı haline geldiğinden farklı bir tahliye sebebine dayalı yeni bir dava açabilir. Kanun da yeni malike ihtiyaç nedeniyle dava açma hakkı bir defalığına tanımıştır. Sonradan açılan davalar başka nedenlere dayalı olmalıdır.

Dava altı ayın dolmasından sonra açılır. Altıncı ayın bitiminde derhal açılması gerekmez. Kira müddetinin sonuna kadar açabilir. Altı aylık sürenin tespitinde kiralananın edinildiği gün de hesaba katılır. Altı aylık süre dolmadan dava açılırsa dava reddedilecektir. Süre dolduktan sonra aynı nedene dayalı yeni bir dava açılması da mümkündür. Yargıtay’a göre Bu durumda ilk dava derdestlik veya kesin hüküm oluşturmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Tarih: 28.5.1995 Esas/Karar: 6795/7183)

Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik edinme tarihinden sonra bir ay içerisinde kiracıya akdin sona ermesi ve tahliye için altı aydan daha uzun bir süre tanımışsa ne olacaktır? Yargıtay’a göre kanunda öngörülen altı aylık süre iktisap tarihinden itibaren değil, ihtarnamenin kiracıya tebliği tarihinden itibaren işleyecektir. Bu nedenle kiracıya ihtarname ile verilen süre dolmadan dava açılamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, T: 15.12.1997, Esas/Karar: 10410/1058)

Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında İhtarname

Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde, kiracıya, kira sözleşmesinin altı ayın hitamında sona ereceğine dair ihtarda bulunmasının davanın açılabilmesi şartı olduğunu yukarıda belirtmiştik. Uygulamada bu bildirim noter aracılığıyla gönderilen bir ihtarname ile yapılmaktadır. Yazılı olmak ve kiracıya ulaşması koşuluyla başka yollarla da yapılabilir. Ancak telgraf gibi yöntemlerle yapılan bildirimlerin bizzat kiracıya teslim edilmesi gerekmektedir. Tebligat kanununa göre yapılan bildirimlerin ise noter ihtarnamesi böyledir)  usulüne uygun olmak şartıyla muhatap dışındaki kişilere örneğin mahalle muhtarına teslim edilmesi de mümkündür. Kiracıya bir ay içinde ihtarname gönderilmesi yeterli değildir. Keşide edilen ihtarnamenin bir aylık süre içerinde kiracının eline ulaşması (tebliğ edilmesi) de zorunludur.

⚠️ Dava Açmadan Önce Kontrol Edin

Uygulamada yeni malikin açtığı tahliye davalarının reddine yol açan en yaygın hatalar şunlardır:

Yeni İktisap İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatı

Yeni malikin ihtar ve dava açma sürelerine uyarak açtığı davada tahliyeye karar verilmesi mutlak değildir. Mahkeme ihtiyacın güncel ve objektif koşullara uygunluğunu araştırır. Yeni malik bu davada ihtiyacının gerçek, zorunlu, samimi ve devamlı olduğunu kanıtlamak zorundadır. İhtiyacın gerçek, sürekli, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir Bu noktada, söz konusu davanın, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde öngörülen davadan bir farkı yoktur.

Yeni iktisap ve ihtiyaç nedenine dayalı davalarda satışın muvazaalı olduğu iddiası dinlenemez. Yargıtayın yerleşik görüşü bu doğrultudadır.

Kanıtlanması Gereken Hususlar

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanamaması hâlinde mahkeme davanın reddine karar verecektir. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine aykırı şekilde haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında bir kişiye kiraya verilmesi hâlinde, eski kiracının kanunda öngörülen tazminatı talep etme hakkı doğabilir.

⚖️ Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

1. Satışın muvazaalı olduğu iddiası tahliye davalarında dinlenemez.

Yeni malik tarafından açılan tahliye davalarında yalnızca taşınmazın satın alınmış olması yeterli değildir. Mahkeme, ileri sürülen konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu ve yargılama boyunca devam eden bir ihtiyaç olup olmadığını araştırmak zorundadır. Ayrıca satış işleminin kiracıyı tahliye amacıyla yapıldığı iddiası tek başına davanın reddi sonucunu doğurmaz; satışın muvazaalı olduğu iddiası bu davalarda dinlenemez. Eksik inceleme ile karar verilmesi bozma nedenidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/7856, K. 2017/17821, T. 19.12.2017

2. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa TBK m.351’e dayanılarak dava açılamaz.

Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde yazılı bildirimin kiracıya tebliğini sağlamak zorundadır. İhtarın bu süre içinde kiracıya ulaşmaması hâlinde TBK m.351 kapsamında tahliye davası açılamaz. Bu süre mahkeme tarafından kendiliğinden gözetilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4691, K. 2017/12812, T. 27.09.2017

3. Önceden paydaş olan kişi TBK m.351 kapsamında yeni malik sayılmaz.

Yeni malike tanınan tahliye hakkından yararlanabilmek için kiralananın sonradan edinilmiş olması gerekir. Yargıtay, 6570 sayılı Kanun döneminde verdiği ve TBK m.351 bakımından da uygulamada önemini koruyan kararlarında, taşınmazda önceden pay sahibi bulunan kişinin sonradan ilave pay edinmesinin onu “yeni malik” sıfatına kavuşturmayacağını kabul etmiştir. Bu nedenle, yalnızca payını artıran malik, yeni malike tanınan özel tahliye hakkına dayanamaz. Taşınmazda önceden pay sahibi bulunan kişinin daha sonra ilave pay satın alması veya payını artırması, onu TBK m.351 anlamında “yeni malik” hâline getirmez. Bu durumda yeni malike tanınan özel tahliye hakkına dayanılarak dava açılamaz. Ayrıca taşınmazın tamamının değil yalnızca bir payının edinilmiş olması da dava açmaya engeldir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/4506, K. 2011/9256, T. 20.09.2011 – Uygulamanın devam ettiğine dair şu karara da bakabilirsiniz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2022/990, K. 2023/51, T. 08.02.2023

4. İhtiyaç dava sonuna kadar devam etmelidir.

İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında ihtiyaç yalnızca dava açıldığı tarihte mevcut olmakla kalmamalı, yargılama sonuna kadar da devam etmelidir. Davacı yargılama sırasında kiralananı satarsa veya ihtiyacın ortadan kalktığı anlaşılırsa tahliye talebi reddedilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/9396, K. 2019/4734, T. 21.05.2019

Kira Hukuku Kütüphanesi

Demirbaş Hukuk Bürosu Kira Hukuku Kütüphanesinden Diğer Rehberler

Kiracının tahliyesi, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira hukukundan kaynaklanan diğer uyuşmazlıklara ilişkin ayrıntılı rehberlerimize aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.

Tahliye Davaları

• Kiracının Tahliyesi Davaları 
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
• 10 Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
• Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
• Temerrüt Nedeniyle Tahliye
• ️ Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
• Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye
• Kiracının Başka Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
• Kiralananın Hor Kullanılması

Kira İhtarname Örnekleri

Tahliye, temerrüt, yeni malikin ihtiyacı ve diğer kira ilişkilerine yönelik ihtarname örnekleri.

Kira Hukukunda İhtarname Örnekleri

Sık Sorulan Sorular (SSS)

❓ Yeni malik kiracıyı evi satın alır almaz tahliye edebilir mi?

Hayır. Yeni malik, TBK m. 351 uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı, ardından kanunda öngörülen sürelerin dolmasını bekleyerek tahliye davası açmalıdır. Kiracı, yalnızca taşınmazın satılması nedeniyle tahliye edilemez.

❓ Yeni malik ihtarnameyi noter aracılığıyla göndermek zorunda mıdır?

Kanunen noter ihtarnamesi zorunlu değildir. Ancak bildirimin süresinde yapıldığını ve kiracıya ulaştığını ispat edebilmek açısından noter aracılığıyla gönderilmesi uygulamada en güvenli yöntemdir.

❓ Bir aylık bildirim süresi ne zaman başlar?

Bir aylık süre, yeni malikin taşınmazı tapuda edindiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup süresinde bildirim yapılmaması hâlinde TBK m. 351/1’deki dava hakkı kaybedilebilir.

❓ Yeni malik altı ay dolmadan tahliye davası açabilir mi?

Hayır. TBK m. 351/1 kapsamında açılacak davalarda, kiracıya yapılan yazılı bildirimin ardından altı aylık sürenin dolması beklenmelidir. Ancak yeni malik, TBK m. 351/2 uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

❓ Birden fazla kiracı varsa dava kime karşı açılmalıdır?

Kira sözleşmesinde taraf olan tüm kiracılar davalı olarak gösterilmelidir. Eksik hasımla açılan davalar usulden reddedilebilir ve bu eksiklik sonradan her zaman giderilemeyebilir.

❓ Birden fazla malik varsa tek başına tahliye davası açılabilir mi?

Paylı mülkiyette dava açılabilmesi için kural olarak pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalıdır. Elbirliği (iştirak) mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi veya davaya muvafakat etmeleri gerekir.

❓ Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı yeniden kiraya verebilir mi?

Haklı bir sebep bulunmadıkça hayır. TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen konut veya işyeri, üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.

❓ Yeni malik ihtiyacını mahkemede nasıl ispat eder?

Yeni malik, ihtiyacının gerçek, samimi, zorunlu ve dava süresince devam ettiğini ispatlamakla yükümlüdür. Mahkeme; tanık beyanları, resmi belgeler, sağlık raporları, tayin belgeleri, işyeri açılış hazırlıkları ve diğer somut delilleri birlikte değerlendirerek karar verir.

Sonuç

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenen ve uygulamada en sık karşılaşılan tahliye davalarından biridir. Ancak yeni malikin gerçekten ihtiyaç sahibi olması tek başına yeterli değildir. Kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyulması, davanın süresinde açılması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkeme önünde ispat edilmesi gerekir.

Uygulamada, haklı bir ihtiyaca dayanılmasına rağmen yalnızca usule ilişkin eksiklikler nedeniyle davaların reddedildiği görülmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce somut olayın özelliklerinin dikkatle değerlendirilmesi ve sürecin kanuni şartlara uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu rehberde, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasına ilişkin yasal düzenlemeler, uygulamadaki temel ilkeler ve Yargıtay içtihatları birlikte ele alınarak konu bütün yönleriyle açıklanmaya çalışılmıştır. Her somut olayın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, dava açılmadan önce olayın hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi isabetli olacaktır.