Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası: Kapsamlı Bir Hukuki Analiz

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen ve hem kiraya verenin hem de kiracının belirli hak ve yükümlülüklerini içeren önemli hukuki ilişkilerdendir. Bu yükümlülüklerden birine aykırılık, özellikle kiracının sözleşmesel veya kanuni görevlerini ihlal etmesi halinde, kiralananın tahliyesine yol açabilecek hukuki süreçleri beraberinde getirir. “Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası,” Türk hukuk sisteminde bu tür ihlaller sonucunda kiraya verenin başvurabileceği temel yollardan biridir. Bu makale, söz konusu davanın hukuki dayanaklarını, temel şartlarını, yargılama sürecini ve ilgili kanun yollarını detaylı bir şekilde incelemeyi amaçlamaktadır.

1. Giriş

Kira ilişkisi, taraflar arasında karşılıklı borçlar doğuran bir sözleşmedir. Kiraya verenin temel borcu kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etmek ve kira süresince bu halde bulundurmak iken, kiracının temel borcu kira bedelini ödemektir. Ancak kiracının yükümlülükleri kira bedelini ödemenin ötesine geçmektedir.

1.1. Kira Sözleşmelerinde Kiracının Temel Yükümlülükleri

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğünü açıkça düzenlemektedir. Bu “özen borcu,” kiralananın fiziksel bütünlüğünü korumanın yanı sıra, çevresindeki yaşamı veya işleyişi olumsuz etkileyecek davranışlardan kaçınmayı da kapsar. Kiracının, kendi malına gösterdiği dikkat ve özeni kiralanana da göstermesi beklenir.  

1.2. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Niteliği ve Amacı

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine dayanan özel bir dava türüdür. Bu davanın temel amacı, kiracının sözleşmeye veya kanuna aykırı davranışları nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiralananın kiraya verene iadesinin sağlanmasıdır. Bu dava, kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü veya ihtiyaç gibi diğer tahliye sebeplerinden farklı bir hukuki zemine oturmaktadır.  

2. Hukuki Dayanak ve Temel Şartlar

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının dayanağı olan TBK m.316, kiracının sorumluluklarını ve bu sorumluluklara aykırılığın sonuçlarını detaylandırmaktadır.

2.1. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 316 Hükmü

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenlemektedir. Bu maddeye göre, kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak ve taşınmazda oturan diğer kişiler ile komşulara karşı gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu borca aykırı davranışlar, kiraya verene belirli şartlar altında sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanır. Maddenin amacı, kira ilişkisinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesini sağlamak ve kiralananın değerinin korunması ile komşuluk hukukuna riayet edilmesini temin etmektir.  

Yargıtay içtihatları, TBK m.316’ya dayalı tahliye davalarında, sözleşmeye aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiğini kesin bir şekilde belirtmektedir. Bu kritik şart, tahliye talebinin kabul edilebilirliği açısından belirleyicidir.  

Bu katı yorum, kiraya verenler için önemli bir zorluk teşkil etmektedir. Bir kira sözleşmesindeki herhangi bir ihlalin tahliyeyi sağlamayacağı, ihlalin niteliğinin ve kiralananın doğrudan kullanımıyla ilişkisinin titizlikle incelenmesi gerektiği anlamına gelir. Dolayısıyla, kiraya verenlerin, kiracının eyleminin kiralananın fiziksel kullanımı, bütünlüğü veya doğrudan çevresel etkisi ile nasıl bağlantılı olduğunu somut delillerle ortaya koyması hayati önem taşımaktadır. Aksi takdirde, dava yalnızca sözleşmenin feshiyle sonuçlanabilir ve kiralananın fiilen geri alınması için ek hukuki adımlar gerekebilir.

2.3. İhtarname Şartı ve Süreleri

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kiralananın niteliğine göre belirli bir ihtarname süreci öngörülmüştür.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında İhtarname Zorunluluğu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının TBK m.316’daki yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda, kiraya verenin dava açmadan önce yazılı bir ihtarname göndermesi zorunludur. Bu ihtarname, aykırılığın giderilmesi için kiracıya

en az otuz gün süre tanımalı ve bu süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. İhtarname, noter aracılığıyla yapılması tavsiye edilmekle birlikte, yazılı olması yeterlidir.

İhtarname İçeriği ve Şekli

İhtarname, kiracının hangi sözleşme hükmünü veya kanuni yükümlülüğünü ihlal ettiğini somut olarak açıklamalıdır. Verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmesi halinde kiraya verenin tahliye davası hakkı doğmaz. Ancak, aykırılığın tanınan süreden sonra giderilmesi durumunda dahi, kiraya verenin doğmuş olan dava hakkı ortadan kalkmaz. Bu, kiracının ihlali gecikmeli olarak düzeltmesinin, kiraya verenin dava açma hakkını kaybetmesine neden olmayacağı anlamına gelir.

Süre Verme Zorunluluğunun İstisnaları

TBK m.316/3, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli istisnai durumlarda kiraya verene süre vermeksizin sözleşmeyi derhal feshetme hakkı tanır. Bu istisnalar şunlardır:

• Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi,
• Kiracıya süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması,
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi.

Bu hallerde, kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Diğer Kira İlişkilerinde İhtarname

Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki adi kira ilişkilerinde, kiraya verenin sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya önceden bir ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Kiraya veren, kiracının sözleşmeye aykırı eylemi üzerine yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Yargıtay Kararlarından Örnekler

Yargıtay, ihtarname şartına ve süresine uyulmamasının davanın reddine yol açacağını açıkça belirtmektedir. Örneğin, çatılı işyeri niteliğindeki bir kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılması nedeniyle açılan tahliye davasında, kiracıya 30 gün yerine 15 gün süre verilmesi, davanın reddi sebebi sayılmıştır. Bu durum, ihtarname sürecinin hukuki prosedürün vazgeçilmez bir parçası olduğunu ve sürelere titizlikle uyulması gerektiğini göstermektedir.

2.4. Dava Açma Hakkı ve Hak Düşürücü Süreler

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açma hakkı ve bu davaya ilişkin süreler, davanın geçerliliği açısından kritik öneme sahiptir.

Dava Açma Hakkı Sahipleri

Dava açma hakkı, öncelikli olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin bu davayı açma hakkı bulunmamaktadır. Ancak, yeni malik, kiralananı kira sözleşmesi kurulduktan sonra iktisap etmişse, önceki malikin halefi olarak bu davayı açma hakkına sahiptir. Kiracıların birden fazla olması durumunda ise, zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle tüm kiracılara karşı birlikte dava açılması gerekmektedir; aksi halde davanın reddine karar verilir ve bu eksiklik dava açıldıktan sonra giderilemez.

Dava Açma Süresi

TBK m.316’ya dayalı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davaları için, ihtarname süresi sona erdikten sonra dava açma süresine ilişkin özel bir “hak düşürücü süre” kanunda belirtilmemiştir. Kiraya verenin dava açma hakkı, ihtarname süresi dolduktan sonra doğar ve ihlal sonradan giderilse bile bu hak ortadan kalkmaz. Bu durum, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliye gibi belirli tahliye sebeplerinde öngörülen 1 aylık hak düşürücü sürelerden ayrılmaktadır.

Ancak, kira sözleşmesinden doğan genel alacaklar (örneğin kira bedelleri) için 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanırken (TBK m.147) , kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklanan tazminat davaları gibi sair talep ve davalar için genel hükümlerdeki 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir (TBK m.146). Tahliye davaları ise genellikle bir zamanaşımı süresine değil, hak düşürücü sürelere tabi tutulur, ancak TBK m.316 özelinde böyle bir süre belirtilmemiştir.

Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için “dava şartı arabuluculuk” zorunlu hale gelmiştir. Bu durum, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki tüm kira uyuşmazlıklarını kapsar. Dolayısıyla, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmak yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk başvuruları adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinde ücretsiz olarak yapılabilir ve görüşmeler üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Anlaşma sağlanamaması halinde dava açılabilir. Bu zorunluluk, yargı yükünü azaltmayı ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesini sağlamayı amaçlamaktadır.

3. Yargılama Süreci ve Usul Hükümleri

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davasının yargılama süreci, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) hükümlerine tabidir.

3.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Mahkemelerin görevi kamu düzeniyle ilgili olup, yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu yetki kuralı, davanın doğru mahkemede açılmasını sağlar.

3.2. Dava Dilekçesi ve Deliller

Tahliye davasının usulüne uygun bir şekilde açılması için dava dilekçesinin belirli unsurları içermesi ve iddiaları destekleyici delillerin sunulması gerekmektedir.

Dilekçe Unsurları

Dava dilekçesinde davacı (kiraya veren), davacı vekili (varsa), davalı (kiracı), davanın konusu (sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye talebi), açıklamalar (kira sözleşmesi detayları, ihlalin niteliği, gönderilen ihtarnameler ve tebliğ tarihleri), hukuki sebepler (TBK, HMK ve ilgili diğer mevzuat maddeleri), deliller ve sonuç-istem bölümleri yer almalıdır. Özellikle açıklamalar kısmında, ihlalin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olduğu ve tahliye gerektiren esaslı bir aykırılık teşkil ettiği somut olaylarla ortaya konulmalıdır.

Sunulması Gereken Deliller

Davada sunulması gereken başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesi.
• İhtarname ve tebliğ belgeleri (ihtarname zorunlu ise).
• Tapu kayıtları.
• İhlali gösteren fotoğraflar, videolar veya diğer belgeler.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi (özellikle ihlalin niteliği ve kapsamının tespiti için).
• Tanık beyanları (özellikle komşulara saygı borcunun ihlali veya kira ilişkisinin varlığının ispatı için).

İspat Yükümlülüğü

Tahliye davalarında ispat yükümlülüğü, kural olarak, iddia edilen hususu ileri süren tarafa aittir. Kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışını ispat etmekle yükümlüdür. Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması durumunda, yıllık kira bedelinin HMK’da belirlenen tanıkla ispat sınırını (2024 yılı için 23.450 TL) aşmaması halinde tanık beyanı ile kira ilişkisi ispatlanabilir. Eğer yıllık kira bedeli bu sınırı aşıyorsa, kira ilişkisinin bir senetle ispatı gerekir; ancak yazılı başlangıç niteliğinde bir belge varsa tanık dinletilebilir.

3.3. Kiracının Savunma İmkanları ve İtirazları

Kiracının tahliye davasında ileri sürebileceği çeşitli savunma ve itiraz imkanları bulunmaktadır.

Genel Savunmalar

Kiracı, öncelikle sözleşmeye aykırılık teşkil eden bir eyleminin olmadığını veya aykırılığın ihtarname süresi içinde giderildiğini iddia edebilir. Ayrıca, kiracıya gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun olmadığını, süresinin yetersiz olduğunu (örneğin 30 günden az süre verildiğini) veya içeriğinin belirsiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep edebilir.

Özen Borcuna Aykırılık Savunmaları

Kiracı, kiralanana zarar vermediğini veya kullanımının sözleşmeye ve teamüllere uygun olduğunu savunabilir. Kiralananda yapılan değişikliklerin kalıcı nitelikte olmadığını veya kiraya verenin rızasıyla yapıldığını iddia edebilir. Ayrıca, komşulara karşı saygısızlık iddialarını reddederek, bu tür eylemlerin gerçekleşmediğini veya kiraya verenin iddialarının asılsız olduğunu ileri sürebilir.

Üçüncü Kişi Kullanımı

Kiralananın izinsiz olarak üçüncü bir kişiye devredilmesi veya alt kiraya verilmesi durumunda, bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir. Ancak Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, bu tür bir aykırılık dahi tahliye kararı için tek başına yeterli olmayabilir; ihlalin kiralananın

doğrudan kullanımıyla ilgili olması gerekmektedir. Eğer üçüncü kişi kiralananı işgalci konumunda kullanıyorsa, kiraya veren, kiracıya karşı TBK m.316 uyarınca haklarını ileri sürebilirken, işgalci üçüncü şahsa karşı ihtarname gönderme koşulu aranmaz ve “el atmanın önlenmesi” veya “ecrimisil” davası açabilir.

3.4. Yargılama Süreci ve Tahmini Süreler

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca basit yargılama usulüne göre görülür. Bu usul, daha hızlı bir yargılama süreci öngörse de, davanın niteliği, mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesi gibi faktörlere bağlı olarak süreler değişebilir.

Genel olarak, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen tahliye davaları ortalama 1,5 yıl sürebilmektedir. Ancak, icra hukuk mahkemesinde görülen tahliye davaları (örneğin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine itirazın kaldırılması ve tahliye davası) genellikle 3-4 ay gibi daha kısa bir sürede karara bağlanabilmektedir. Dava sürecini uzatabilecek faktörler arasında, kiracının itirazları, imza inkarı veya taahhüdün geçerliliğine yönelik iddialar yer almaktadır. Ayrıca, kararın temyiz edilmesi halinde bu süre 1,5 yıl daha uzayabilir. Dava açılmadan önceki zorunlu arabuluculuk süreci ise genellikle 3 hafta içinde tamamlanır ve zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir.

4. Tahliye Kararının İcrası ve Kanun Yolları

Mahkeme tarafından verilen tahliye kararı, belirli prosedürler izlenerek icra edilir ve tarafların bu karara karşı başvurabileceği kanun yolları mevcuttur.

4.1. Tahliye Kararının İcrası

Mahkemece verilen tahliye kararı hemen uygulanmaz. Kararın kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi gerekmektedir. Bu süre geçtikten sonra, kiraya veren gerekçeli kararla icra dairesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Kiracının evi kendiliğinden boşaltmaması halinde, karar cebri icraya konulur ve kolluk kuvvetleri yardımıyla taşınmaz tahliye edilir. Kiracının eşyaları kiralanan taşınmazdan çıkarılarak, kiracının orada olmaması durumunda yediemin olarak bir depoya teslim edilir.

Tahliye takibinde, kiraya veren hem taşınmazın tahliyesini hem de varsa kira bedeli alacaklarını aynı anda talep etme hakkına sahiptir.

4.2. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Kiracı, aleyhine verilen tahliye kararına karşı kanun yollarına başvurma hakkına sahiptir.

İstinaf

Sulh Hukuk Mahkemelerinden verilen tahliye kararlarına karşı Bölge Adliye Mahkemelerine istinaf başvurusunda bulunulabilir. İstinaf süresi, ilk derece mahkemesinin gerekçeli kararının taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır. İstinaf başvurusu, kararın hukuka uygunluğunun üst mahkeme tarafından denetlenmesini sağlar.

Temyiz

Sulh Hukuk Mahkemelerinden verilen tahliye kararlarının temyizi kural olarak mümkün değildir. Ancak, takipte alacağın yanı sıra tahliye de talep edilmişse ve alacak miktarı temyiz sınırının altında kalsa dahi, tahliye talebi nedeniyle kararın temyiz edilebilir olduğu Yargıtay kararlarında belirtilmiştir. Bu durum, tahliye talebinin hukuki süreçteki ağırlığını ve önemini göstermektedir.

Tehiri İcra (İcranın Geri Bırakılması)

Kiracı, aleyhine verilen tahliye kararının hukuka aykırı olduğu düşüncesiyle istinaf veya temyiz yoluna başvururken, kararın uygulanmasını erteletebilme imkanına sahiptir. Bu işleme “tehiri icra” veya “icranın geri bırakılması” denir. Tehiri icra talebiyle istinaf başvurusu yapılması halinde, kiracı belirli şartları yerine getirerek tahliye kararının üst derece mahkemesince kesin olarak karar verilinceye kadar uygulanmasını durdurabilir.

Tehiri icra için aranan şartlar şunlardır:

• İstinaf başvuru dilekçesinde “icranın geri bırakılması / tehiri icra” talebinin özel olarak belirtilmesi.
• Kiracının, icra müdürlüğü veznesine 3 aylık kira bedeli tutarını faiziyle birlikte teminat olarak yatırması.
• Kararı veren mahkemeden, kararın tehiri icra talepli istinaf edildiğine dair “derkenar” alınması ve icra dairesine sunulması.
• İcra dairesinden tahliye yönünden “mehil vesikası” (süre belgesi) talep edilmesi.
• Mehil vesikasının onaylanmasının ardından, borçlu-kiracının İcra Mahkemesi’ne başvurarak tahliye yönünden icranın geri bırakılmasını talep etmesi.

Bu süreçler tamamlandığında, icra mahkemesinin vereceği icranın geri bırakılması kararı kesindir ve tahliye işlemlerini istinaf incelemesi sonuna kadar durdurur.

5. Sonuç ve Değerlendirme

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, kira ilişkilerinde kiracının sözleşmesel ve kanuni yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda kiraya verene tanınan önemli bir hukuki imkandır. Ancak bu dava türü, kendine özgü şartları ve prosedürleri nedeniyle dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirmektedir.

TBK m.316’nın uygulanmasında Yargıtay’ın “ihlalin doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olması” şartına verdiği önem, davanın başarısı açısından belirleyicidir. Kiraya verenlerin, ihlalin niteliğini bu kriter çerçevesinde titizlikle analiz etmeleri ve iddialarını somut delillerle desteklemeleri gerekmektedir. Aksi takdirde, dava yalnızca sözleşmenin feshine yol açabilir ve kiralananın fiilen geri alınması için ek hukuki yollara başvurmak gerekebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarname zorunluluğu ve bu ihtarnamede tanınması gereken en az 30 günlük süre, yargılama öncesi sürecin vazgeçilmez bir parçasıdır. Süre ve usul eksiklikleri, davanın reddine yol açabileceğinden, bu aşamalara azami dikkat gösterilmelidir. Ayrıca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk şartı, dava açmadan önce tamamlanması gereken kritik bir adımdır.

Tahliye davaları, mahkemelerin iş yükü ve kanun yolları süreçleri nedeniyle uzun sürebilen davalardır. Kiracının tehiri icra imkanı, tahliye kararının kesinleşmesini ve uygulanmasını geciktirebilmektedir. Bu karmaşık hukuki süreçlerin doğru ve eksiksiz yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve davanın etkin bir şekilde sonuçlandırılması için kira hukuku konusunda uzman bir hukuk profesyonelinden destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası