İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Verenler İçin Kapsamlı Rehber

Kiraya verenlerin en temel haklarından biri, belirli koşullar altında mülklerini kendi kullanımları için geri alabilmeleridir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” olarak düzenlenmiştir. Bu dava, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralanan taşınmaza (konut veya işyeri) duyduğu gerçek ve samimi ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesini sağlayan hukuki bir yoldur. Kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biri olan bu dava, ihtiyacın varlığı ve samimiyeti kanıtlandığı takdirde kiracının taşınmazdan çıkarılmasını mümkün kılmaktadır.

Bu davanın temel amacı, bir yandan mülkiyet hakkının kullanımını güvence altına alırken, diğer yandan kiracının barınma veya işyeri hakkını koruyarak hakkaniyetli bir denge kurmaktır. Kiraya verenin meşru ve samimi ihtiyacı, yasal güvence altına alınmış bir tahliye sebebidir. Özellikle kiraya verenlerin kendi veya aile fertlerinin değişen yaşam koşulları, sağlık durumları, iş veya eğitim ihtiyaçları gibi zorunluluklar karşısında mülklerini kullanma haklarını yasal yollarla elde etmelerini sağlar. Ancak, sürecin hukuki prosedürlere sıkı sıkıya bağlı olması ve ispat yükümlülüğünün kiraya verende bulunması, kiraya verenler için doğru adımların atılmasını ve profesyonel hukuki destek alınmasını zorunlu kılmaktadır.

Türk hukuk sisteminde kiracıların güçlü bir şekilde korunduğu ve mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasında hassas bir denge gözetildiği gözlemlenmektedir. Bu durum, kiraya verenlerin ileri sürdükleri “ihtiyaçlarının” otomatik olarak kabul edilmeyeceğini, aksine titiz bir incelemeye tabi tutulacağını göstermektedir. Bu da, davanın başından itibaren hukuki danışmanlık almanın ve iddiaları sağlam delillerle desteklemenin ne kadar kritik olduğunu ortaya koymaktadır. Bu denge, kiraya verenin üzerindeki ispat yükünü ve usul kurallarına uyma zorunluluğunu artırmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nda Yasal Dayanak: TBK Madde 350, 351 ve 355

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle detaylı bir şekilde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, hem kiraya verenin haklarını korumakta hem de kiracının mağduriyetini önlemeyi amaçlamaktadır.

TBK Madde 350: İhtiyaç Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (örneğin kardeşler) konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenlemektedir. Bu madde, dava yoluyla tahliye sebeplerinden biridir ve TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine değiştirilemez emredici bir hükümdür. Bu durum, kira hukukunda sözleşme serbestisinin sınırlı olduğunu ve sözleşmelere kiracı aleyhine ek tahliye sebepleri eklenemeyeceği anlamına gelir. Bu emredici hükümler, Türk kira hukukunda kiracıların korunmasının güçlü bir kamu politikası olduğunu ve hukuki kesinliği sağlamayı amaçladığını vurgulamaktadır. Kiraya verenler için, sözleşmelerine bu emredici hükümlere aykırı hükümler koymaya çalışmanın geçersiz olacağı anlamına gelir. Bu, tahliye sürecini basitleştirecek gibi görünen “yaratıcı” sözleşme maddelerinin aslında uygulanamaz olduğunu gösterir ve yasal hükümlere sıkı sıkıya bağlı kalmanın önemini vurgular. Aynı zamanda, bu hükümlerin kira artışı gibi ticari amaçlarla kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmeyi hedeflediği de anlaşılmaktadır.

TBK Madde 351: Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen yeni malikin de belirli şartlar altında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, altı ay sonra açacağı bir davayla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Alternatif olarak, yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilir. Yeni malikin ihtiyacında da, kiraya verenin kendi ihtiyacındaki şartlar (ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olma niteliği) geçerlidir ve ispatlanması gerekir.

TBK 351, yeni maliklere tahliye için iki farklı yol sunmaktadır: 1 ay içinde bildirim + 6 ay sonra dava VEYA sözleşme bitiminden sonraki 1 ay içinde dava. Bu hakların seçimlik olduğu ve birinin seçilmesinin diğerini engellediği, ayrıca 1 aylık bildirim süresine uyulmamasının davanın reddine yol açtığı açıkça belirtilmektedir. Bu durum, yeni malikler için önemli bir usul hatası potansiyeli taşımaktadır. Bildirimin zamanlaması ve şekli sadece bir formalite değil, davanın kabul edilebilirliği için

ön koşuldur. Küçük bir hata bile dava hakkının kaybına ve mülk sahibinin bir sonraki kira dönemini beklemesine neden olabilir. Bu, mülk edinimi sonrası tahliye düşüncesi olan yeni maliklerin derhal hukuki danışmanlık almasının mutlak gerekliliğini vurgular, zira hareket alanı dar ve hata kabul etmez niteliktedir.

TBK Madde 355: Yeniden Kiralama Yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de benzer bir 3 yıllık yasak vardır; bu durumda eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur. Bu yasağa aykırı davranılması halinde, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu hüküm, kiracının haksız tahliyesini önlemeyi ve kiraya verenin hakkını kötüye kullanmasını engellemeyi amaçlayan emredici bir hükümdür.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı ve buna ek olarak en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödeme yükümlülüğü, kiraya verenler için ciddi bir caydırıcılık unsuru oluşturmaktadır. Bu hükmün amacı, hakkın kötüye kullanımını önlemektir. Bu hüküm, kiraya verenlerin “ihtiyaç”ı daha yüksek kira bedeliyle yeniden kiralama gibi fırsatçı amaçlar için bir bahane olarak kullanmalarını engellemek için güçlü bir koruma mekanizmasıdır. Kiraya verenler, ihtiyaçlarının gerçekten samimi olduğundan ve mülkü en az üç yıl boyunca belirtilen amaçla kullanacaklarından kesinlikle emin olmalıdırlar, zira bu yasağa uymamanın sonuçları oldukça ağırdır. Bu durum, mahkemelerin kiraya verenin iddiasının  dürüstlüğüne verdiği önemi vurgulamaktadır.

Kimlerin İhtiyacı Tahliye Sebebi Sayılır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, ihtiyacın belirli kişiler için ve belirli koşullar altında mevcut olması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu “ihtiyaç” kavramının kapsamını geniş bir perspektifte ele almaktadır.

Kiraya Verenin Kendisinin İhtiyacı

Kiraya verenin somut, gerçek ve ispatlanabilir bir konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay kararlarıyla kabul edilen bazı durumlar şunlardır: Kiraya verenin kendisinin kirada oturması , tayin çıkması , oturduğu konutu satması , sağlık sorunları nedeniyle daha uygun bir konuta ihtiyaç duyması , lojmanda kalan bir kişinin kendi evi varken lojmanda kalmaya zorlanmaması , işyerinin tahliye tehdidi altında olması veya kiralananın mevcut iş için daha uygun ve üstün nitelikte olması.

Kiraya Verenin Eşinin İhtiyacı

Resmi nikahlı eşin konut ihtiyacı geçerli bir tahliye sebebidir. Örnekler arasında eşlerin memuriyet nedeniyle farklı illerde yaşaması , lojmanda oturan eşin tayin olması ve diğer eşin onunla gidememesi durumu , boşanma gibi sebeplerle eşlerin ayrı evde yaşama anlaşması yer almaktadır.

Kiraya Verenin Altsoyu ve Üstsoyunun İhtiyacı

Kiraya verenin çocukları, torunları (altsoyu) ile anne, baba, büyükanne, büyükbaba (üstsoyu) gibi kan bağı olan kişilerin ihtiyaçları da tahliye sebebi olabilir. Reşit olan çocuğun ayrı eve çıkma isteği , çocuğun üniversite kazanması, evlilik hazırlığı , ekonomik yetersizlik nedeniyle darlık ve zorluğa düşme gibi durumlar bu kapsamdadır.

Kiraya Verenin Kanunen Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin İhtiyacı

Türk Medeni Kanunu’na göre bakmakla yükümlü olunan kişiler arasında kardeşler de yer alır. Dolayısıyla kiraya veren, kardeşlerinin ihtiyacını gerekçe göstererek de tahliye talep edebilir. Yargıtay kararlarıyla yetim kalan yakınlar veya yeğenler, emanet olarak verilen kişilerin durumu da bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

“İhtiyaç” kavramının hukuki tanımının sadece yasa metniyle sınırlı olmadığı, aynı zamanda yargı içtihatlarıyla dinamik olarak şekillendiği anlaşılmaktadır. TBK’nın belirli aile üyelerini listelemesine rağmen , Yargıtay kararları, temel barınma zorunluluğunun ötesine geçen çok sayıda “ihtiyaç” durumu örneği sunmaktadır. Örneğin, eşya koyma isteği , evin işyerine yakınlığı , büyük evin ısınma masrafının yüksek olması nedeniyle daha küçük eve ihtiyaç duyma , hatta yazlık olarak kullanma isteği gibi durumlar da Yargıtay tarafından kabul görmüştür. Bu durum, kiraya verenlere, mülklerini geri almak için çeşitli ve incelikli nedenlere sahip olmaları halinde bir esneklik sunarken, aynı zamanda belirsizlik de yaratmaktadır. Kiraya verenlerin sadece yasanın harfiyen uygulanmasına güvenmek yerine, Yargıtay’ın benzer davalarda nasıl karar verdiğini bilmeleri gerektiği açıktır. Bu da, güncel içtihatları takip eden bir avukatın değerini artırmaktadır. İhtiyaç yine “gerçek, samimi ve zorunlu” olmalı , ancak kapsamı ilk bakışta anlaşılacağından daha geniştir.

İşyeri ihtiyacında, mevcut işyerinden tahliye tehdidi altında olmak veya kiralananın mevcut iş için daha uygun veya üstün nitelikte olması gibi özel şartlar aranabilir. Ticari mülkler için “ihtiyaç”ı kanıtlama eşiğinin konut ihtiyacına göre daha sıkı kriterlere tabi olduğu anlaşılmaktadır. Özellikle “üstün nitelikteki mekanlar” veya “tahliye tehdidi” gibi ifadeler kullanılmaktadır. Yargıtay kararlarında, “ekonomik ve sosyal yönden yararına olacağından” ifadesiyle ekonomik faydanın da dikkate alındığı görülmektedir. Mahkeme, ekonomik gerekçeleri ve rekabet koşullarını dikkate alarak, kiraya verenin sadece genel bir işyeri ihtiyacı değil, kiralanan mülkün sağladığı

stratejik bir ticari avantajı veya zorunluluğu göstermesi gerektiğini ima etmektedir. Bu, ticari mülk sahipleri için kritik bir ayrımdır, çünkü ispat yükleri, sadece yeni bir konum arayışından ziyade somut iş faydalarını göstermeyi içerecektir.

Tablo: İhtiyaç Sebebi Sayılabilecek Durumlar 

Aşağıdaki tablo, ihtiyaç sebebi sayılabilecek durumları ve ilgili Yargıtay örneklerini özetlemektedir:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır? (Dava Açma Süreleri)

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında süreler büyük önem taşır ve usul kurallarına sıkı sıkıya uyulması gerekmektedir. Farklı kira sözleşmesi türleri için farklı dava açma süreleri ve ihtarname zorunlulukları bulunmaktadır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Bu 1 aylık süre içinde dava açılmazsa, kiraya veren bu hakkını kaybeder. Ancak, kiraya veren bu 1 aylık süre dolmadan kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse (ihtarname), dava açma süresi TBK Madde 353 gereğince

1 kira yılı için uzamış sayılır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Bu bildirimin ardından, fesih dönemi sonundan itibaren

1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Örneğin, 1 Haziran’da başlayan bir sözleşmede, 1 Aralık döneminin bitiminden 3 ay önce (yani 1 Eylül’e kadar) fesih bildirimi yapılmalı ve 1 Ekim’e kadar dava açılmış olmalıdır.

İhtarname Gönderme Zorunluluğu ve İstisnaları

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması için ayrıca ihtarname veya bildirime gerek yoktur. Ancak, dava açma süresini bir kira yılına uzatmak isteniyorsa veya kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ihtarname göndermek zorunludur. Yeni malikin tahliye davası açması durumunda da edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim (ihtarname) zorunludur. İhtarname usulüne uygun ve zamanında gönderilmelidir; aksi takdirde dava usulden reddedilebilir. Ancak dava dilekçesi de bazı durumlarda ihtarname yerine geçebilir. Kiraya veren, tahliye davası açmadan veya dava açacağını yazılı bildirmeden, sözleşme sona erdikten sonraki kira bedelini ihtirazi kayıt ileri sürmeden kabul ederse, yeni kira yılı için tahliye davası açma hakkını kaybeder.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler için ve yeni malik durumu için belirlenen katı 1 aylık ve 3 aylık süreler ile bu sürelere uyulmamasının hak kaybına veya davanın reddine yol açacağı açıkça belirtilmektedir. İhtirazi kayıt koymadan kira bedeli kabulünün de hak kaybına yol açabileceği bu karmaşıklığı artırmaktadır. Bu durum, tahliye davalarında “zamanlamanın her şey” olduğunu göstermektedir. Küçük bir gecikme veya usul hatası bile kiraya verenin davasını tamamen kaybetmesine, dolayısıyla önemli maddi ve zaman kayıplarına neden olabilir. Bu, kiraya verenlerin tahliye davası açmaya karar verdikleri anda

derhal hukuki danışmanlık almalarının mutlak gerekliliğini vurgular. Kiracıların da bu katı sürelere uyulmaması durumunda güçlü bir savunma hattı oluşturabileceği anlamına gelir.

İhtarname gönderme zorunluluğu, belirli süreli sözleşmelerde her zaman gerekli değilken , dava açma süresini bir yıl uzatma imkanı sunmaktadır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise zorunludur. Bu, basit bir evet/hayır cevabı yerine stratejik bir karar gerektirmektedir. Bu durum, ihtarnamenin hem yasal bir ön koşul hem de kiraya veren için stratejik bir zaman kazanma aracı olarak işlev gördüğünü göstermektedir. Kiraya verenlerin, dava açma haklarını kaybetmemek veya dava açma sürelerini kendi lehlerine uzatmak için bu ayrımı anlamaları kritik öneme sahiptir. Bu, bir avukatın, kira sözleşmesinin türüne ve kiraya verenin stratejik hedeflerine göre ihtarname göndermenin en uygun zamanı ve gerekliliği konusunda vereceği danışmanlığın değerini bir kez daha ortaya koymaktadır.

Tablo: Tahliye Davası Açma Süreleri

Aşağıdaki tablo, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma sürelerini özetlemektedir:

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan edinen kişiler için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süreci, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesiyle özel olarak düzenlenmiştir. Bu durum, mülk ediniminin ardından ortaya çıkan ihtiyaçları karşılamak amacıyla kiracının tahliyesini sağlamayı hedefler.

Yeni Malikin Dava Açma Şartları ve Süreleri

Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren

1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Alternatif olarak, yeni malik dilerse, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren

1 ay içinde açacağı dava yoluyla da gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilir. Bu iki seçenek arasında seçimlik bir hak vardır; birini seçen diğerini kullanamaz. Bu seçim, davanın zamanlaması ve stratejisi açısından büyük önem taşır.

TBK 351, yeni maliklere iki farklı tahliye yolu sunmaktadır: 1 ay içinde bildirim yapıp 6 ay sonra dava açma veya kira sözleşmesi bitiminden sonraki 1 ay içinde dava açma. Bu hakların “seçimlik” olduğu ve birinin tercih edilmesinin diğerini dışladığı açıkça belirtilmektedir. Bu durum, yeni malikler için önemli bir stratejik kavşak noktasıdır. Hangi seçeneğin daha uygun olduğu, mevcut kira sözleşmesinin kalan süresine ve tahliye ihtiyacının aciliyetine bağlıdır. Kira sözleşmesinin bitimine uzun bir süre varsa, 1+6 ay seçeneği daha hızlı sonuç verebilir. Sözleşme kısa sürede sona erecekse, sözleşme bitimini beklemek daha basit olabilir. Bu, kiralanan bir mülkü edinir edinmez, tahliye düşüncesi varsa, derhal bir hukuk uzmanıyla dikkatli bir maliyet-fayda analizi ve stratejik planlama yapmanın gerekliliğini vurgular. Yanlış bir seçim, mülkü geri alma sürecini önemli ölçüde geciktirebilir.

İhtarname Süreleri ve Önemi

Yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yapacağı yazılı bildirim (ihtarname) hayati öneme sahiptir. Bu bildirim, dava açma süresinin başlangıcı için kritik bir koşuldur. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ispat yükümlülüğü açısından daha uygun ve güvenli bir yöntemdir. Bildirimin 1 aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi şarttır; aksi takdirde dava süre yönünden reddedilir ve hak kaybı yaşanır.

İspat Yükü ve Deliller

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında başarı, kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu mahkeme önünde ikna edici bir şekilde ispat etmesine bağlıdır. İspat yükü, davacı (kiraya veren) üzerindedir.

İspat Yükünün Davacıda Olması

Davacı, taşınmaza olan ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu her türlü delil vasıtası ve tanıklar ile ispatlamalıdır. Bu, mahkemenin ikna olmasını gerektiren kapsamlı bir ispat sürecidir. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama boyunca varlığını sürdürmesi gerektiği yerleşmiş yargı kararlarında vurgulanmaktadır. Geçici nitelikteki gereksinimler tahliye nedeni değildir.

Gerekli Belgeler ve Deliller

İhtiyaç iddiasını destekleyecek güçlü belgeler ve deliller sunulması gerekmektedir. Mahkeme, sunulan deliller ve beyanlar ışığında tahliye talebinin yerinde olup olmadığını değerlendirir. Bunlar arasında şunlar bulunabilir.

• Kira Sözleşmesi: Temel hukuki belge olup, kira ilişkisinin varlığını ve şartlarını gösterir.
• Fesih İhbara İlişkin Yazılı Bildirimler ve Tebliğ Belgeleri: Özellikle belirsiz süreli sözleşmelerde veya dava açma süresini uzatmak için gönderilen ihtarname ve tebliğ şerhleri, usulüne uygunluğun kanıtıdır.
• Tanık Beyanları: İhtiyacın samimiyetini ve gerçekliğini destekleyici, somut olaylara ilişkin tanık ifadeleri büyük önem taşır.
• Tapu Kayıtları: Mülkiyet durumunu ve kiraya verenin mülk üzerindeki hakkını gösterir.
• İkametgah Belgesi, Aile Nüfus Kayıt Örneği: İhtiyaç sahibi kişinin durumunu, aile bağını ve ikamet geçmişini gösterir.
• Sağlık Raporları: Sağlık nedeniyle tahliye taleplerinde, ihtiyacın zorunluluğunu kanıtlar.
• Tayin Belgeleri: Atama veya görevlendirme durumlarında, yerleşim yeri değişikliği zorunluluğunu gösterir.
• İşyeri İzinleri/Belgeleri: İşyeri ihtiyacında yapılacak işin ciddiyetini, hazırlıklarını ve yasal uygunluğunu gösterir.
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Gerektiğinde taşınmazın fiziksel durumu, mimari yapısı veya ihtiyacın niteliği hakkında uzman görüşü almak için başvurulabilir.

İspat yükünün kiraya verende olduğu ve “gerçek, samimi ve zorunlu” ihtiyacın ispatı gerektiği sürekli olarak vurgulanmaktadır. Sunulması gereken deliller listesi oldukça kapsamlıdır ve farklı belge türlerini, tanık beyanlarını ve hatta bilirkişi incelemesini içermektedir. Bu durum, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kazanmanın sadece bir talepte bulunmaktan ibaret olmadığını, aksine sağlam, iyi belgelenmiş ve ikna edici bir dava dosyası gerektirdiğini göstermektedir. Kiraya verenler tek bir delile güvenemezler; iddialarını destekleyen birden fazla, birbiriyle tutarlı kanıt sunmak zorundadırlar. Bu durum, davanın karmaşıklığını ve hazırlık aşamasında gereken çabayı önemli ölçüde artırmaktadır. Dolayısıyla, hukuki rehberlik eşliğinde erken ve kapsamlı delil toplama hayati önem taşımaktadır. Mahkemelerin tahliye kararı verirken son derece temkinli davrandığı ve güçlü gerekçeler talep ettiği de bu durumdan anlaşılmaktadır.

Tablo: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İspat ve İspat Araçları (Deliller)  

İhtiyaç nedeniyle Tahliye Dava Süreci: Yargılama Usulü, Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli bir yargılama usulüne tabi olup, görevli ve yetkili mahkemeler kanunla belirlenmiştir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi‘dir. Kira ilişkisinden doğan davalar bu mahkemelerin görev alanına girer. Yetkili mahkeme ise, genel yetki kurallarına göre davalının (kiracının) dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca, borcun ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde görülecek kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk başvurusu, dava açma süresini durdurur, böylece taraflara uzlaşma için ek süre tanınır.

Zorunlu arabuluculuk uygulamasının “dava şartı” haline gelmesi, dava sürecinin başlangıcını temelden değiştirmiştir. Bu, artık doğrudan dava açılamayacağı, öncelikle arabuluculuk yoluna başvurulması gerektiği anlamına gelir. Bu değişiklik, kiraya verenler için ek bir adım olsa da, aynı zamanda daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözüm potansiyeli sunmaktadır. Arabuluculuk süreci, tarafların mahkeme dışı uzlaşmaya varması için bir fırsat yaratır. Kiraya verenler, arabuluculuk sürecini iyi anlayan bir avukatla çalışarak, mahkeme sürecinin uzun ve maliyetli olabilecek yükünden kurtulabilirler. Bu, aynı zamanda kira uyuşmazlıklarında dostane çözümleri teşvik eden bir yasal eğilimi de yansıtmaktadır.

Yargılama Usulü ve Süresi

Bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Bu usul, daha hızlı sonuçlanması hedeflenen davalar için tasarlanmıştır. Davanın süresi mahkemenin iş yoğunluğu, dava şartlarının yerine getirilmesi, davacı sayısı gibi faktörlere bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama 3 ay ile 1-2 yıl arasında sürebilmektedir. Kanuni bir süre sınırı bulunmamaktadır. Yargılama esnasında kiracı evi tahliye ederse, dava konusuz kalır. Bu durumda, davanın açıldığı sıradaki haklılık payına göre yargılama giderleri ve avukatlık ücreti haksız olan taraf üzerine yüklenerek “karar verilmesine yer olmadığı” kararı verilir.

Dava sürecinin potansiyel uzunluğu (1-2 yıla kadar) , kiraya verenlerin bu süreç için hem finansal hem de duygusal olarak hazırlıklı olmaları gerektiği anlamına gelir. Bu, bütçeleme ve planlama açısından kritik bir etkidir. Ayrıca, davanın en başından itibaren güçlü ve iyi hazırlanmış bir dosya sunmanın, gecikmeleri en aza indirmek için hayati olduğu anlaşılmaktadır. Kiracının dava sırasında evi boşaltması durumunda verilen “karar verilmesine yer olmadığı” kararı , kiraya verenin mülkünü geri almasını sağlasa da, dava masraflarının davanın açıldığı andaki “haksız” tarafa yüklenebileceği göz önüne alındığında, davanın gerçekten haklı bir nedene dayanması gerektiğini bir kez daha vurgular.

Yeniden Kiralama Yasağı (TBK Madde 355) ve Hukuki Sonuçları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sonucunda kiracının tahliye edilmesi durumunda, kiraya verenin uyması gereken önemli bir yasal düzenleme bulunmaktadır: Yeniden Kiralama Yasağı. Bu yasak, TBK Madde 355’te düzenlenmiş olup, kiracının haksız yere tahliye edilmesini önlemeyi amaçlar.

Yasağın Kapsamı ve Süresi (3 Yıl)

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu 3 yıllık süre, taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren başlar. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için de benzer bir 3 yıllık yasak vardır; bu durumda eski kiracının, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunur.

Tazminat Yükümlülüğü ve Hesaplaması

Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tazminatın hesaplanmasında, son 1 yıllık kira bedeli minimum tutardır; somut olayın koşullarına göre daha yüksek tazminata da hükmedilebilir. Bu tazminat davası, kiracı tarafından kiraya verene karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır ve tahliye tarihinden itibaren 3 yıl içinde açılması gerekir.

Yasağın İstisnaları ve Koşulları

Yasağın uygulanması için belirli koşulların oluşması gerekir :

• Kiralanan konut veya çatılı işyeri olmalı ve gereksinim sebebiyle tahliye ettirilmiş olmalıdır.
• Kiracı, kiraya verenin kendisi veya kanunda belirtilen yakınlarının oturması/kullanması için tahliye edilmiş olmalıdır.
• Tahliye gerekçesine aykırı şekilde yeniden kiraya verme işlemi yapılmalı ve kiraya verilen kişi önceki kiracı olmamalıdır.
• Tahliyenin yapılma gerekçesi bakımından haksız bir durum söz konusu olmalı ve tahliyeye gerekçe olarak alınan durumun fiilen mevcut olmadığı belirlenmiş olmalıdır.
• Kiracının kendi isteğiyle gönüllü olarak tahliye etmesi durumunda tazminat hakkı doğmaz. Tahliyenin dava sonucunda veya icra yoluyla gerçekleşmesi gerekir.

Yasak, “haklı sebep” olmaksızın yeniden kiralama durumunda uygulanır. Haklı sebep, yasağın istisnasıdır, ancak bu sebeplerin neler olduğu net olarak tanımlanmamış olup, yargı kararlarıyla şekillenmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiraya verenlerin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde akıllarına takılan bazı temel sorular ve yanıtları aşağıda sunulmuştur:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Kiraya veren (lessor), kiraya veren durumunda olmayan malik (owner who is not the lessor) veya yeni malik (new owner) bu davayı açabilir.

Kimlerin İhtiyacına Yönelik Tahliye Talebinde Bulunulabilir?

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin (kardeşler gibi) ihtiyacı sebebiyle tahliye talep edilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açmak İçin İhtarname Göndermek Şart Mı?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılacaksa ihtarname şart değildir. Ancak dava açma süresini bir kira yılına uzatmak isteniyorsa veya belirsiz süreli sözleşme ise ihtarname zorunludur. Yeni malikin davasında ise edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim (ihtarname) zorunludur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi Ne Kadar?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için yasal bir ihtarname zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesi bu yönde bir yükümlülük getiriyorsa veya yeni malikin davasında olduğu gibi kanunen belirli bir süre içinde bildirim yapılması gerekiyorsa, bu süreye uyulmalıdır. Yeni malikin edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi Ne Kadar?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden itibaren 1 ay, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır. Yeni malik için ise edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim yapılması koşuluyla 6 ay sonra dava açılabilir veya sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamasıdır.

Yeniden Kiralama Yasağı Tazminatı Ne Kadar?

Yasağa aykırı davranılması halinde, kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi mahkemenin iş yoğunluğuna ve somut olayın özelliklerine göre değişmekle birlikte, ortalama 3 ay ile 1-2 yıl arasında sürebilmektedir.

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenler için mülkiyet haklarını kullanma noktasında önemli bir yasal araç olmakla birlikte, karmaşık hukuki prosedürler ve sıkı ispat yükümlülükleri içermektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 355. maddeleri, bu davanın temelini oluşturmakta ve kiracıları koruyucu emredici hükümlerle dengeleyici bir rol oynamaktadır.

Dava sürecinin başarısı, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olduğunu somut delillerle ispat etmesine bağlıdır. Yargıtay içtihatları, “ihtiyaç” kavramının geniş bir yoruma tabi olduğunu gösterse de, bu yorumlar her zaman titiz bir incelemeyi gerektirmektedir. Özellikle işyeri ihtiyacında, konut ihtiyacına göre daha yüksek bir ispat eşiği bulunmaktadır.

Dava açma sürelerine riayet etmek hayati öneme sahiptir; zira küçük bir usul hatası dahi hak kaybına yol açabilir. Yeni malikler için sunulan seçimlik haklar, stratejik bir planlama gerektirmekte olup, doğru seçimin yapılması sürecin etkinliği açısından kritik öneme sahiptir. 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci, taraflar için mahkeme dışı çözüm yolları sunarak potansiyel olarak daha hızlı ve maliyetsiz bir sonuç elde etme fırsatı yaratmaktadır.

Son olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralanamaması yasağı ve buna aykırılık halinde öngörülen tazminat yükümlülüğü, kiraya verenlerin iyi niyetli olmalarını sağlamayı amaçlayan güçlü bir caydırıcı unsurdur. Bu hüküm, kiraya verenlerin ihtiyaç iddialarının dürüstlüğünü ve samimiyetini korumalarına yönelik önemli bir yasal güvencedir.

Tüm bu nedenlerle, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinin başından itibaren alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, kiraya verenler için hem zaman hem de olası hak kayıplarının önüne geçmek adına büyük önem taşımaktadır. Profesyonel hukuki danışmanlık, sürecin doğru yönetilmesini ve kiraya verenin haklarının en etkin şekilde korunmasını sağlayacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası